簽合同付全款

裝修入住后因開(kāi)發(fā)商抵押

銀行要求查封拍賣(mài)房產(chǎn)

法院判決：

為居住購(gòu)房

消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先

你的安家夢(mèng)

法律來(lái)守護(hù)

基本案情

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向某農(nóng)村商業(yè)銀行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未依約償還本息，某農(nóng)村商業(yè)銀行訴至法院。法院判決某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償還本金2000萬(wàn)元及利息；某農(nóng)村商業(yè)銀行對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)定抵押的房地產(chǎn)折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?。?zhí)行法院依某農(nóng)村商業(yè)銀行申請(qǐng)查封案涉房屋后，韓某提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院于2024年3月裁定中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，某農(nóng)村商業(yè)銀行不服，于2024年4月提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

經(jīng)查，韓某系進(jìn)城務(wù)工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房款總金額20.51萬(wàn)元，合同簽訂后，韓某支付了全部房款及配套費(fèi)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出具收據(jù)。2012年5月31日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向韓某交付房屋，韓某收房后裝修入住至今。韓某及妻子、兩個(gè)孩子一家四口，在農(nóng)村另有130余平方米房屋一套。

法院審理

法院審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為韓某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，需判斷韓某是否為商品房消費(fèi)者?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第二條第一款規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！睆纳鲜鲆?guī)定看，相較于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條，《批復(fù)》對(duì)商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)進(jìn)一步完善，不再?gòu)囊奄?gòu)房屋數(shù)量、地域范圍等因素判定消費(fèi)者購(gòu)房人，而是主要強(qiáng)調(diào)“以居住為目的”這一要件，對(duì)于符合剛性住房需求的情形，應(yīng)依法予以保護(hù)。

本案中，韓某簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、支付房款、合法占有案涉房屋等均在法院查封之前，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋及支付房款亦在案涉房屋設(shè)立抵押登記之前。結(jié)合韓某及其家人購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間，家庭人數(shù)等因素，韓某所購(gòu)商品房屬于用于居住的房屋，可認(rèn)定其屬于商品房消費(fèi)者，對(duì)案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。最終，法院依法駁回了某農(nóng)村商業(yè)銀行的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

雖然進(jìn)城務(wù)工人員可能在農(nóng)村保留住房，但因工作生活重心轉(zhuǎn)移至城市，農(nóng)村住房已無(wú)法滿足其現(xiàn)實(shí)居住需求。人民法院判斷購(gòu)房人是否屬于消費(fèi)者購(gòu)房人時(shí)，應(yīng)著重審查購(gòu)房人家庭基本情況，房屋對(duì)購(gòu)房人是否用于居住生活。這種認(rèn)定方式契合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第二十五條確立的“經(jīng)常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購(gòu)房人居住生活、就業(yè)發(fā)展需要，為城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供司法解決方案。涉及因工作、生活所需購(gòu)買(mǎi)房屋的執(zhí)行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請(qǐng)執(zhí)行人之間誰(shuí)的權(quán)益價(jià)值更需要優(yōu)先保護(hù)，因城市住房對(duì)于進(jìn)城務(wù)工人員而言屬于“必需住房”，包括教育、醫(yī)療的需要，可以排除金錢(qián)債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》

第二條第一款 商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十九條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

來(lái) 源：省法院執(zhí)裁庭翟晨飛、新鄉(xiāng)中院

責(zé)任編輯：李鑫源、姚 紅