單價(jià)八千出頭，就能買到南京河西中品質(zhì)還不錯(cuò)的次新小區(qū)？

昨天，阿里資產(chǎn)官網(wǎng)開拍金隅紫京府一套107.52㎡的三房，起拍總價(jià)88萬，單價(jià)僅約8185元/㎡起。

這是真撿漏還是假噱頭？一時(shí)間，吸引來超6萬人圍觀、12人報(bào)名競(jìng)拍。

就在剛剛，這套房的拍賣結(jié)果出爐：經(jīng)過164輪競(jìng)價(jià)，最終以433萬總價(jià)成交，單價(jià)約40272元/㎡。

433萬成交，什么概念？

要知道，最近金隅紫京府同戶型，不到410萬就能拿下。這套爆火的法拍房背后，有何隱情？

01

金隅紫京府，是金隅在南京開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，位于河西中還不錯(cuò)的地段。

周邊既有海玥花園、中建合璽東方等豪宅，也有地鐵7號(hào)線、金鷹世界、南師附中新城初中怡康街分校、新城小學(xué)北校區(qū)等生活配套。

小區(qū)共有12棟住宅，于2015年6月首開，均價(jià)約3萬/㎡。2017年9月，金隅紫京府迎來首次交付，當(dāng)時(shí)新房均價(jià)已提高到4.3萬/㎡。

被拍賣的這套房，建筑面積約107.52㎡，位于34層高層的10層，室內(nèi)帶有精裝。

從戶型圖來看，這是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的方正布局，帶有套房主臥、南向雙陽(yáng)臺(tái)。

室內(nèi)實(shí)拍圖如下，居住氛圍濃厚，打理得干凈清爽。南向沒什么遮擋，陽(yáng)臺(tái)養(yǎng)的花花草草透著濃厚生活氣息。

問題來了，金隅紫京府這套觀感還不錯(cuò)的房子，為什么起拍價(jià)只有88萬？

畢竟，今年9月至今，小區(qū)相似戶型的成交總價(jià)在340-406萬不等。

銳評(píng)君聯(lián)系了工作人員，對(duì)方表示：“起拍價(jià)設(shè)定為88萬，很大程度上是為了吸引人眼球，博得更高關(guān)注度。”

他補(bǔ)充：金隅紫京府這套房，并不是常見的司法拍賣房，它產(chǎn)權(quán)清晰、沒有經(jīng)濟(jì)糾紛等瑕疵，學(xué)籍也不占用。業(yè)主急著換房，委托阿里資產(chǎn)掛牌拍賣出售。

房子的交易流程前半段和司法拍賣差不多，后半段是常規(guī)的二手房交易，資金全程由房管局監(jiān)管賬戶監(jiān)管，非常安全。

今天，金隅紫京府這套房的競(jìng)價(jià)結(jié)果出爐，經(jīng)過164輪競(jìng)拍后，以433萬總價(jià)成交，單價(jià)約40272元/㎡。

稅費(fèi)承擔(dān)，標(biāo)的物頁(yè)面進(jìn)行了詳細(xì)約定：委托人（房主）承擔(dān)增值稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；成功競(jìng)拍的買受人承擔(dān)契稅、印花稅、工本費(fèi)等。

注意，買受人需另外承擔(dān)軟件服務(wù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)，合計(jì)為成交價(jià)的2%。

這意味著，較當(dāng)前小區(qū)同戶型的市場(chǎng)價(jià)，買受人不僅多掏了30萬總價(jià)，還多出2%的服務(wù)費(fèi)。

02

關(guān)于這套房的溢價(jià)成交，阿里資產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的工作人員認(rèn)為，88萬畢竟是起拍價(jià)，并不等于最后的成交價(jià)。相信報(bào)名競(jìng)拍的買房人，對(duì)房子的價(jià)值會(huì)有自己的判斷。

事實(shí)上，這并不是金隅紫京府的房源首次在阿里資產(chǎn)平臺(tái)上被“瘋搶”。

11月中旬，小區(qū)一套近170㎡的大戶型以單價(jià)3萬起拍，最終競(jìng)價(jià)168輪，以821.53萬總價(jià)成交，單價(jià)近4.9萬/㎡。

