新開的視頻號，有很多很好玩有趣的內(nèi)容，都是我們在國內(nèi)國外的實拍！可以點擊下面的視頻，看完加個關(guān)注。

最近，不少知名的品牌卷入了爭議之中，這些品牌，都來自不同的行業(yè)。

在這個過程中出現(xiàn)了一種趨勢，就是有些品牌的反轉(zhuǎn)似乎就是頃刻之間。

而且原來的口碑越好，現(xiàn)在的反轉(zhuǎn)越厲害。

這中間的原因有很多，不在這里贅述了，但是這其中，卻反映出了市場與傳播，正在發(fā)生深刻的變化。

1 流量不僅有紅利，也可能面臨反噬！

從自媒體時代來臨開始，市場推廣的模式就發(fā)生了極大的改變。

最大的改變是傳播途徑更加廣泛，獲得熱點的門檻也急劇降低，以前需要通過多種廣告?zhèn)髅讲拍苓_到的宣傳效果，現(xiàn)在可能一個視頻就可以做到，而且傳播面更廣。

雖然這其中依然有技術(shù)與金錢的因素，但顯然效率有了極大的提升。

所以出現(xiàn)了“流量“這個詞匯，所謂流量，在互聯(lián)網(wǎng)的語境中，代表著人氣與曝光量，一旦擁有了流量，也就很容易獲得更高的社會關(guān)注度，而對于品牌來說，也更容易擴大影響力。

從營銷的角度，這是個好事。

但基于同樣的原因，如果一味追求流量，而忽略了產(chǎn)品本身，那么一旦品質(zhì)出了問題，負面?zhèn)鞑ネ瑯右矔瑯友讣病?/p>

流量的反噬這件事，可以一夜之間讓某個品牌跌下神壇。

所謂成也蕭何，敗也蕭何，命運饋贈的禮物，早已暗中標好了價格！

這些年的商業(yè)地產(chǎn)，也開始頻繁地出現(xiàn)“流量”這個詞！

并且有了“網(wǎng)紅商業(yè)”這么個物種。

一個商業(yè)有影響力，肯定不是壞事。

但很多商業(yè)的發(fā)展之路，走的越來越清奇。

例如不少商業(yè)在建設(shè)之初，不重點考慮定位、業(yè)態(tài)與運營的需求，把注意力全部放在了能“打卡”這件事上。

一個商業(yè)設(shè)施內(nèi)，有一些特色而趣味的景觀或者IP元素，能夠讓消費者自發(fā)的拍照并發(fā)圈，對于運營肯定是正面的促進，但如果把商業(yè)的主要功能當成景點，似乎就有些不對了。

就像你請了一個設(shè)計師，這個設(shè)計師年輕漂亮，絕對是個加分項，但如果你把設(shè)計師的標準定位只要年輕漂亮就可以，那么顯然不是很合理。

除非你是選小蜜。

這些年所謂的商業(yè)概念層出不窮，有新零售、元宇宙、二次元、非標、藝術(shù)商業(yè)、博物館商業(yè)、數(shù)字商業(yè)等等，舉不勝舉，琳瑯滿目。

“爆款“思維一度成為了商業(yè)中心的主要策略之一。

但眼花繚亂之下，大部分的概念止步于口號，真正的內(nèi)容和產(chǎn)品卻未能跟上。場景被布置得光鮮亮麗，但業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、品牌層次雷同、服務(wù)體驗乏味。

商業(yè)中心的核心在于復購，這是一個常識。

但現(xiàn)在很不少商業(yè)項目，“開業(yè)即巔峰”的困局越來越普遍，很多商業(yè)初期在朋友圈風光一時，對外宣傳動輒就是日均客流十萬+，但可能不到一年，客流的下滑肉眼可見，大量的商戶紛紛退場，

