平時(shí)刷財(cái)經(jīng)資訊，總能刷到各式各樣外資投行出具的樓市研報(bào)，不少朋友去年年底應(yīng)該都看過(guò)瑞銀那份引發(fā)熱議的地產(chǎn)分析。當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)給出十分明確的測(cè)算，判斷一線城市二手房后續(xù)還要下跌10%，二線城市同步回落5%，三四線城市調(diào)整空間更大，一時(shí)間很多人拿著這份報(bào)告，直接判定全國(guó)房?jī)r(jià)還要持續(xù)走弱。

僅僅相隔半年，瑞銀在2026年5月更新了全新調(diào)研測(cè)算，直接推翻了此前一整套房?jī)r(jià)預(yù)判，不同能級(jí)城市的價(jià)格走勢(shì)預(yù)期全部重新改寫。觀點(diǎn)前后反差巨大，不少普通人難免疑惑，外資機(jī)構(gòu)頻繁調(diào)整市場(chǎng)判斷，到底是單純改變多空立場(chǎng)，還是捕捉到了市場(chǎng)真實(shí)發(fā)生的深層變化？

想要把這件事看明白，不能只盯著一句結(jié)論片面解讀。本次瑞銀的觀點(diǎn)修正，依托兩套具備參考價(jià)值的調(diào)研資料，一套是2025年6月發(fā)布的第20輪全國(guó)居民住房問(wèn)卷，記錄普通老百姓真實(shí)的購(gòu)房心態(tài)與價(jià)格預(yù)期；另一套則是2025年末至2026年初的舊版基準(zhǔn)預(yù)測(cè)，以及今年5月剛剛更新的修正模型。一邊是普通人的真實(shí)感受，一邊是專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)推演，兩者對(duì)照，才能看清當(dāng)下樓市真實(shí)底色。

通篇梳理下來(lái)不難發(fā)現(xiàn)，瑞銀這次調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)期，并不是隨意改變立場(chǎng)，而是結(jié)合租金走勢(shì)、商品房庫(kù)存規(guī)模、居民家庭資產(chǎn)狀況、政策落地實(shí)效等海量一線數(shù)據(jù)完成動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)。整件事釋放出一個(gè)十分清晰的信號(hào)：樓市分層分化已經(jīng)成為無(wú)法逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期現(xiàn)狀，不存在全國(guó)同步回暖的行情，只有核心城市地段稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅擁有修復(fù)空間，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出一段漫長(zhǎng)的L型筑底周期。

先把瑞銀前后兩套完整測(cè)算擺在一起對(duì)照，就能直觀感受到這次“改口”的幅度。

2025年11月至2026年1月，機(jī)構(gòu)給出的基準(zhǔn)預(yù)判十分悲觀。拆分各線城市來(lái)看，一線城市二手房2026年全年下跌10%，2027年還要繼續(xù)下跌5%；二三線城市調(diào)整壓力更重，兩年累計(jì)跌幅達(dá)到10%-15%；放到全國(guó)層面，整體房?jī)r(jià)年均跌幅維持在8%至10%之間。

當(dāng)時(shí)支撐這份悲觀判斷的理由也很清晰：一線城市住宅租售比僅1.8%，跑不贏常規(guī)房貸成本，房產(chǎn)保值吸引力不足；全國(guó)范圍商品房庫(kù)存堆積，居民購(gòu)房意愿持續(xù)走低，各類寬松政策對(duì)市場(chǎng)需求的拉動(dòng)效果有限。

而2026年5月最新更新的測(cè)算，幾乎全部推翻此前結(jié)論。一線城市徹底抹去全年下跌預(yù)期，判定今年市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，2027年還會(huì)迎來(lái)2%左右的小幅上行；二線城市調(diào)整壓力小幅緩解，全年跌幅收窄至5%，到2027年價(jià)格逐步走平；三四線城市基本面沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善，兩年累計(jì)依舊會(huì)下跌10%-15%，地段差、配套薄弱的房源會(huì)持續(xù)面臨價(jià)值重估。

