01

雜草與木屑交織的花園，腳步聲吱吖作響

空洞無神的門窗，敲敲打打間重新愈合

肆意穿梭在廢棄鋼筋水泥的每一個角落

直至最后一顆螺絲落位

將自己關(guān)在護(hù)欄內(nèi)

他竟也分不清這是家，還是枷鎖

布心花園 拆除的樓棟中，似業(yè)主正在安裝防盜窗

羅湖區(qū)，布心花園。

原本空置的舊樓棟，突然傳來此起彼伏的裝修聲。

但是來往的人群，并沒有新房入住的喜悅。

因?yàn)檫@里是再熟悉不過的家，家的舊址。

安置費(fèi)斷供，原本已經(jīng)遷出的居民，陸陸續(xù)續(xù)正在重新搬回這個已經(jīng)近30年樓齡的老房子。

“沒辦法，開發(fā)商的安置費(fèi)已經(jīng)停好久了，短的有8個多月，長的一年多，在外面租房子要5千多，我們的退休金也就五六千。”被迫遷回原址的老業(yè)主林伯感慨道。

他指著還在收拾的家，“我們這棟當(dāng)時全都搬了，開發(fā)商把門、墻、地板都砸了，這些全都要重新裝，家私我們只買二手的。”

“現(xiàn)在搬回來的業(yè)主還不算多，更多人是在觀望。”業(yè)主張女士表示，“如果開發(fā)商在年底前沒解決安置費(fèi)問題，搬回來的人可能會更多”。整個小區(qū)2900多戶中，目前仍在小區(qū)居住的不足300戶。

這種“逆行”搬遷的背后，是舊改項(xiàng)目的徹底停滯。

根據(jù)原計(jì)劃，若開發(fā)商2024年順利完成拆遷，業(yè)主最遲2026年就能住進(jìn)回遷房。

然而現(xiàn)實(shí)是，業(yè)主們搬出去兩三年后，項(xiàng)目僅在去年拆除了少數(shù)樓棟，之后便再無進(jìn)展。

實(shí)際上，還有部分業(yè)主的樓棟，在居民遷出后已經(jīng)拆除，有想搬回的意愿此時也是“無家可歸”。

02

布心花園一、二、四區(qū)于2020年被列入深圳市城市更新單元計(jì)劃。

然而在10年前，布心花園的舊改其實(shí)就已經(jīng)有所動作。

2010年，深圳財(cái)富集團(tuán)首次談判拆遷，給出了套內(nèi)1：1的賠付標(biāo)準(zhǔn)，啟動更新意愿征集后，簽約率不到40%。

第二次在2017年，明昇集團(tuán)接手，以每戶3萬元的簽約獎金激勵，重新啟動意愿征集，可重新啟動后簽約率仍然不高，拆遷再度擱置。

這才到了2020年納入計(jì)劃以及一系列后續(xù)。

2022年8月，明昇集團(tuán)正式成為項(xiàng)目實(shí)施主體，一年后的簽約率92%（2754戶同意）。

到了2025年，多位業(yè)主證實(shí)，從今年4月起，開發(fā)商明昇公司便停發(fā)了安置費(fèi)。

11月24日，東湖街道城建辦表示，因明昇公司存在案件糾紛，銀行從風(fēng)控角度凍結(jié)了其部分賬戶，正在對相關(guān)貸款進(jìn)行重新審核。

對于已簽約搬離的業(yè)主，經(jīng)濟(jì)壓力是當(dāng)前最現(xiàn)實(shí)的困境。

相關(guān)部門回應(yīng)業(yè)主稱，項(xiàng)目因房地產(chǎn)市場下行、資金鏈緊張、銀行放款審核延遲等原因陷入停滯，目前正積極協(xié)調(diào)引入國企或央企作為新資方盤活項(xiàng)目。

明晟公司項(xiàng)目部工作人員也證實(shí)，公司正在與政府推薦的企業(yè)洽談合作，預(yù)計(jì)年底前會有結(jié)果。該工作人員表示：“若與央企合作談妥，等央企入駐后，銀行貸款下來了，拖欠的安置費(fèi)會一并補(bǔ)齊”。