故事講的越來越玄乎，卻越來越“難留人”。

特別是這兩年由于消費的下滑，商業(yè)的運營難度更高，很多商業(yè)采用的對策是：

做一個酷炫的主題，加兩個“打卡”場景，再以犧牲租金為代價，招幾個網(wǎng)紅品牌。

這個邏輯，大約是相當于一個人體質(zhì)不好，三高加腎虛，結(jié)果選擇的治療方式是：

換件外套，再割個雙眼皮！

急功近利式的商業(yè)調(diào)整，可能換來短暫的流量，但又迅速回歸到更大的困境。

2 商業(yè)地產(chǎn)的未來在哪里？

關(guān)于商業(yè)的發(fā)展，其實不在于概念，而在于我們對于商業(yè)的理解到底是什么？

泰國的CPN集團在最新的年報中，對商業(yè)做出了如下闡述：

購物中心不再僅僅是一個‘一站式購物’或‘生活方式’的目的地，而是一個在各個維度上呈現(xiàn)未來生活方式的場所——它以健康福祉、多元共融、社區(qū)連結(jié)與可持續(xù)發(fā)展為核心，為市民打造全新的城市體驗。（”A shopping centre is therefore no longer merely a one-stop shopping or lifestyle destination, but a place that delivers the future of lifestyle in every dimension – prioritizing well-being, diversity, community, and sustainability for the people）

這里面的含義是，泰國的商業(yè)開發(fā)已從“提供消費場所”轉(zhuǎn)向“構(gòu)建生活場景”。

CPN 在其“360-Degree Centre of Life”戰(zhàn)略中進一步提出，未來的商業(yè)中心應(yīng)成為人們“購物、用餐、工作、娛樂、居住”的綜合生活樞紐。這種思路反映出泰國商業(yè)正在回歸城市生活本身：以真實需求為根，以生活方式為核心，以可持續(xù)和社群價值為延展。

這種趨勢也正在影響整個東南亞地區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢——商業(yè)空間不再以“賣貨”為終點，而以“承載生活”為起點。

其實這一點，對于國內(nèi)商業(yè)不算什么陌生的觀念，但除了少數(shù)嘗試初見成效意外，大部分還停留在口號的層面。

而在泰國、新加坡以及日本等地，這種理念已經(jīng)有了深入的實踐，并形成了體系化的發(fā)展。

3 商業(yè)是是生活的延展

（Lifestyle Extension）

商業(yè)是生活的延展，內(nèi)在含義是商業(yè)空間應(yīng)與城市生活無縫銜接，而非割裂存在。

這其中的核心模式包括了與生活關(guān)聯(lián)的多元場景融合。。

同時也包括了在商業(yè)內(nèi)部打造“可停留”的空間，讓人可以在此工作、社交、放松。

也就是說，商業(yè)不只是“去消費”，而是“來生活”。

泰國的ONE BANGKOK就是這樣一個典型的綜合體案例。

One Bangkok是泰國迄今最大的城市綜合開發(fā)項目，由TCC集團與Frasers Property聯(lián)合投資，位于曼谷核心地段，緊鄰倫披尼公園，占地約16公頃，總建筑面積超過160萬平方米。項目整體規(guī)劃融匯商業(yè)、辦公、住宅、酒店與文化藝術(shù)功能，旨在打造一個可持續(xù)、智能化且富有藝術(shù)氣息的未來城市中心。、

建筑設(shè)計由多個國際知名事務(wù)所合作完成，采用現(xiàn)代高層與開放街區(qū)并置的形態(tài)， 特別注重公共空間設(shè)計，約50%的面積為綠地與步行空間，形成連續(xù)的城市公園和廣場網(wǎng)絡(luò)。

ONE BANGKOKO最值得體驗的，自然是充滿了想象力的零售中心“Retail Loop”。它延續(xù)了泰國商業(yè)煙火氣與精致生活交織的特點，BI層的食集與超市，不僅商品豐富，而且景觀與氛圍也充滿了地方文化的特色。

一樓的中庭空間，在燈光下煥發(fā)著異樣的光輝，而旁邊的星巴克，本身都可以看作一個極具特色的微型景點。

而樓上的商業(yè)片區(qū)，在業(yè)態(tài)與品牌上都定位于時尚與品味的結(jié)合，空間處理也兼顧了寬敞與舒適，在景觀設(shè)計與色彩運用上美輪美奐。

同時項目內(nèi)還設(shè)有藝術(shù)展館、文化活動廣場與創(chuàng)意空間，鼓勵公眾參與與城市交流。

按現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的語境，這是一個有很強“打卡”功能的商業(yè)，但同時也是曼谷未來生活方式的縮影——融合自然、科技、文化與人文體驗的全新城市形態(tài)。

