沒什么樓市話題，只能拿出流量的頭號扛把子學區房，這次的切入點就選擇了宇宙中心當年那些破10W以上的學區房，看看如今這些房子價格多少？

天價學區房

福州的房價排行榜，破10W的項目可謂屈指可數，按某殼的排行，僅2種產品。

一種就是地處外灘板塊的豪宅，其中包括主城區內的獨棟別墅的融僑水鄉，房齡最新的看江大平層融僑外灘壹號。

另外一種就是這次要提到的鼓樓的學區房。

這些學區房的特色就是戶型小，劃片屏東延安對口的小學。

其中的代表如下：

萬旭秀冶里

2022年，高層精裝32平，成交單價14.4W，總價470W

2025年，高層簡裝32平，成交單價8.2W，總價263W

項目在前幾年小戶型的成交價一直保持在10W以上，即便學區降溫后，去年成交依然高達12W。

只不過這1年時間，成交的下滑幅度略微驚人。

按網絡消息來看，項目特色是劃片二附小對口延安中。

作為2013年的小區，僅兩棟住宅，合計105套。

項目被限制：同一套房產只能有一位適齡兒童（合法生育的多子女家庭除外）在教育學院附屬第二小學一至六年級就學。

一個有小戶型，位置在市中心，房齡夠新，劃片最頂的學區房，加上當初的市場火熱，以及二附小本來劃片的房源就不多。

一系列的因素加持下，這個項目也被頂到了學區房的單價天花板。

只不過一年時間，項目就出現了大幅度下滑，從二手掛牌來看，這個小社區，在某殼就掛出了19套的二手。

查看前幾年網絡的信息，當時的掛牌不過5套左右。

這種數據對比下，有網友解釋的第一批6年學位釋放出來這么多掛牌。

不管實際情況如何，在面對掛牌增加后，加上這幾年學區房的全面降溫，定向生政策的持續打壓，項目的價格明顯也挺不住了。

九彩華庭

2020年12月，中房發布的數據，項目成交一套23平，單價約12.2萬/平

2021年6月，中房發布的數據，項目成交一套31平，單價約11.4萬/平

按照貝殼的成交數據來看，26平的小戶型，最近成交單價在5.9W/平。

對比前2年，項目小戶型成交在9W左右。

項目這個價格，比萬旭秀冶里跌的還慘，已經腰斬了，這一年時間也是加速期。

項目2002年的樓盤，劃片錢塘小，對口屏東中，緊鄰學校，旁邊就是西湖。

對于項目的暴跌，主要原因除了學區房本身降溫外，還有一點就是錢塘小在2024年開始被限制要提前3年。

這個政策的出現，對于流動性的壓制很大，加上錢塘小的劃片范圍本來就大，持有周期拉長也抑制了這個劃片的購買熱度。

閩劇院宿舍

2021年，高層簡裝28平，成交單價10.1W，總價289W

2025年，高層精裝28平，成交單價5.3W，總價151W

項目劃片福州鼓實小，對口屏東中學，老破小區，不過依靠小戶型的學區溢價，高峰期也是極高。

如今對比下來也已經是腰斬。

綜上，對于這三個案例，可以發現這每個時期，對于學區房的政策都存在利好利空的解讀，如同當初的3年限制，6年一學位，可以解讀成減少了市場流通的房源。

只不過在如今學區房全面降溫，這些政策的解讀都只有一個方向，那就是利空。

定向生

對于學區房這幾年最大的沖擊，無疑是定向生政策，老九所70%的比例，以及新一類校也開始陸續提升定向生比例。

對于中招的成績比拼，已經逐漸開始朝著校內進行。

簡單看看數據：

以中上的福八中、楊橋中為例，兩所初中目前對口的兩所小學，在今年的升學率數據如上。

八中：臺三小老九所33.5%，國貨小僅17.9%

楊橋：茶園山小老九所28.0%，鼓三小僅13.1%

這兩所初中對口小學的差異達到15%，存在極大的數據差，很明顯定向生政策的校內比拼，弱小很容易成為分母。

在借鑒一個老黑的數據，金山這個區域。

對于金山，聊到學區都是金山中、桔四、水都等，作為后來的四十中金山分校、鳳崗里分校，存在感較低，甚至在大部分眼里就是末流初中。

以今年的數據為例，兩所學校改名成倉山實驗初中（XX）。

一三附5.1%，老九所15.1%，比水都中略低一些，比金山中低6%。

只不過拆分數據里面，這所初中符合定向生資格的升學率是一三附8%，老九所23.2%。

對于金山中、水都中，由于沒有隨遷，大部分都是符合定向生政策的片內生。

所以這時候去對比，在倉實金山的那些片內生，最終的老九所升學率反而已經來到的板塊第一。

依靠大量的隨遷生源，拿到大量的定向生資格，吃飽了紅利。

當然這個紅利，也隨著政策調整，明年開始取消定向生資格認定戶籍地限制，有所收縮。

只不過通過這個學校的案例，其實也能發現，那些被瘋狂鼓吹的學區房，在定向生政策面前也變得結局不同。

就像目前新盤市場，劃片怡山小的華潤中寰悅府、劃片金山小的金山文翠都在鼓吹學區賣點。

后面即將上市劃片四附小的建總瑞璽，由于對口初中是倉實金山，就顯得沒有優勢。

要不是后續定向生政策調整，可能這些不鼓吹所謂的學區賣點的新盤，反而比那些賣出3000-5000一平溢價的“學區房”，更有優勢。

盤點總結

對于學區的降溫，這2年速度非常快速，這個極具爭議的產品，在后續很長時間，預計都難有起色。

高比例定向生的壓制，人口的持續下降，新盤給出劃片加持的土拍供應，每一點都在打破這個產品在市場的流動性。

學區一直都是二手流通的一個優勢點，只不過這是特指那些居住屬性不錯的次新，而非當初那些完全只依靠學區高溢價的老破房。

所以購房者買房的時候，可以多思考自身對學區的看法和需求度，切勿麻木上車有溢價的學區房。