項(xiàng)目推進(jìn)還面臨另一個障礙——仍有近200戶未簽約業(yè)主。

03

據(jù)說未簽約的業(yè)主如此之多，不光是“釘子戶”行為。

部分業(yè)主認(rèn)為舊改的程序有問題，他們不認(rèn)可明昇公司的操作，所以一直不肯搬。

也有自稱當(dāng)事人的網(wǎng)友對事件爆料：

誰是誰非，多家各執(zhí)一詞。

在深圳，類似布心花園這樣停滯不前的舊改項(xiàng)目并非個例，它是深圳眾多停滯舊改項(xiàng)目的縮影。

在龍崗區(qū)布吉南門墩舊改項(xiàng)目，自2008年首次納入舊改計(jì)劃，2017年取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，卻因2022年開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂而停工，只剩一片已拆除的廢墟和等待回遷的業(yè)主。

龍崗區(qū)橫崗街道松柏社區(qū)老街城市更新項(xiàng)目自2010年列入城市更新計(jì)劃，2016年取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，但至今停滯不前，對居民生活造成諸多困擾。

與布心花園情況相似，布吉木棉灣舊改項(xiàng)目也面臨著推進(jìn)緩慢的困境。木棉灣的業(yè)主們處境可能比布心花園更為艱難。據(jù)報(bào)道，很多業(yè)主的房子都已經(jīng)被拆，現(xiàn)在卻是收不到過渡費(fèi)，也搬不回老宅，陷入進(jìn)退兩難的境地。

這些停滯項(xiàng)目背后，是無數(shù)業(yè)主生活的顛沛流離。這些業(yè)主居無定所，不僅正常生活深受影響，還承受著巨大的精神壓力。

當(dāng)一個又一個舊改困難頻現(xiàn)的時期，也有很多深圳業(yè)主展開了“自救”。

靠概念炒作，接著又因“拆遷”，一度被炒房客“盯上”而房價暴漲的網(wǎng)紅盤月亮灣花園正計(jì)劃自籌自建。

1.容積率≤3.1、建筑高度≤80米，且無松動空間。

2.業(yè)主們需要自籌全部資金，包括配套建設(shè)成本，且無銷售回款補(bǔ)貼。

3.項(xiàng)目啟動的另一大前提是需獲得95%以上業(yè)主同意，其中38-40棟因宗地歸屬月亮灣山莊問題被排除在外。

4.在增量與成本方面，月亮灣小區(qū)居民可享受上限20%的建筑面積增量。但超出的部分需繳納每平方米約兩三千元的地價。配套設(shè)施需按法定圖則建設(shè)，成本暫由業(yè)主承擔(dān)。

而最后，也是最關(guān)鍵的一步驟，即是項(xiàng)目推進(jìn)，月亮灣小區(qū)將先確認(rèn)業(yè)主意愿，然后成立備案更新委員會，開展城市體檢，后續(xù)按流程報(bào)規(guī)、招標(biāo)代建。

實(shí)際上，月亮灣花園最早在2013年有舊改的嘗試，佳兆業(yè)、萬科等開發(fā)商曾介入意愿征集，但因與月亮灣山莊宗地劃分等問題無疾而終。

2020年8月，由中信城開協(xié)助推進(jìn)棚改摸底，簽約率達(dá)95%。

然而，2021年政策轉(zhuǎn)向后項(xiàng)目停滯，最終因《防止大拆大建通知》而中止。

“自籌自建”對深圳人來說并不陌生。

在月亮灣小區(qū)之前，深圳羅湖區(qū)的紅崗花園已成為深圳首例嘗試業(yè)主自籌資金原拆原建的項(xiàng)目。

據(jù)小區(qū)業(yè)主消息，今年7月至今，項(xiàng)目毫無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，各項(xiàng)工作無法順暢推進(jìn)。

紅崗花園面臨的問題，與月亮灣花園相似。

1987年建成的紅崗花園，以小戶型為主，基礎(chǔ)設(shè)施較為落后。2010年就有開發(fā)商入場征集舊改意愿，但因部分業(yè)主未簽約而擱置；2019年，棚改前期摸底啟動，但最終不了了之。

紅崗花園小區(qū)內(nèi)部 圖源：深圳樂居

實(shí)際上，在2024年6月街道擬啟動紅崗花園自籌資金改造的摸底調(diào)查。至2024年9月，紅崗花園首輪摸底中，居民整體同意率達(dá)到90%以上。

然而，高同意率并未能推動項(xiàng)目快速落地。

有媒體透露，盡管前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、戶型設(shè)計(jì)等問題時，業(yè)主間仍存在較大分歧，故而無法順利推進(jìn)。

紅崗花園的困境揭示了自籌自建項(xiàng)目的普遍難題：從意愿到落實(shí)之間存在巨大鴻溝。

舊改的“暴富”神話已經(jīng)破滅，但是舊改的面臨的難題卻從未減少。