4、內(nèi)容與情感的互動

“概念”只是吸引注意的入口，但“內(nèi)容”才能留住人，而“情感：是最終的紐帶。

坐落于泰國曼谷熱鬧市區(qū)的 GalileOasis由一片原有20 間三層聯(lián)排店屋改造而成，位于曼谷拉差‐那蒂（Ratchathewi）區(qū)的巷內(nèi)。

從市場的角度來說，這里幾乎并不具備商業(yè)的價值，它隱藏于住宅片區(qū)的深處。想來到這里，首先要走過一個長長的巷子，這個巷子蜿蜒曲折，晚上一個人走估計會腿軟，很難讓人想到里面還有個消費場所。

GalileOasis 的名稱結(jié)合了“Galileo”（即意大利天文學家／科學家名字，象征突破與探索）與“Oasis”（綠洲、歇息之地）兩層含義。其項目核心是將一處原本破舊、業(yè)態(tài)雜亂的老店屋群體改造成一個公共開放、促進創(chuàng)意交流、可供公眾使用的場所。

建筑改造中保留了歲月痕跡（如舊窗框、陽臺欄桿、磚墻紋理等），同時融入鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、 再利用舊材件，營造“新舊合一”“粗與精并置”的美感。

GalileOasis 最打動人的，是其“公共生活空間”與“創(chuàng)意社區(qū)”的雙重定位。這里既可以安靜地喝杯咖啡、在綠意與藝術(shù)之間沉靜片刻，也可以淘淘舊貨，還能轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)周末經(jīng)常舉辦的集市。

它不落入典型商業(yè)模式，而是“生活‐藝術(shù)‐社區(qū)”交匯體。經(jīng)常攜手周邊街區(qū)，舉辦主題市集和年度表演／裝置展覽。

正如一篇采訪所言：“我們想讓來這里的人，反思自己還沒做的夢想，也能跟別人一起交流、創(chuàng)造、被激發(fā)。”

這里簡潔甚至粗糙的裝飾，煙火氣十足的小店，以內(nèi)容為驅(qū)動，以情感為紐帶，成就了一個極其特殊的商業(yè)形式，把一個“不可能”變成了“可能”.

5 社群共建（Community Building）

社群這個詞在我們這里已經(jīng)喊了很多年，但大部分還停留在做幾個微信群的層面，最多也就是不定時的組織幾次鄰里活動。

而在最新的商業(yè)理念中，商業(yè)不只是空間，更是社交網(wǎng)絡(luò)的線下節(jié)點，將商業(yè)與社群構(gòu)建為一個整體，使品牌、顧客與城市居民形成互動與共創(chuàng)。

從生活與消費的角度，小體量但高密度的情感連接比宏大的敘事更具黏性。

在這方面，新加坡的淡濱尼天地，也就是OTH是一個典型的案例。

淡濱尼天地（Our Tampines Hub，簡稱OTH）是新加坡首個集社區(qū)、文化、體育與生活服務(wù)于一體的綜合市民中心，位于淡濱尼中心地帶，由人民協(xié)會（People’s Association）主導開發(fā)與運營。

自2017年全面啟用以來，它不僅成為新加坡規(guī)模最大的社區(qū)綜合體，也成為“公共生活空間”理念的標志性案例。

淡濱尼天地的設(shè)計核心，是以“公共空間為社區(qū)生活的延伸”。整個建筑群以開放式布局為特色，將市民活動、體育設(shè)施、文化場所與商業(yè)空間自然交織，內(nèi)部包含市政服務(wù)中心、綜合診所、圖書館、郵政局、社區(qū)俱樂部、電影院、商場及多個餐飲街區(qū)。甚至還有一個五千人的足球場，居民在一個場所內(nèi)即可滿足生活、運動、休閑與社交的多元需求。

最具代表性的空間之一是中央廣場及屋頂運動空間，這里既是運動場，也是活動舞臺。中央廣場可舉辦大型演出、節(jié)慶與露天電影，平日則供居民休憩、孩童玩耍；屋頂設(shè)有多功能運動場、跑道與休閑花園，讓社區(qū)綠意與活力共存。

建筑內(nèi)部通透開敞，設(shè)有連貫的步行廊與自然采光天井，使人流與光線自由流動，增強開放感與鄰里互動。而其中給人印象最深刻的，就是隨處可見造型各異的公共休憩區(qū)，周邊居民可以隨時在這里找一個位置，工作或聊天都很方便。

