◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 陳意

大家好，我是陳意。

幾天前，我有幸受邀參加了一家日本上市不動(dòng)產(chǎn)公司的年度答謝會(huì)——這家公司他們的年?duì)I業(yè)額超過(guò)1.2萬(wàn)億日元（約合77億美元），堪稱(chēng)日本不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“巨無(wú)霸”，交易體量非常驚人。

在答謝會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，我見(jiàn)到了三井住友銀行的社長(zhǎng)、東急集團(tuán)的社長(zhǎng)以及其他各大商社的高層，幾乎清一色日本本土財(cái)團(tuán)面孔。說(shuō)明，這些企業(yè)和個(gè)人幾乎都在深度參與日本的樓市。

有點(diǎn)意外、卻又在意料之中的是：在這家公司接近萬(wàn)億日元的成交量中，華人投資者所占比例其實(shí)并不高。現(xiàn)場(chǎng)華人客戶寥寥，連一桌都湊不齊。我們是為數(shù)不多的華人代表，之所以能受邀參加，也多虧今年和這家公司有了一些業(yè)務(wù)上的合作。

熟悉我們的朋友都知道，我們公司已經(jīng)深耕于東京不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)一線10年，與多家日本公司、銀行都長(zhǎng)期共事保持合作關(guān)系。（例如，可以為外國(guó)買(mǎi)家拿到日本銀行的低息貸款，還有市場(chǎng)內(nèi)部未公開(kāi)房源等資源），圈子并不局限于華人內(nèi)部。

可就在一個(gè)成交額破萬(wàn)億、日本大佬云集的現(xiàn)場(chǎng)，卻見(jiàn)不到多少華人、乃至外國(guó)人的身影，不禁讓我想起那些鋪天蓋地的新聞，比如“外國(guó)人炒高日本房?jī)r(jià)”、“中國(guó)人把日本土地買(mǎi)光了”等等。

到底是誰(shuí)，才真正主導(dǎo)了日本的土地和房產(chǎn)市場(chǎng)？

這就不得不提，前段時(shí)間國(guó)土交通省公布的一組數(shù)據(jù)，關(guān)于今年1-6月日本新建公寓的買(mǎi)家構(gòu)成，數(shù)字很冰冷，結(jié)果很意外。

2025年1至6月，在東京都成交的新建公寓中，以海外地址登記買(mǎi)主的僅占3%；大阪府為2.6%，京都府為2.3%。

即便在號(hào)稱(chēng)“外資最集中”的東京中心六區(qū)，千代田、港、新宿、澀谷、中央及文京，這一比例也只有7.5%。

換句話說(shuō)，每賣(mài)出的100套新房里，僅有3套落入“海外”名下，若再剔除常駐外企員工和僑民等剛需，純粹投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)的比例則更低。

一邊是官方給出的白紙黑字，一邊是社交媒體渲染的外國(guó)炒房團(tuán)，怎會(huì)如此割裂？

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觀感與數(shù)據(jù)之所以打架，主要有兩點(diǎn)原因。

首先，統(tǒng)計(jì)口徑不同。

國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì)只把“新建公寓”且以“個(gè)人名義、海外住址”登記的交易納入范圍，而忽略了大量海外資本主力，都在收購(gòu)日本的商業(yè)地產(chǎn)、整棟寫(xiě)字樓、酒店和物流倉(cāng)庫(kù)。這些交易大多數(shù)以“法人名義”進(jìn)行，在法律上不等于“海外個(gè)人”，自然不出現(xiàn)在官方數(shù)字里。

與此同時(shí)，新房與二手房的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完全不同。

日本城市化已高度成熟，市面上公寓買(mǎi)賣(mài)的90%都是二手房交易。新房由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)售，價(jià)格透明、溢價(jià)高且議價(jià)空間小；而二手房則交易更自由，靈活議價(jià)、可整棟收購(gòu)，也更容易改裝為民宿或長(zhǎng)租公寓，因此成了外資眼中的“價(jià)值洼地”，屬于真正的交易主力。

中國(guó)人、新加坡基金最活躍的正是這類(lèi)二手公寓、或整棟樓收購(gòu)，卻未被納入“新建公寓”統(tǒng)計(jì)，于是“海外買(mǎi)家”在表格上幾乎隱形。

其次，眼球經(jīng)濟(jì)與選舉政治的傳播邏輯，放大了錯(cuò)覺(jué)。

“中國(guó)人、海外財(cái)團(tuán)買(mǎi)爆日本土地”是流量密碼，也是選票密碼。媒體樂(lè)于放大個(gè)案，尤其選舉季期間，政客需要為高房?jī)r(jià)找“替罪羊”。

把問(wèn)題歸咎于“外國(guó)人投機(jī)”，遠(yuǎn)比歸因于“貨幣寬松、建筑成本飆升”等內(nèi)部原因更能激起公眾的情緒，從而轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)，輕松拉到選票。

所以潮水背面，究竟是誰(shuí)才是日本房產(chǎn)土地的“大買(mǎi)家”？

或許正如我在答謝會(huì)看到的那樣，在日本樓市的最大“牌桌”上，真正的籌碼依舊握在日本人自己手里。

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