簽合同付全款

裝修入住后因開發(fā)商抵押

銀行要求查封拍賣房產(chǎn)

法院判決：

為居住購房

消費者權利優(yōu)先

你的安家夢

法律來守護

基本案情

某房地產(chǎn)開發(fā)公司向某農(nóng)村商業(yè)銀行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產(chǎn)開發(fā)公司未依約償還本息，某農(nóng)村商業(yè)銀行訴至法院。法院判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司償還本金2000萬元及利息；某農(nóng)村商業(yè)銀行對某房地產(chǎn)開發(fā)公司設定抵押的房地產(chǎn)折價、拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償?shù)取?zhí)行法院依某農(nóng)村商業(yè)銀行申請查封案涉房屋后，韓某提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院于2024年3月裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行，某農(nóng)村商業(yè)銀行不服，于2024年4月提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

經(jīng)查，韓某系進城務工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房款總金額20.51萬元，合同簽訂后，韓某支付了全部房款及配套費，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出具收據(jù)。2012年5月31日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向韓某交付房屋，韓某收房后裝修入住至今。韓某及妻子、兩個孩子一家四口，在農(nóng)村另有130余平方米房屋一套。

法院審理

法院審理認為，本案的爭議焦點為韓某對案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權益，需判斷韓某是否為商品房消費者。《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）第二條第一款規(guī)定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”從上述規(guī)定看，相較于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，《批復》對商品房消費者的權益保護進一步完善，不再從已購房屋數(shù)量、地域范圍等因素判定消費者購房人，而是主要強調“以居住為目的”這一要件，對于符合剛性住房需求的情形，應依法予以保護。

本案中，韓某簽訂書面買賣合同、支付房款、合法占有案涉房屋等均在法院查封之前，購買案涉房屋及支付房款亦在案涉房屋設立抵押登記之前。結合韓某及其家人購買房屋的時間，家庭人數(shù)等因素，韓某所購商品房屬于用于居住的房屋，可認定其屬于商品房消費者，對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權益。最終，法院依法駁回了某農(nóng)村商業(yè)銀行的訴訟請求。

法官說法

雖然進城務工人員可能在農(nóng)村保留住房，但因工作生活重心轉移至城市，農(nóng)村住房已無法滿足其現(xiàn)實居住需求。人民法院判斷購房人是否屬于消費者購房人時，應著重審查購房人家庭基本情況，房屋對購房人是否用于居住生活。這種認定方式契合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二十五條確立的“經(jīng)常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購房人居住生活、就業(yè)發(fā)展需要，為城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供司法解決方案。涉及因工作、生活所需購買房屋的執(zhí)行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請執(zhí)行人之間誰的權益價值更需要優(yōu)先保護，因城市住房對于進城務工人員而言屬于“必需住房”，包括教育、醫(yī)療的需要，可以排除金錢債權的強制執(zhí)行。

法條鏈接

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》

第二條第一款 商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

來 源：省法院執(zhí)裁庭翟晨飛、新鄉(xiāng)中院

責任編輯：李鑫源、姚 紅