深圳灣萬象城，能超越羅萬嗎？

Mall 觀察

觀察項目 | 深圳萬象城VS深圳灣萬象城

作者 | 福貴

后發者，能否顛覆長達二十年的領先？

2024年，深圳萬象城以128億元的銷售額繼續穩坐深圳榜首，深圳灣萬象城則以80億元銷售額排在深圳第三。

隨著深圳灣萬象城二期盛大開業，穩坐羅湖的“老牌貴族”深圳萬象城，與崛起于南山的“新銳掌門”深圳灣萬象城之間的對弈，變得前所未有的激烈。

前者憑借近二十年的深厚積淀，擁有難以撼動的品牌忠誠度與成熟商圈的強大向心力；后者則坐擁灣區最強的科創財富實力，展現出挑戰行業巔峰的可能。

深圳灣萬象城能否超越深圳萬象城？這個曾經被視為“不可能”的問題，如今已具備了現實的討論基礎。

而在這場同門之間的銷售額競賽背后，實則是老錢與新錢之間的碰撞，也是商業目的地吸引力的較量。

當國慶期間深圳灣萬象城二期以近乎“現象級”的姿態亮相，我們不得不追問：深圳的商業格局，是否即將迎來“改朝換代”的一刻？又將在幾年內見分曉？

本文將從宏觀、微觀以及華潤系商業發展等層面進行解析。

01

南山今年GDP或破萬億

約是羅湖的4倍

宏觀經濟的增長水平、產業結構與居民收入，構成了商業繁榮的根基。區域蓬勃的經濟增長能夠持續孕育和擴大中高收入消費群體，為高端商業提供最基礎的客源和購買力。

南山區歷來是廣東經濟第一區，據官方發布的數據，2020年至2024年，南山區的GDP分別達到6502.22億元、7630.59億元、8035.88億元、8566.02億元、9500.97億元，整體呈上升態勢。

按南山區2024年的9500.97億元比較，僅差19億元就能追平全國第30位城市大連的GDP總量。

今年上半年南山區的GDP達4980.06億元，增速4.8%。一般而言，每座城市下半年的GDP都會比上半年要高，以此估算，南山區2025年的GDP將會突破萬億元大關。

要知道，2024年全國僅有27座城市GDP超過1萬億元。一個區頂一座大型城市，足見南山區的經濟實力。

再看羅湖區，2020年至2024年的GDP分別為2375.28億元、2571.67億元、2630.19億元、2808.19億元、2478.55億元。

今年上半年羅湖區的GDP為1263.40億元（約是南山區的四分之一），同比增長4.2%。就數據來看，羅湖區整體經濟總量在一定區間波動，相對穩定。

經濟的發展情況，也影響到區域居民的收入水平。

2020年至2024年，南山區居民人均可支配收入分別為82522元、90378元、95710元、102576元、108015元；同期，羅湖區居民人均可支配收入分別為67635元、73911元、76352元、80799元、85016元。

兩區居民人均可支配收入相差約1.5萬至2萬元，收入預期不同，進而會體現在消費水平上。

2020年至2024年，南山區的社會消費品零售總額分別為1240.49億元、1367億元、1373.99億元、1481.3億元、1587.15億元；今年上半年已達959.56億元?，同比增長13.1%。整體呈上升趨勢。

同期，羅湖區的社會消費品零售總額分別為1216.54億元、1302.15億元、1258.71億元、1391.75億元、1341.83億元；今年上半年已達624.83億元，同比增長2.2%。

可以看到，2020年南山區與羅湖區的社會消費品零售總額相差不大，而到了2024年，兩區間的消費已經擴大到超200億元，按今年上半年的社零總額與增長幅度，2025年兩區間的消費差距將進一步擴大。

若是結合2019年南山區的866.73億元，羅湖區的?1398.34億元，兩大區在社會消費品零售總額的變化更明顯。

而且在人口上，南山區常住人口達184.44萬人，羅湖區為114.38萬人，相差70.06萬人，人口的差距，也會影響到長遠的消費潛力。

兩區間消費差異，還有一個佐證，那就是新開首店的數量。據贏商網統計，今年三季度，深圳開出222家首店，其中南山區開出132家，占比超60%，羅湖區僅10家左右。

綜合來看，南山區與羅湖區的經濟發展軌跡與能級差異顯著。羅湖區是深圳較早發展成熟的城區，在經濟與消費上是傳統強區，但當各項經濟基數達到一定值后，很難再出現較大幅度增長。南山區，整體經濟發展和消費都在一路上升，且增長幅度不小。

