江蘇
近日，新東區成功出讓一宗住宅地塊，成交樓面價僅約4693元/㎡，創下該板塊近六年以來的新低。
地塊編號R25029，位于人民路北、園林路東，土地面積約42285㎡，建筑面積≤67500㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，產品形態涵蓋多層、小高層、高層。
南通軌道置業斥資31680萬元低價摘牌，折算地價約7492元/㎡，樓面價約4693元/㎡。
就區位條件來看，地塊位于人民路沿線，交通便利，可快速銜接通京大道、江海大道等城市主干道；商業配套方面，緊鄰招商中的鴻安云谷商辦綜合體，距離麥德龍不到1公里，崇川大有境、圓融廣場等也在3公里范圍內；教育資源上，同和小學、崇川學校位于約1.5公里覆蓋圈內。
就人居氛圍來看，地塊南側為成熟居住區，北側、東側為新東區產業集聚區，已形成一定規模居住氛圍，隨著未來產業人口持續導入，區域居住需求有望進一步增強。
根據「新知南通研究院」土拍數據顯示，2020年至今，新東區累計成交11宗涉宅地塊，合計土地面積約60.27萬㎡，建筑面積約103.02萬㎡。目前，2宗已售罄，4宗尚在售，5宗待入市。
本次成交的R25029地塊，無論是地價還是樓面價，均為近六年以來的最低水平。
若與容積率上限同為1.6的美的云筑相比，新地塊樓面價下跌10542元/㎡，跌幅近70%。
即便與去年12月出讓的R24025地塊相比，二者容積率上限僅相差0.01，但樓面價差距達2338元/㎡。
樓面價顯著回調，一方面與地塊具體位置有關，另一方面也折射出當前土地市場整體趨于理性、估值回歸的趨勢。
根據「新知南通研究院」新房數據分析，目前新東區新房市場呈現出“庫存可控但產品滯后”的特征。
供應端——活躍度低
2024年至今，新東區在售新房項目數量長期維持在4個左右，較長時間無新盤入市，與創新區、五龍匯、市北等板塊超10個項目同臺競逐的格局相比，市場活躍度不足。
需求端——流速放緩
2024年全年，新東區新房合計備案約891套，月均約74套，在市區各板塊中排名第二；2025年1-11月，合計備案約542套，月均約49套，排名滑落至第四，去化動能有所減弱。
庫存端——相對健康
截至2025年11月末，新東區新房狹義庫存約831套，估算去化周期約15個月；廣義庫存約1322套，去化周期約23個月。無論按狹義還是廣義估算，均為市區各板塊中最低。
產品端——有待升級
當前南通市區多個板塊正積極推進產品迭代，四代住宅、別墅類深度改善產品陸續涌現。相比之下，新東區仍以面向剛需及初級改善客群的高層、小高層產品為主，與市場主流趨勢存在一定代際差，產品結構升級空間顯著。
值得期待的是，在板塊已出讓未入市的5宗地塊中，有2宗容積率上限低于1.2，具備打造深度改善產品的條件，有望打破現有格局，引領新東區新房市場進入產品驅動的新階段。
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