江蘇
南通市數據局近期公示了三宗重點地塊的規劃方案，分別是六橋之內R24007地塊、啟秀中學旁R25004地塊、以及盛和九里云和南側R24019地塊。
這三大項目整體容積率偏低，最低僅1.05，產品形態以別墅、大平層為主，最大面積達到了780㎡，低密改善產品開始集中亮相。
這一產品趨勢的背后，是市區土地供應結構的整體轉向。據「新知南通研究院」不完全統計，2020年至2025年9月末，南通市區累計出讓涉宅地塊125宗，其中尚未取得銷售許可證的存量地塊有67宗。
進一步分析存量地塊容積率結構可見：容積率1.1以下有8宗，1.1–1.2之間有4宗，1.2–1.5之間高達26宗。換言之，容積率在1.5以下的存量地塊共計38宗，占未推售地塊總量的半數以上。
從土地結構到產品形態，數據一致指向同一趨勢：未來一段時期，南通市區新房供應將以高端改善型產品為主導，市場供需格局面臨深刻重構。
然而，高端市場的容量并非無限。隨著同類低密產品大量入市，賽道競爭將日趨激烈，單純依靠產品類型的紅利恐難長久制勝，產品設計的創新性、工程質量的精細度、物業運營的長期價值等都是關鍵。
對于購房者而言，供應結構的轉變意味著更多元化、高品質的選擇，但也伴隨著更復雜的決策環境。在貨比三家的基礎上，決策邏輯需更進一步：從對價格、戶型的關注，升級為對人居迭代趨勢、資產長期保值能力的綜合考量。
No.1
六橋之內R24007地塊
該地塊去年10月出讓，由致豪、南通天一置業聯合底價摘牌，拿地總價約3.08億元，地價約18610元/㎡，樓面價約17786元/㎡，是2024年南通地王。
根據公示，項目總用地面積16534.11㎡，總建筑面積31520㎡，其中住宅建面僅16860㎡，容積率低至1.05，僅規劃30戶。
項目案名已公開——金鰲府，定位中式定制院墅，面積段約380-780㎡，瞄準南通金字塔頂端人群。
盡管當前濠河板塊有盛和觀濠別院和濠東璟園兩個項目在售，但金鰲府憑借純別墅定位及超稀缺體量，形成明顯差異化，有望成為南通豪宅里程碑之作。
No.2
啟秀中學旁R25004地塊
該地塊今年6月出讓，由盛和、南通崇發置業聯合底價摘牌，拿地總價約3.69億元，地價約12473元/㎡，樓面價約9218元/㎡。
根據公示，項目總用地面積25099㎡，總建筑面積65907㎡，以河道為界分為東西兩個功能區，容積率均為1.59，打造13棟6-11層住宅，共計262套。
項目案名為盛和九里繁花，面積段覆蓋125-208㎡，對應不同改善需求。據悉，其建面約208㎡大平層僅規劃16套，一層一戶。
該項目最大優勢在于其區位配套——地鐵2號線體育公園站及啟秀中學與項目直線距離均在500米以內。
板塊內目前無新房在售，項目入市后將有效滿足地緣客戶的改善需求及部分學區剛需。
No.3
盛和九里云和南側R24019地塊
該地塊去年11月出讓，由盛和、南通五水置業聯合底價摘牌，拿地總價約15.37億元，地價約14710元/㎡，樓面價約10671元/㎡。
該項目體量較大，占地面積約104462㎡，容積率上限為1.38，建筑面積上限為144000㎡，規劃打造別墅、疊拼、小高層組合產品。
根據此前南通市公共資源交易平臺發布的《R24019地塊建設項目方案設計資格后審公告》，該項目產品面積段及套數配比大致如下（設計方案僅供參考）——
2-3層別墅，建面約175-450㎡，套數占比37%
4層疊拼，建面約190-200㎡，套數占比3%
8-12層小高，建面約139-180㎡，套數占比60%
該項目最大優勢為景觀資源，毗鄰通揚運河及通呂運河，兩面環水環境優越。尤其頭排別墅，緊鄰綠廊景觀，一線運河視野，宜居屬性拉滿。
盡管五龍匯板塊目前在售項目較多（共9個，截至9月底廣義庫存超3300套），但產品類型多以小高層和高層為主。該地塊通過別墅產品差異化定位，與北側九里云和形成互補，滿足終極改善客群的需求。
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