02

新錢VS老錢

產業結構形成不同的客群結構

兩區的經濟差異，很大程度在于產業結構的不同。

南山區以高新技術產業和戰略性新興產業為主，誕生了騰訊、華為、大疆、邁瑞等一批全球知名企業，加之科技園、深圳灣后海總部基地、留仙洞總部基地、西麗科教城等區域，形成產業+科研的生態，能加速成果轉化。

后海

數據顯示，南山區擁有上市企業215家，每平方公里就有1.1家上市企業，密度居全國第一；全區每萬人發明專利擁有量676.9件，約為全國水平的23倍。

新興產業聚集，不僅創造了持續的高價值經濟增長，也孕育出規模龐大的高收入科技精英、企業主，這些人消費能力強、收入增長預期強勁，且對新興品牌接受度高，為高端商業提供了深厚且不斷擴增的客群基礎。

例如在科技園的深圳萬象天地，早期定位是試圖走商業與藝術融合路線的，也做了不少相關營銷活動，但當時并沒有多少人買賬。后來萬象天地轉變路線，向潮流化發展，如今已成為全國知名的商業體。

反觀羅湖區，其曾是中國改革開放的窗口，創下了多個“第一”：開設了深圳第一家證券交易所、落地了全國第一家外資銀行、拍出新中國土拍第一塊地、建造全國首個商品房小區、誕生全國第一家期貨交易所、開出內地首家麥當勞……

從羅湖區的發展軌跡來看，金融、商貿等傳統優勢服務業色彩濃厚，這些產業奠定了羅湖深厚的歷史底蘊與初期繁榮，也沉淀了一批老錢。

圖源：攝圖網

但隨著城區發展，羅湖區僅78.8平方公里（面積不到南山區的一半）的土地面積瀕臨枯竭，傳統增長模式面臨瓶頸，加之深圳的發展重心逐漸外移，一路向西，羅湖的經濟增速與產業結構升級空間相對受限。

盡管近年來羅湖不斷出臺政策，對區內老舊區域進行更新，并且積極布局人工智能、低空經濟、生命健康等新興領域產業，激活區內經濟，但城區空間的物理局限性在客觀上仍然會制約其經濟發展上限。

產業發展路徑的分化，意味著客群結構的差異，這直接影響了兩區商業地產截然不同的基本面和未來潛力。

03

深圳萬象城VS深圳灣萬象城

后者有望超越嗎？

回到項目本身，深圳就兩座頂奢商業項目，也就是二選一的問題，那些消費人群選擇去哪一家，必然是受某種因素影響。可以對比來看。

深圳萬象城是華潤在深圳的開山之作，一期于2004年開業，二期于2009年開業，加上后續新開的三期，整個項目的總體量達到了約23萬平方米，是一個超大型的商業綜合體。

深圳灣萬象城一期于2018年12月開業。在2025年9月二期盛大啟幕后，項目的總體量也達到了約25萬平方米，比深圳萬象城略大。

在品牌上，深圳萬象城具備先發優勢，在十多年前就已經擁有較完善的奢侈品矩陣，在深圳灣萬象城開業前，這些富裕人群購買高端消費品，都是去深圳萬象城，因此深圳萬象城積累了一批高端消費者。

深圳灣萬象城開業后，網絡上有不少人拿兩座項目進行對比，仍然有很多人會習慣性選擇深圳萬象城，可見其影響力。

特別是近幾年，深圳萬象城一直在升級調改。比如一期，深圳萬象城多家奢侈品門店啟動升級，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陸續升級為雙層乃至三層旗艦店，形成一條奢侈品復式旗艦店長廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI擴店升級，星美樂煥新升級，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入駐，強化二期高端氛圍。擴容的三期，引入新潮的戶外運動和潮奢品牌，更加年輕化。

經過一系列升級，深圳萬象城品牌店數量從260余家提升至400余家，品牌豐富度大大提升。

強大的品牌陣容和多年來積累的客群，深圳萬象城的業績也持續多年，一直霸榜深圳首位。公開數據顯示，2024年項目銷售額達128億元。

深圳灣萬象城開業后，經過幾年培育期，奢侈品矩陣要比深圳萬象城稍高一籌，因為項目集齊了6大指標性奢侈品牌——LV、DIOR、CHANEL、Hermes、GUCCI、Prada。