OTH的價值不僅在于設(shè)施的豐富，更在于它重新定義了“社區(qū)中心”的含義。它不是冷冰冰的服務(wù)場所，而是居民共同生活的聚合地。早晨的晨練者、午間的辦公族、傍晚的家庭與夜晚的青年，都能在這里找到屬于自己的空間。每周舉行的市集、義賣、展覽與文化節(jié)，進一步強化了淡濱尼天地的社交功能，使公共空間真正成為社區(qū)情感的紐帶。

可以說，淡濱尼天地是新加坡城市理念的縮影——它讓公共設(shè)施、商業(yè)活力與社區(qū)生活彼此融合，讓城市的心跳與居民的日常同頻共振。

6 我們的商業(yè)缺少什么？

上個月參加一個論壇，正好有位資深的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者剛從亞洲多國考察回來，聊天時他說了一句話：

曾經(jīng)以為我們正在趕上，實際上距離被拉得更遠了！

說起這個，肯定有人會說：“人家的社會背景、消費環(huán)境都不一樣。”

這都快成一種新型精神分裂癥狀了，說起自己，就是”我們有信心做出任何創(chuàng)新“，看見別人好的，馬上又喊”那些我們可學不來？“

確實，不同的國家與城市發(fā)展與文化背景，決定了商業(yè)形態(tài)不能照搬照抄，但商業(yè)的本質(zhì)邏輯：對人性的理解與價值的創(chuàng)造----卻是共通的。

形式雖然不同，但理念完全可以借鑒！

優(yōu)秀的商業(yè)，不只是賣場與品牌的組合，而是一種生活方式的表達。它懂得挖掘消費者真實的心理需求，去構(gòu)建超出預期的體驗價值。這種“價值感”并不只來自商品價格，而體現(xiàn)在環(huán)境的舒適度、氛圍的溫度、業(yè)態(tài)的組合張力、品牌的精神氣質(zhì)，以及服務(wù)的細膩程度。

換句話說，真正的商業(yè)，是一個關(guān)于“人”的系統(tǒng)——它滿足人的功能需求，也回應(yīng)人的情感與精神需求。

這些年大陸地區(qū)涌現(xiàn)了不少出色的商業(yè)設(shè)施，但也有更多的商業(yè)，還在熱衷于概念的玩弄與堆砌。

我們從來不缺少宏大的敘事和奪人耳目的名詞，但缺少打動人心的力量。在華麗的包裝下，哪些千篇一律的內(nèi)容，缺乏特色的業(yè)態(tài)，讓人來了一次以后，提不起來第二次的欲望。

所謂“酒香不怕巷子深“的時代已經(jīng)過去，商業(yè)當然需要通過傳媒的力量，讓更多人知道。

但傳播只是手段，而不是目的。

商業(yè)，應(yīng)該是先有好的產(chǎn)品，然后做出好的推廣。

而現(xiàn)在很多商業(yè)，是先把推廣做的天花亂墜，但內(nèi)容卻一言難盡。

靠自媒體可能獲得一時的流量，但商業(yè)的根本是：讓顧客愿意留下來，愿意一再回來。

沒有復購的流量，不過是喧囂，沒有留存的熱鬧，不過是幻覺。

自媒體時代，對于所有的商業(yè)是新的機會，但也是新的風險。

如果將商業(yè)發(fā)展的最大的重心，放在了朋友圈的轉(zhuǎn)發(fā)量上，這種商業(yè)可能會慢慢死去！

老丹，江湖又稱丹總，一個喜歡說實話的商業(yè)老炮，愛好戶外與美食，十五年商業(yè)地產(chǎn)一線從業(yè)經(jīng)驗，曾參與國內(nèi)多個知名商業(yè)地產(chǎn)項目的定位、設(shè)計、招商與運營，中購聯(lián)專家委員會委員，IFFRE常務(wù)理事，聯(lián)商網(wǎng)特聘講師。

熙領(lǐng)（上海）商業(yè)管理有限公司，社區(qū)商業(yè)與城市更新專業(yè)化團隊，核心技術(shù)團隊均有多年國內(nèi)外商業(yè)研究、定位、建筑和空間設(shè)計、以及招商運營的全過程經(jīng)驗，近年來成功操盤了多個城市更新與改造項目，獲得了良好的社會影響與經(jīng)濟效益。

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