瑞銀在2025年6月完成的居民調(diào)研，恰好能和這套分層預(yù)判相互印證。問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示，僅有19%的受訪者看好后續(xù)房?jī)r(jià)上漲，39%認(rèn)為價(jià)格維持不動(dòng)，42%判斷房?jī)r(jià)繼續(xù)下行；接近七成受訪者表示，當(dāng)下更愿意租房生活，而非買房，其中二三線城市居民的看跌情緒遠(yuǎn)高于一線城市，和機(jī)構(gòu)分層測(cè)算的結(jié)果完美契合。

同一家機(jī)構(gòu)，短短半年時(shí)間大幅調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)期，背后絕非主觀情緒變化，而是四大現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)指標(biāo)的走勢(shì)，完全偏離了當(dāng)初的推演模型。

瑞銀亞太地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻一直把租金走勢(shì)視作樓市復(fù)蘇的先行風(fēng)向標(biāo)，此前機(jī)構(gòu)的推演邏輯很簡(jiǎn)單：房?jī)r(jià)持續(xù)回落會(huì)拉高租售比，更多觀望人群會(huì)選擇結(jié)束租房、入手房產(chǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。但2025年到2026年初的一線租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)，直接打破了這套邏輯。核心城市住宅租金每年同比下滑3%-4%，大量二手房業(yè)主選擇出租替代出售，租賃房源供給持續(xù)增加，租金持續(xù)承壓，原本打算買房的群體繼續(xù)選擇觀望，整個(gè)市場(chǎng)的修復(fù)周期被持續(xù)拉長(zhǎng)。

其次是全國(guó)商品房庫(kù)存的消化進(jìn)度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于機(jī)構(gòu)此前樂(lè)觀預(yù)估。目前全國(guó)商品房廣義庫(kù)存去化周期仍維持在25個(gè)月，遠(yuǎn)高于行業(yè)健康標(biāo)準(zhǔn)。三四線城市、各大城市遠(yuǎn)郊片區(qū)囤積了大量成交難度極高的房源，也就是行業(yè)所說(shuō)的“死庫(kù)存”。市場(chǎng)成交高度集中在低價(jià)小戶型二手住宅，改善型新房幾乎無(wú)人問(wèn)津，供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重錯(cuò)配，整體市場(chǎng)均價(jià)企穩(wěn)的時(shí)間只能不斷延后。

居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)速度不及預(yù)期，是拖累市場(chǎng)回暖的另一關(guān)鍵因素。連續(xù)四年的價(jià)格下行，早已在大眾心中固化“買漲不買跌”的固有思維。2025年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總市值出現(xiàn)大幅縮水，不少業(yè)主手握虧損房源，置換換房的鏈條直接斷裂。面對(duì)收入前景的不確定性，絕大多數(shù)家庭主動(dòng)提高儲(chǔ)蓄比例，即便各地接連出臺(tái)樓市寬松政策，居民主動(dòng)加杠桿買房的意愿依舊處在低位。

除此之外，樓市相關(guān)政策存在明顯傳導(dǎo)時(shí)滯，落地力度也不及市場(chǎng)早期想象。現(xiàn)階段政策核心目標(biāo)以防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為主，二手房收儲(chǔ)、城中村改造等托底工具，都受到地方財(cái)政實(shí)力約束，大規(guī)模強(qiáng)力刺激政策并未落地。房貸利率持續(xù)下調(diào)，但利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房需求的拉動(dòng)存在滯后效應(yīng)，租金回報(bào)率和按揭利率之間的修復(fù)節(jié)奏，也比當(dāng)初測(cè)算的慢上不少。

綜合多重指標(biāo)不難看出，機(jī)構(gòu)最初高估了政策短期拉動(dòng)市場(chǎng)的能力，嚴(yán)重低估庫(kù)存、租金、居民預(yù)期三重壓力，這次預(yù)判修改，本質(zhì)是海量真實(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)落地后的理性校準(zhǔn)，不存在單純的看多或者看空轉(zhuǎn)向。