行情仍然骨感的當(dāng)下，二手房市場(chǎng)、法拍房市場(chǎng)分化進(jìn)一步拉開，金隅紫京府為什么能走出獨(dú)立行情？

在銳評(píng)君看來，小區(qū)的地段、品牌、產(chǎn)品等光環(huán)，是重要的加分項(xiàng)。

金隅紫京府占據(jù)河西中鬧中取靜的地段，外部生活配套成熟，城市界面也很能打。

有業(yè)主發(fā)自內(nèi)心認(rèn)可小區(qū)的地段：

開車5分鐘內(nèi)上應(yīng)天高架、10分鐘內(nèi)到江東中路、15分鐘內(nèi)可以上揚(yáng)子江快速路；虹悅城、金鷹世界、華采天地、龍湖天街等商場(chǎng)，都在可接受的距離范圍內(nèi)。步行500米可以搭乘地鐵7號(hào)線，騎電動(dòng)車直達(dá)南湖、茶南美食街……城市氣息和煙火氣兼具，這就是紫京府的價(jià)值。

內(nèi)部，社區(qū)商業(yè)配套，足以滿足業(yè)主們家門口的消費(fèi)需求。

十年前，作為金隅在南京的首秀，紫京府成功塑造了板塊內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)桿。現(xiàn)在來看，小區(qū)主大門、園林景觀、兒童游樂區(qū)等公區(qū)，維護(hù)的還算不錯(cuò)。

樓市行情無差別火熱時(shí)，金隅紫京府也曾有高光時(shí)刻。2021年至2022年，小區(qū)屢屢有單價(jià)超7萬成交的二手房。

除了170㎡大戶型，多套高價(jià)成交的二手房，都是107㎡左右的三房。

如今，是什么行情？

銳評(píng)君翻閱了金隅紫京府近一年來的二手房成交記錄，去年底至今年上半年，基本上能維持在單價(jià)5萬上下的水平，非常稀缺的170㎡大戶型甚至還能賣到6萬/㎡。

今年8月起，小區(qū)房?jī)r(jià)明顯下行，單價(jià)3字頭成交是主流。部分業(yè)主也注意到這一情況，不過心態(tài)偏穩(wěn)：“反正是自住，下跌多少?zèng)]那么在意。”

今天以433萬競(jìng)拍成功的107㎡三房，讓金隅紫京府有了久違的單價(jià)4字頭，無形中提振了業(yè)主們的信心。實(shí)際上，又何嘗不是競(jìng)買人對(duì)小區(qū)的價(jià)值肯定呢？

03

以低總價(jià)博關(guān)注，似乎已是樓市新玩法。

銳評(píng)君注意到，河西青奧濱江的融創(chuàng)濱江ONE，一套193㎡三房將于12月20日拍賣出售，起拍總價(jià)僅160萬，單價(jià)僅8286元/㎡。

2020年11月，融創(chuàng)濱江ONE首開，銷許均價(jià)5.5萬/㎡，另有3500元/㎡升級(jí)包可選。

去年1月，小區(qū)迎來交付，升級(jí)后的外立面很是好看。

待競(jìng)拍的房源位于3樓，為空置狀態(tài)，由于登記不滿2年，有增值稅。

銳評(píng)君注意到，融創(chuàng)濱江ONE自去年夏天起陸續(xù)有次新房成交，其中193㎡戶型成交總價(jià)在825-938萬不等。

截至發(fā)稿，待拍賣的房源已吸引近萬人圍觀。銳評(píng)君猜測(cè)，這套房大概率會(huì)和金隅紫京府一樣，經(jīng)過多輪競(jìng)拍，以當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)為參考，有所上下浮動(dòng)成交。

當(dāng)然，最終的定價(jià)權(quán)，由地段、產(chǎn)品和買家共同決定。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，超低起拍價(jià)實(shí)際上是反向宣傳，吸引更多人關(guān)注、參與競(jìng)拍。而在拍賣過程中，低價(jià)氛圍往往會(huì)引發(fā)競(jìng)買人的競(jìng)價(jià)沖動(dòng)，進(jìn)而推高成交價(jià)。

有必要提醒大家，遇到地段、配置等都還不錯(cuò)的房源，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)的前提下可以關(guān)注、競(jìng)買。但要保持理性，警惕服務(wù)費(fèi)、物業(yè)欠費(fèi)等額外費(fèi)用。與此同時(shí)，不妨同步關(guān)注二手房市場(chǎng)，伺機(jī)撿漏。