正文
2026年房價(jià)會(huì)漲嗎?
毫無疑問,這是一個(gè)折磨人的話題,因?yàn)榇鸢溉绻麧q,沒房的伙伴會(huì)痛苦,如果答案是跌,有房的伙伴痛苦~
所以,中國樓市在2024年止跌回穩(wěn)之后,在2025年給市場寫出來“普跌分漲”四個(gè)大字~
那么,哪里跌,哪里漲?
概括而已,就是核心地段新房漲,其余都跌~
比如就這幾天下,上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊以20.03萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了全國紀(jì)錄,虹口北外灘地塊更是溢價(jià)率達(dá)46.33%~
貴的地段,依然一房萬金,便宜的地段,已經(jīng)堪比爛鐵~
那么,我的觀點(diǎn)是什么呢?
答案從來都沒有變:會(huì)漲
我知道,看到會(huì)漲兩個(gè)字,盼望房價(jià)如蔥的伙伴會(huì)狠狠呸一口說:就破水泥籠子,憑什么漲呢?
是啊,中國的房子從2021開始高位下跌,到今天已經(jīng)哀嚎一片了,
從房企維度看,最早的恒大,現(xiàn)在的萬科都上演了“劫數(shù)難逃”的命運(yùn)。
其實(shí)不僅僅是房企的“劫數(shù)”中國的房地產(chǎn)行業(yè)、中國無數(shù)有房家庭的也經(jīng)歷了財(cái)富浩劫~
可即便如此,我的回答也沒有變:
中國的房子,是中國貨幣超發(fā)之下,為數(shù)不多,普通居民可以“摸到”的保值、增值性財(cái)產(chǎn)
那么,“房價(jià)會(huì)漲”這種會(huì)成為“眾矢之的”的言論,底氣來自哪里?
除了之前和大家說過的N多種原因之外,還有一個(gè)原因就是時(shí)隔十年重提“去庫存”
01
房價(jià)無論漲跌,最終都由龍城的草頭村民買單,
但到底是漲,還是跌,草頭村民“沒有決定性!最多就是扮演鍵盤俠,發(fā)泄一下情緒而已~
那么,誰決定了漲跌呢?
紅頭文件,也就是政策
我常常說,中國人的命運(yùn)和未來就寫在紅頭文件里面,
——比如1977年恢復(fù)高考制度讓無數(shù)人從農(nóng)村走到城市
——比如2003年三中全會(huì)確定房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)讓無數(shù)萬元戶變成了中產(chǎn)
——比如深圳特區(qū)的開始,就是無數(shù)漁民變成了富甲一方的“拆二代”序曲
是的,政策譜寫命運(yùn)、譜寫時(shí)代的例子很多,很多,但如果用一個(gè)形象的詞來形容,一定是“政策電梯”,
當(dāng)政策利好來了,無論長幼、無論學(xué)識(shí)只要上了電梯,都會(huì)跟隨“政策電梯”上升,比如2015年千方百計(jì)去庫存的棚改貨幣化安置
當(dāng)政策利空來臨了,任何行業(yè)和個(gè)人,無論貧富、無論城鄉(xiāng)也會(huì)跟誰”政策電梯”下降,比如2021三道紅線疊加二手房指導(dǎo)價(jià)貸款
紅頭文件構(gòu)建了從宏觀環(huán)境,到行業(yè)興衰、再到個(gè)人財(cái)富的秩序和邏輯~
那么,說[中國房價(jià)不漲不行],為什么要說“紅頭文件”呢?
因?yàn)?025年12月,關(guān)于房地產(chǎn)、房價(jià)連續(xù)出臺(tái)了兩份“紅頭文件”
第一份就是12月10日政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)維度重提“去庫存”
(原文)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給,鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革,有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2015年提出千方百計(jì)去庫存,時(shí)隔十年的2025年又重提去庫存,是我們要重演2015年嗎?
