2026年的南京樓市已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。

近兩年來(lái)，隨著南京土地供應(yīng)日益趨向“優(yōu)質(zhì)”與“低密”，新房市場(chǎng)在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)跨越式升級(jí)。四代宅、洋房、墅廳、空中露臺(tái)......持續(xù)刷新買(mǎi)房人對(duì)新一代住宅的想象力。

不同的板塊承載著差異化的生活想象。

新年伊始，銳評(píng)君推出「2026購(gòu)房地圖」系列，從核心板塊入手，整理一批即將入場(chǎng)南京樓市的新成員，看一看哪些板塊置業(yè)機(jī)會(huì)更多，哪些新盤(pán)又要“卷”出新高度。

這一次，我們將目光聚焦于江寧。

得益于土地供應(yīng)的充盈，近年來(lái)江寧核心區(qū)域的新房供應(yīng)較為豐富。去年，江寧金茂府、樾滿(mǎn)云川等先后亮相，紛紛以四代宅產(chǎn)品刷新區(qū)域產(chǎn)品力，深受江寧品質(zhì)買(mǎi)家的認(rèn)可。

2026年，江寧改善置業(yè)還有哪些選擇？銳評(píng)君整理了有望上市的主流新盤(pán)，涵蓋百家湖、三山、上秦淮、方山等區(qū)域，均為低密優(yōu)質(zhì)宅地，覆蓋挑空墅廳、四代洋房、低密聯(lián)排等多類(lèi)型產(chǎn)品。

百家湖

常州嘉宏G38&G71地塊

G38地塊

容積率：1.7

產(chǎn)品：擬建7棟16-17F住宅，建面約143-230㎡六恒科技住宅，有挑空墅廳產(chǎn)品

看點(diǎn)：約2100㎡雙下沉庭院、約6000㎡高端會(huì)所、雙泳池系統(tǒng)、陽(yáng)光車(chē)庫(kù)等

G71地塊

容積率：1.1

產(chǎn)品：待定

看點(diǎn)：集百家湖板塊、河景資源、低密等優(yōu)勢(shì)于一身

2025年，常州嘉宏重倉(cāng)江寧百家湖。

去年7月，經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，G38被常州嘉宏以總價(jià)7.29億元拿下，溢價(jià)9.62%，成交樓面價(jià)17006元/㎡。

2個(gè)月后，常州嘉宏再度出手，經(jīng)過(guò)74輪競(jìng)價(jià)，以7.97億總價(jià)入手百家湖G71，溢價(jià)10.08%，樓面地價(jià)22038元/㎡。

兩幅地塊都位于江寧核心區(qū)域，配套齊全、氛圍成熟，是江寧公認(rèn)的改善主流板塊。

G38地塊臨近地鐵1號(hào)線(xiàn)小龍灣站，周邊有朗詩(shī)玲瓏嶼、仁恒龍灣等項(xiàng)目，臨近秦淮河和牛首山河風(fēng)光帶，景觀資源優(yōu)渥。

G38地塊規(guī)劃已出爐，擬建設(shè)7棟16-17層四代宅，主力戶(hù)型為建面約143-230㎡，有北向全明入戶(hù)、超6米挑空墅廳、六恒科技系統(tǒng)等，尤其270°轉(zhuǎn)角景觀廳能飽覽窗外風(fēng)景。

建筑立面的弧形元素非常亮眼，以大面積玻璃、極致窗墻比打造“現(xiàn)代高奢”的公建化立面。

公區(qū)上，將打造約2100㎡雙下沉庭院、約6000㎡高端會(huì)所、雙泳池系統(tǒng)、陽(yáng)光車(chē)庫(kù)等，將豪宅配置拉滿(mǎn)，引領(lǐng)江寧人居品質(zhì)的持續(xù)升級(jí)。

G71地塊容積率僅1.1，雖然目前并無(wú)更多信息釋放，但從出讓要求上也能窺見(jiàn)未來(lái)的高端改善屬性。

根據(jù)地塊投資監(jiān)管協(xié)議，G71地塊住宅戶(hù)型面積要求不低于160㎡，戶(hù)均建筑面積不低于190㎡，有望打造百家湖高品質(zhì)低密項(xiàng)目。

江寧百家湖目前在售的項(xiàng)目并不多，主要有百家湖西的鉑萃云灣和中建源上九里，前者在售建面約95-135㎡戶(hù)型，后者則涵蓋建面約116-160㎡產(chǎn)品。

隨著嘉宏兩大項(xiàng)目的上市，百家湖的人居品質(zhì)將持續(xù)改善，高端改善買(mǎi)家也有更豐富的選擇空間。

三山

朗翌G50地塊

容積率：1.05

產(chǎn)品：擬建6棟4-6F洋房

看點(diǎn)：坐享將軍山、翠屏山優(yōu)越自然資源

去年7月底，江寧三山G50地塊經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍，以總價(jià)1.66億被南京朗翌置業(yè)有限責(zé)任公司拿下，成交樓面價(jià)14755元/㎡。

