最近，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)讓人感到撲朔迷離。一邊是，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)還在下跌。數(shù)據(jù)顯示：2026年6月百城二手住宅均價(jià)為12639元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，跌幅較上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌7.26%。而另一邊是，上海、深圳等一線城市放松了限購(gòu)政策，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌，房產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)了大幅上漲的情況。于是，就有不少專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，有人提出：現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？為此，國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，由于大量人口流入，一線城市現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，未來(lái)幾年還會(huì)有15-20%的漲幅，就是230-240萬(wàn)。而由于人口流出大于流入，部分二三線城市房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)有20-25%的下跌空間。現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，到2030年就只值150-160萬(wàn)。

而對(duì)于現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？近期，曹德旺并沒(méi)有對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)做出過(guò)任何預(yù)測(cè)。不過(guò)，之前他曾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)發(fā)表過(guò)看法。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造任何價(jià)值，將來(lái)會(huì)一文不值。曹德旺這句話的意思是，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)會(huì)逐步去泡沫化，去投資化，將會(huì)越來(lái)越便宜，最終回歸居住屬性。

實(shí)際上，現(xiàn)在的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市200萬(wàn)的房子，到2032年還會(huì)繼續(xù)上漲，是與當(dāng)前房?jī)r(jià)回歸居住屬性是相違背的。未來(lái)這5年，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)下跌，只不過(guò)之前跌幅較大的二三線城市房?jī)r(jià)，跌幅會(huì)會(huì)降到20-25%。也就是現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，到2030年就只值150-160萬(wàn)。而現(xiàn)在一線城市200萬(wàn)房子未來(lái)跌幅會(huì)超過(guò)30-40%，大約120萬(wàn)-140萬(wàn)之間，房?jī)r(jià)補(bǔ)跌的趨勢(shì)將在所難免。

而導(dǎo)致現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，到2032年還值多少錢(qián)？這取決于三大因素：第一，房子的供需情況。從1998年-2021年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)處于上漲的周期，這主要是我國(guó)在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，導(dǎo)致居民購(gòu)房需求集中迸發(fā)。之后，由于房子有了賺錢(qián)效應(yīng)，投資購(gòu)房需求也大量進(jìn)入。

現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)房子供大于求，96%的家庭擁有一套房，其中擁有二套房及以上房產(chǎn)的家庭數(shù)量達(dá)到41.5%。此外，數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)有1.2億套空置房，足夠容納3.6億人居住。顯然，現(xiàn)在房子不是稀缺，而是嚴(yán)重過(guò)剩。在此情況下，房?jī)r(jià)越來(lái)越貶值已經(jīng)沒(méi)有懸念。

第二，房?jī)r(jià)與收入之比。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)與收入比是40，二三線城市房?jī)r(jià)收入比是20-25，就是當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓葞资瓴拍苜I(mǎi)上一套房子。而高房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)期脫離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)能力，最終會(huì)逐步回歸居住屬性。同時(shí)，在經(jīng)歷了多年疫情之后，現(xiàn)在很多居民越來(lái)越理性了，他們會(huì)根據(jù)自己家庭居住和經(jīng)濟(jì)條件，來(lái)決定是否買(mǎi)房，像過(guò)去那樣沖動(dòng)買(mǎi)房的人會(huì)越來(lái)越少。

第三，房子投資回報(bào)率。如果投資者買(mǎi)房，然后把房子出租，投資回報(bào)率過(guò)低，那房子就只有投機(jī)價(jià)值。以上海為例，租一套100平米的二室一廳，年租金只要10萬(wàn)元，而這套房子現(xiàn)在的市值是650萬(wàn)，這意味著，投資者買(mǎi)了這套房子用于出租，要想回本大約需要65年的時(shí)間，這個(gè)投資回報(bào)率只有1.53%，這與現(xiàn)在3年期銀行存款利率相比也差不多。如此低的投資回報(bào)率，使得房子缺乏投資價(jià)值。

200萬(wàn)的房子，到2032年還能值多少錢(qián)？實(shí)際上，近期曹德旺并沒(méi)有做出過(guò)相關(guān)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，但之前他曾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)做出過(guò)預(yù)測(cè)。其核心的意思是在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸居住屬性。如果要滿(mǎn)足這樣的要求，那現(xiàn)在二三線城市的房?jī)r(jià)，還有20-25%的跌幅。而一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)未來(lái)仍有30-40%的下跌空間。而決定未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌，主要是以上這三大因素。對(duì)此你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。