透過(guò)瑞銀這次觀點(diǎn)調(diào)整，能讀出行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的三個(gè)關(guān)鍵變化，也是接下來(lái)樓市運(yùn)行的底層主線。

第一，樓市K型分層分化徹底定型，不同城市、不同地段房產(chǎn)的價(jià)值差距會(huì)越拉越大。AI、芯片、新能源這類新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)創(chuàng)造大額財(cái)富，行業(yè)從業(yè)者套現(xiàn)后，資金大多流向一線核心地段改善住宅與高端房源，支撐核心資產(chǎn)率先企穩(wěn)；二線城市只有配套完善的核心板塊存在修復(fù)空間，遠(yuǎn)郊房源依舊承壓；三四線城市整體處于深度調(diào)整周期，很難出現(xiàn)整體性行情。

第二，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)迎來(lái)短期V型反彈，緩慢L型筑底是接下來(lái)兩年的常態(tài)。瑞銀明確提出，真正的市場(chǎng)底部需要三個(gè)信號(hào)同步落地：住宅租金止跌回升、二手房掛牌量持續(xù)縮減、房企存量信用風(fēng)險(xiǎn)全部出清。回看2026年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)，三項(xiàng)指標(biāo)并沒(méi)有同步出現(xiàn)，市場(chǎng)底部窗口因此延后至2026年末到2027年中。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值邏輯徹底改寫，房產(chǎn)自帶的金融投機(jī)屬性持續(xù)弱化。過(guò)去依靠貨幣寬松、全民加杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，今后一套房產(chǎn)的價(jià)值，只綁定城市人口流入規(guī)模、本地產(chǎn)業(yè)實(shí)力、教育醫(yī)療等配套資源。各大機(jī)構(gòu)評(píng)判樓市好壞的標(biāo)準(zhǔn)，也從單純政策利好，轉(zhuǎn)向租金、庫(kù)存、人口流動(dòng)這類真實(shí)居住需求指標(biāo)。

面對(duì)外資投行不斷更新的樓市預(yù)判，很多人容易陷入幾種片面認(rèn)知，不妨客觀梳理清楚。

不少人看到瑞銀上調(diào)一線城市預(yù)期，就判定全國(guó)房?jī)r(jià)馬上迎來(lái)普漲行情。實(shí)際上機(jī)構(gòu)的修復(fù)判斷，僅僅針對(duì)核心城市稀缺優(yōu)質(zhì)房源，市面上絕大多數(shù)配套普通、地段偏遠(yuǎn)的住宅，依舊會(huì)持續(xù)承受調(diào)整壓力，分層分化的格局不會(huì)消失。

還有一部分人認(rèn)為，機(jī)構(gòu)修改預(yù)測(cè)，意味著市場(chǎng)短期內(nèi)就會(huì)反轉(zhuǎn)。但研報(bào)所有推演，都建立在當(dāng)下已落地政策與市場(chǎng)數(shù)據(jù)之上，如果后續(xù)出臺(tái)力度更強(qiáng)的樓市托底政策，市場(chǎng)觸底時(shí)間會(huì)相應(yīng)提前，各類測(cè)算本身具備動(dòng)態(tài)調(diào)整屬性，不能當(dāng)作固定不變的結(jié)論。

也有讀者會(huì)產(chǎn)生誤解，覺(jué)得外資機(jī)構(gòu)看好一線房產(chǎn)，就代表可以盲目入手相關(guān)房源。本文僅客觀整理機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)、推演邏輯，全程不輸出任何買房、賣房、置換、房產(chǎn)投資相關(guān)實(shí)操建議，各類市場(chǎng)判斷僅作為大眾認(rèn)知市場(chǎng)的參考素材。

瑞銀多次調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)判，清晰展現(xiàn)出樓市去庫(kù)存、修復(fù)居民市場(chǎng)預(yù)期的漫長(zhǎng)過(guò)程。不用盲目跟風(fēng)極端看多或是看空，看清分層分化的長(zhǎng)期發(fā)展現(xiàn)實(shí)，才能客觀看懂房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期運(yùn)行節(jié)奏。