其中深圳第一家CHANEL，深圳萬象城爭取了很多年，最后率先在深圳灣萬象城開業，而一直傳聞CHANEL會在深圳萬象城開設第二家門店，目前還沒有新進展。

深圳灣萬象城二期開業后，新增MAMMUT、montbell、niko and...、M essential、龍璟、ANT烤肉料理等超120家首店，一、二期品牌數突破500家。

二期部分品牌

至于深圳灣萬象城的業績表現，2024年項目銷售額達到80億元。

如果對比深圳萬象城和深圳灣萬象城的體量、品牌矩陣等信息，差距并不大，都會有某些品牌能吸引消費者前往。

它們間的差異，更多體現在體驗生態上。

深圳萬象城由RTKL建筑事務所設計，采用了非常經典的“一字型”弧形動線，導向性明確，同時通過巨大的中庭、下沉式廣場等元素營造出通透的室內空間。

這種經典的設計模型，能最大化地展示店鋪，容納海量品牌，形成高效的品牌聚集效應，這種形態至今依然非常有吸引力。

不過，相對于當前消費者對開放空間和自然元素的偏好，這種相對內向型的建筑形態在體驗的豐富性上可能面臨一些挑戰。

就如深圳萬象城打造的三期，是在一二期高端商業氛圍下的補充。項目試圖通過三期更年輕化的品牌矩陣，吸引更多新生代客群，培育新的高端消費群體。

深圳灣萬象城在這一層面上有很大的優勢。

由Lead8團隊設計的深圳灣萬象城，從誕生起就體現了更新的商業理念。它采用了“環形動線” 和 “浮島”設計概念，空間體驗更富變化和探索樂趣。

更顯著的特點是，它超越了傳統商業體的范疇，打造了一個“商業+文化”雙核驅動的超級商圈。項目自身規劃了深圳灣美術館、沉浸式劇院、數字藝術中心、創意學習中心四大文化場館。

同時，它通過約兩公里長的深圳灣大街立體慢行系統，將深圳灣人才公園、海濱景觀以及春筍、春繭等地標建筑無縫鏈接，使購物、觀展、漫步、欣賞自然風光成為一種連貫的融合體驗。

這種復合型體驗，在全國都是少見的，也是深圳萬象城無法提供的。比如去年的VOGUE時尚之力盛會，今年的愛馬仕匠心工坊全球巡展首展，都選擇在深圳灣。這些事件給出的信號就是深圳灣的場地條件更好，也更符合時尚潮流的需求。

且前文提過，相較羅湖區的底蘊，南山區更年輕，人們更容易接受新潮的內容，甚至羅湖區新成長起來的富裕人群，也有被深圳灣萬象城吸引的可能。

綜上所述，南山與羅湖的經濟發展能級與產業特質，從根本上塑造了其區域內高端商業地產的天花板與成長路徑。

南山區以其爆發性的經濟增長、充滿活力的產業生態及廣闊的發展空間，為深圳灣萬象城提供了超越傳統格局的巨大潛能；而羅湖區的深圳萬象城則需要在相對穩定的基本盤中，通過運營深化與價值重塑來鞏固其市場地位。

兩者未來的競爭，本質上是區域經濟動能與商業創新模式的雙重較量。

所以，綜合來看，深圳灣萬象城超越深圳萬象城是沒有多少壓力的，畢竟在華潤系商業內，深圳萬象城的業績已經在去年被杭州萬象城超越。

而深圳灣萬象城的業績表現也一直很不錯。公開數據顯示，深圳灣萬象城開業首月（2018年12月18日-2019年1月17日），零售額坪效破2500元/㎡，位列華潤置地萬象城/萬象匯首月坪效第一。這是在當時項目大面積空置的情況下所取得的成績。

2023年深圳灣萬象城銷售額達82億元，2024年達80億元，這是一期8萬平方米空間達到的成績。

二期開業后，深圳灣萬象城商業體量一躍達到25萬平方米，保守估計，一、二期共同運營后，第一個完整年銷售額就有可能破百億。

再結合杭州萬象城2022年破百億，2024年超越深圳萬象城，或許三年左右，深圳灣萬象城也能超越深圳萬象城，成為深圳銷售額最高的商業項目。

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