深度復盤鴻壽坊食集——5000平米空間如何勃發“精致煙火氣”？

圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

一眨眼，中國社區商業的現象級項目鴻壽坊已經開業近兩年了。這兩年來，每次我路過鴻壽坊，都會感受到這里充沛的人氣。

在中國商業經營進入精細化運營的時代，鴻壽坊作為一個在建筑空間和運營模式上都是非常具備標桿性的作品，值得持續跟蹤。

于是我簡單復盤了一下他們的運營數據。

自2023年9月開業至2025年9月，鴻壽坊以1.5萬㎡的緊湊空間實現日均客流超2.7萬人次，年接待量突破千萬人次。其中2024年全年客流達1200萬人次，與同體量社區商業體相比，客流密度領先3-5倍。

據瑞安房地產2024年財報，鴻壽坊租金及相關收入達0.82億元，較開業首年同比暴漲290%，成為集團零售板塊核心增長引擎。這一增速遠超上海商業地產平均5-8%的年租金漲幅。

進一步拆解來看，鴻壽坊項目中最有人氣引擎和業態創新力的就是其中5000㎡的鴻壽坊食集這個業態。它以“菜食場”為核心概念，通過精準的業態定位、模塊化的空間設計與深度的社區融合，實現了出租率100%、復購率超65%的亮眼成績。

那么，今天我們就聚焦一下鴻壽坊食集THE MARKET，來深度拆解一下他們高超的招商運營邏輯，看看能給行業內帶來怎樣的啟示。

空間與業態：以“菜食場”概念破解社區商業痛點

社區商業的核心競爭力，始于對空間與業態的精準規劃。鴻壽坊食集跳出傳統社區商業的刻板框架，以“老上海菜場”為情感錨點，構建了兼具實用性與體驗感的商業生態。

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在空間架構上，這座5000㎡雙層獨棟建筑采用12米挑高與天井式設計，頂部玻璃天窗引入自然采光，舊磚外墻、木質展架與復古吊扇共同營造出兼具懷舊感與精致感的消費場景。

圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

其中，一層2500㎡的業態聚焦于高頻剛需，以400㎡自營品牌“薈森生鮮”為核心，搭配18個餐飲檔口與中央堂食區，滿足居民日常消費需求；而二層2500㎡則引入10多個品質餐飲品牌，提供更舒適的就餐環境，形成“剛需+體驗”的空間分層。

在業態配比上，鴻壽坊食集堅持“餐飲主導、零售補位”的策略，90%的業態集中于餐飲領域，涵蓋便民生鮮、街頭老字號、品質網紅與口碑名店，客單價控制在50-80元的親民區間，確保高頻復購；10%的零售配套則聚焦MARKET DNA零售、原創設計與小眾寶藏品牌，通過周末主題市集激活低頻消費場景。

這種“小而精”的配比，既避免了業態分散導致的坪效低下，又通過豐富的餐飲矩陣強化了項目記憶點。

同時，這里的品牌矩陣的搭建更凸顯差異化思維：自營的薈森生鮮保障基礎客流，滬上王記蔥油餅等老字號提供情感共鳴，廣蓮申等網紅品牌吸引年輕客群，SANDO等創新首店制造區域吸引力。

這里51%的首店占比，不僅形成了獨特的競爭壁壘，更成為區域商業的“流量引擎”。

招商策略：精準錨定客群，構建“社區美食社交圈”

鴻壽坊食集的招商成功，核心在于跳出“品牌堆砌”的誤區，以“客群需求”為導向，構建了一套從調研到落地的全流程體系。

1. 客群導向的篩選邏輯

基于“核心客群（60%周邊1km居民）+次級客群（40%城市微度假客群）”的畫像，鴻壽坊確立了“四看”篩選標準：

第一，在理念契合度上，優先選擇認同“bemarket 萬物皆可市集”與社區營造理念的品牌；

第二，在業態獨特性上，聚焦首店經濟、原創設計與獨特技藝，強化區域吸引力；

第三，社區服務屬性上，高頻剛需品類與便民服務品牌優先，如薈森生鮮早6點營業，提供早餐與生鮮加工服務；

第四，運營可持續性上，重點評估品牌團隊穩定性、產品標準化與盈利能力，降低經營風險。

2. 全周期的招商執行路徑

鴻壽坊的招商工作提前10-12個月啟動，前期通過深度訪談周邊居民，精準定位需求缺口；隨后制定“1+N”招商方案，以薈森生鮮為核心輻射周邊業態，并采用3×3m模塊化攤位設計，保障空間靈活調整。

在品牌發掘階段，通過社交媒體、行業社群與美食探店多渠道尋源，并按“A類（知名老字號/頭部網紅）、B類（新興原創品牌）、C類（社區便民服務）”分級洽談，提供定制化方案。