我的觀點(diǎn)倒沒有這么樂觀。
因?yàn)?015年提出千方百計(jì)去庫存之后,快速了落地了“三四線棚改為主,一二線棚改為輔”,地方債+央行貨幣工具PSL。
換句話說,從方向到舉措,從事件到貨幣,一個(gè)全套的方案在很短的時(shí)間內(nèi)就成形了
而2025再提去庫存,并沒有類似2015年明確的“一拆一賠”的方向。
換句話說,我們的節(jié)奏大概是2024年止跌回穩(wěn)成為方向,然后2025年12月重提去庫存成為路徑,但這條路往哪走,花多少錢到達(dá)目標(biāo),還沒有是否清晰的路徑~
說得再直白一點(diǎn),救樓市——確實(shí)想救,但用多大代價(jià)救樓上,一直在盤桓、斟酌,所以從節(jié)奏上看是“落子遲疑"
但這也反映出一個(gè)問題:就是事情的走向,最后還是指向“救”市的
時(shí)隔10年重提去庫存就是最好的例證~
中國的商品房有個(gè)明顯的供需特征,就是全國庫存面積超過7億m2,市場基本就是“走不動(dòng)”了,但只要面積低于5億m2,市場就會(huì)供需兩旺~
所以,解決當(dāng)前約2.5億m2的庫存面積,確實(shí)找到了問題的癥結(jié)~也就是說,救市的路徑是明確的、也是可行的·
那么問題就很明確了:
1、這2.5億m2庫存,或者不希望房價(jià)快速上漲,只希望去化1億m2到1.5億m2,用什么方式去化?
2、庫存,本質(zhì)上是未出售的房子,既然如此,這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫存”剔除呢?
3、誰來出錢,這個(gè)“庫存”又變成誰的資產(chǎn)?
其實(shí)房價(jià)漲跌,把上述三個(gè)問題搞清楚,答案就會(huì)浮出水面了
金融的本質(zhì)在于套利,對(duì)于購房者而言,最常見的套利來自于按揭,如何正確使用按揭,可以看文章《》
02
來,咱們就針對(duì)這三個(gè)問題,做個(gè)探討
1、第一個(gè)問題:這2.5億m2庫存,或者不希望房價(jià)快速上漲,只希望去化1億m2到1.5億m2,用什么方式去化?
我知道,去庫存最快、最好的方式就是“收儲(chǔ)商品房”也就是“用一筆錢直接購買,然后庫存立刻從7.5萬m2變成5萬m2”
但從中財(cái)辦最新的表態(tài)看,屬于讓市場消化為主,干預(yù)買入為輔、
那么,為什么說市場消化為主,干預(yù)買入為輔呢?
來,分開給大家說說~
市場消化為主——
從中財(cái)辦的表述看,其肯定了中國房地產(chǎn)開發(fā)投資降低的舉措,認(rèn)為這是降低庫存的理性選擇~
也就是說,開發(fā)商以前一天建設(shè)100套房子,現(xiàn)在一年建設(shè)100套,這個(gè)開發(fā)速度降低,就等于供應(yīng)量減少了·
與此同時(shí),市場成交量“穩(wěn)定在一定浮動(dòng)區(qū)間”那么供應(yīng)量減少,就等于市場自行消化庫存了~
為了看清楚“市場消化庫存”的影響,我在統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站上看了一下2025年1-11月份的銷售量,和新房供應(yīng)量。
前11個(gè)月新房供應(yīng)量是656066萬平方米,銷售面積78702萬平方米,供小于求的差額按照2.5億平米計(jì)算要39個(gè)月,才能被差額去化掉
如果是1.5億平米,也要20多個(gè)月.
客觀的講,如果供應(yīng)和銷售面積能保持這個(gè)差額,那么去庫存這件事,市場自身確實(shí)可以消耗
但市場不是靜態(tài)的,尤其是地價(jià)、房價(jià),
中國樓市目前的問題看似是“供需關(guān)系的庫存問題”,但深層次問題是"大部分房子”還會(huì)下跌的預(yù)期之下,帶來的恐慌性拋售和持幣觀望
所以,單純依靠市場行為消耗庫存來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀,顯然是不夠的!
當(dāng)然,如果進(jìn)一步嚴(yán)控供給,2026年供給降低到“5”字頭,會(huì)讓市場調(diào)節(jié)的力度更大,速度更快
從中財(cái)辦的表述看,2026年也會(huì)進(jìn)一步控制供應(yīng)量,讓市場進(jìn)一步供小于求
干預(yù)買入為輔——
這次中財(cái)辦的表述是“鼓勵(lì)收購存量房做保障房”,如果表述去掉“鼓勵(lì)”二字,那么就是要求、就是舉措
但偏偏加了鼓勵(lì)二字,這翻譯成老百姓能看懂的意思,就是:不反對(duì),也同意,但沒有特別支持
屬于可以做,允許做,但我沒錢的意思
而收購商品房做保障房這件事,最終的的“關(guān)卡”就是誰出錢。
在這個(gè)問題沒有明確之前,去庫存這件事不會(huì)成為更大的利好,也不會(huì)扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期!
但核心地段或者本身經(jīng)濟(jì)好的地區(qū),隨著供需關(guān)系進(jìn)一步收縮,上漲的房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲,下跌的區(qū)域也會(huì)進(jìn)一步下跌!
2、庫存,本質(zhì)上是未出售的房子,既然如此,這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫存”剔除呢?
回答這個(gè)問題,等于將問題具象化,就是“上面”明確了方向:誰來執(zhí)行呢?
答案無非兩個(gè),
一個(gè)是中央牽頭建立收儲(chǔ)銀行,房子變成財(cái)政的資產(chǎn),有點(diǎn)類似2008年美聯(lián)儲(chǔ)解決次貸危機(jī)一樣!
另外一個(gè)是地方城市牽頭,房子變成安居公司的資產(chǎn)和地方城市貸款抵押物,有點(diǎn)類似2015年地方城市負(fù)債搞棚改一樣
從杠桿角度看,地方城市杠桿過高,顯然不如“中”字頭的收儲(chǔ)銀行更能“以一博十”撬動(dòng)資金
如果從杠桿角度看,中金旗下的四大資產(chǎn)公司,會(huì)是一個(gè)方向~
3、誰來出錢,這個(gè)“庫存”又變成誰的資產(chǎn)?
誰出錢就是誰的資產(chǎn)嗎?
地方城市出錢收購商品房做保障房,資產(chǎn)歸地方城市,可錢是哪里來的?
地方專項(xiàng)債
地方專項(xiàng)債怎么來的?
還不是市場募資得來
所以,2026年中國房價(jià)會(huì)不會(huì)漲?
就看上述三個(gè)問題落地的情況了
當(dāng)然,貨幣是否寬松是總的約束
不過從目前“政策敘事”的邏輯看,提升收入、寬松貨幣、提高居民財(cái)產(chǎn)性收入、發(fā)展科技等等錨定了構(gòu)建了2026年的經(jīng)濟(jì)藍(lán)圖的方向。
但這個(gè)藍(lán)圖之下,讓普通人體感的經(jīng)濟(jì)熱起來,我想只有房價(jià)了
資產(chǎn)增值保值,可以看文章《
03
最后——
1、擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略
如果說擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略方向,那么貨幣政策就是鑰匙,房地產(chǎn)價(jià)格止跌回穩(wěn)就是鎖頭!
所以,核心還是錢從哪里來~
2、降息降準(zhǔn)
從銀行角度看,降息降準(zhǔn)會(huì)讓“凈息差”更難看,但從真實(shí)經(jīng)濟(jì)的角度看,降息降準(zhǔn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的必定選項(xiàng)!
所以,LPR低于3%是必然~
而這,也是貨幣寬松的一種體現(xiàn)!
最后一句話:2026年,注定是大寬松之年~注定是全球大寬松之年!
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