A類品牌享受定制化入駐支持，B類品牌獲得基礎支持與成長激勵，C類品牌可享受租金優惠。

在簽約落地階段，采用靈活租賃模式降低入駐門檻——主力店簽訂長期穩定租約，餐飲檔口實行“保底租金+流水抽成”，10%面積設為“快閃區”月均更新；同時提供“拎包入駐”服務與“一店一策”定制，最大化降低品牌開業成本。

運營策略：模塊化+全時段+社區融合，煥活商業生命力

如果說招商是基礎，那么運營則是鴻壽坊食集保持高粘性的核心。他們通過“空間復用、商戶賦能、社區共創”三維發力，項目實現了從“商業體”到“社區會客廳”的轉變。

圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

1. 模塊化空間：實現“一日三市”的場景魔法

借助可移動隔斷與靈活布局，鴻壽坊食集打造了“早市-午市-夜市”的全時段運營模式：早市（6:00-11:00）以薈森生鮮的平價菜與20+種傳統早餐為主，服務社區居民；

午市（11:00-14:00）各檔口提供簡餐，增設牛排現煎、果汁果切等白領專屬服務；

夜市（18:00-22:00）部分檔口轉型燒烤、小酒館，結合室外外擺激活夜生活場景。

這種“1㎡空間×3時段使用=3㎡價值”的空間魔法，使空間利用率提升30%，充分挖掘不同時段的消費潛力。

2. 商戶賦能：從“房東”到“成長伙伴”的角色轉變

鴻壽坊食集構建了全方位的商戶支持體系：針對小店主提供餐飲運營、服務標準與營銷技巧培訓；提供會員系統對接、線上點單與數據分析工具，提升運營效率；每月組織48場社區活動，推動商戶共享客流；協助對接食材供應商，優化供應鏈降低采購成本。

同時建立動態管理機制：實行“10%流動鋪位”制度，每季度根據經營數據與顧客評價調整業態；通過月度商戶聯席會收集意見，共同優化服務；對表現不佳的商戶先幫扶，仍無改善則啟動重新招商，確保項目長期競爭力。

3. 社區融合：讓居民從“消費者”變為“共建者”

社區商業的終極競爭力，在于與居民的情感連接。鴻壽坊食集推出“居民提案制”，邀請居民參與“社區美食地圖”“最受歡迎檔口”等活動策劃；打造“UGC共創市集”，鼓勵居民分享生活故事與創意作品，沉淀獨特的社區記憶；聯合設計師根據居民反饋優化公共區域，提升空間實用性與美感。

此外，項目構建了多元化主題活動矩陣：“煙火街市”系列市集讓攤主分享技藝與故事，“綠動生活節”“精致煙火菜市場”等季節性活動貼合不同消費場景，免費磨刀、理發等社區服務日則強化了“15分鐘生活圈”概念，讓商業空間真正融入居民日常生活。

核心引擎：薈森生鮮的“社區廚房”運營之道

作為自營核心品牌，薈森生鮮是鴻壽坊食集吸引客流、保障粘性的關鍵。其以“社區廚房”為定位，400㎡空間整合生鮮銷售、早餐、簡餐、配送四大功能，形成差異化競爭優勢。

在服務上，薈森生鮮主打“精致便民”：提供生鮮加工、蔬菜切配、30元起送的免費送貨服務，解決居民日常烹飪的痛點；價格上堅持平價定位，確保周邊居民高頻消費無壓力。

這里的商品結構覆蓋全場景需求：生鮮區涵蓋蔬菜、水果、水產等剛需品類，早餐檔提供20多種傳統早點，午晚餐則有40多種冷菜、蒸菜、小碗菜，牛排現煎、果汁果切等特色服務更滿足品質化需求，凈菜加工損耗率控制在8%以內。

在運營管理上，薈森生鮮通過源頭直采與多元化采購，與產區、合作社建立直供關系，降低成本20-30%；每日分析銷售TOP10與損耗TOP10商品，動態調整庫存；線上線下融合的模式則擴大服務范圍，微商城下單覆蓋周邊1km，實現“線下體驗+線上便捷”的消費閉環。

成效與啟示：新煙火食集的成功密碼

鴻壽坊食集的運營成果堪稱亮眼，主要是源于四大核心邏輯：

1、業態戰略的精準性：90%餐飲聚焦高頻剛需，10%零售補位低頻體驗，“小而美”的配比形成獨特記憶點；

2、空間哲學的創新性：模塊化設計與場景化運營，實現空間與時間的雙重復用，最大化坪效；

3、社區思維的深度落地：從“交易場”到“情感樞紐”，通過社群共創建立持久連接，讓居民成為項目“主人”；

4、迭代機制的可持續性：10%流動鋪位、月度聯席會與持續品牌更新，確保項目長期保持新鮮感與競爭力。

鴻壽坊食集的案例證明：

社區商業的核心不在于體量大小，而在于與居民生活的融合深度；不在于品牌高低端，而在于是否解決了“日常剛需+情感連接”的雙重需求。

唯有真正讀懂居民需求，讓商業空間成為生活的延伸，才能在同質化競爭中脫穎而出，綻放持久的商業生命力。

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