G50地塊的容積率僅1.05，將擬建6棟4-6F洋房及相關(guān)配套住宅，戶(hù)戶(hù)帶露臺(tái)，邊戶(hù)有轉(zhuǎn)角大露臺(tái)，最快有望今年二季度入市。

樓棟分布上，4棟4F洋房靠近將軍山風(fēng)景區(qū)，2棟6F住宅臨近韓府路，最大程度上保證觀山視野。

從效果圖來(lái)看，G50外立面以大面積玻璃為主，搭配香檳金、米白色線(xiàn)條，觀感較為通透；頂部造型設(shè)計(jì)，讓建筑整體更具藝術(shù)感。

江寧三山板塊是江寧初代別墅聚集區(qū)，G50周邊有瑪斯蘭德、瑞景文華、復(fù)地朗香、美仕別墅、帝景天成等成熟小區(qū)，多為低樓層住宅區(qū)。

值得注意的是，江寧三山片區(qū)已有近十年時(shí)間未出讓住宅用地，周邊改善置換需求旺盛，亟待新鮮血液涌入。隨著G50的上市后，將給片區(qū)居民帶來(lái)新的改善選擇。

上秦淮

綠洲云臺(tái)璟園

容積率：1.2

產(chǎn)品：擬建17棟9-10層住宅，建面約99、110、120、168㎡，建面約168㎡戶(hù)型為空中墅廳

看點(diǎn)：臨近云臺(tái)山河，坐享一線(xiàn)河景，臨近上秦淮濕地公園；戶(hù)戶(hù)帶露臺(tái)花園，部分樓棟一樓架空

去年7月，綠洲地產(chǎn)以5.81億總價(jià)拿下上秦淮G51（綠洲云臺(tái)璟園），容積率僅1.2，是云湖悅府、云湖十里院之后綠洲在南京的第三個(gè)作品，也是板塊首個(gè)低密四代宅。

綠洲云臺(tái)璟園位于上秦淮板塊，周邊有砂之船、地鐵3號(hào)線(xiàn)、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未來(lái)科技城、風(fēng)迅科技創(chuàng)業(yè)大廈等配套和產(chǎn)業(yè)。

就在最近，上秦淮悠湖灣明確預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)，擬建立一個(gè)以“大型綜合一站式體驗(yàn)娛樂(lè)休閑集合館”為導(dǎo)向，營(yíng)造1.5天樂(lè)享中心、情景化的主題體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)空間，目前已簽約盒馬鮮生、孩子王、星巴克、小銀星藝術(shù)團(tuán)等，進(jìn)一步豐富上秦淮的商業(yè)氛圍。

規(guī)劃顯示，綠洲云臺(tái)璟園擬建設(shè)17棟9-10層住宅，主力建面約99、110、120、168㎡，得房率預(yù)計(jì)約110%。其中，建面約168㎡戶(hù)型僅50套，一層一戶(hù)設(shè)計(jì)，為空中墅廳產(chǎn)品，預(yù)計(jì)3月公開(kāi)、4月首開(kāi)。

近年來(lái)，江寧買(mǎi)家在上秦淮的選擇并不多，主要為金隅和華發(fā)聯(lián)合打造的紫京四季。項(xiàng)目主力在售建面約125、142㎡的全橫廳戶(hù)型，其中建面約128總價(jià)約275萬(wàn)起、建面約142㎡總價(jià)328萬(wàn)起。

方山南

江寧城建G33

容積率：1.05

產(chǎn)品：擬建45棟3-10F住宅，方山首個(gè)四代宅

看點(diǎn)：6棟10F洋房，39棟3F聯(lián)排

2024年9月，方山G33經(jīng)過(guò)1輪競(jìng)拍，被江寧城建以9.4億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)10331元/㎡。

G33地塊位于方山南，開(kāi)市客、南外方山校區(qū)、天印山醫(yī)院等公共配套設(shè)施齊全。周邊有中海方山印、中海觀山樾、中海和山、遠(yuǎn)洋方山望等多個(gè)已建成高品質(zhì)住宅區(qū)。

值得一提的是，G33地塊容積率僅1.05，是近年來(lái)方山罕見(jiàn)的低密地塊。要知道，地塊周邊的中海方山印、中海和山容積率1.3，方山腳下的低密疊墅聯(lián)發(fā)翡翠方山容積率為1.1。

規(guī)劃顯示，G33地塊擬建45棟3-10F住宅，是近年來(lái)難得的低密大盤(pán)，6棟10F洋房位于小區(qū)最北側(cè)兩排，其余39棟均為3F聯(lián)排，將成為方山板塊首個(gè)四代宅。

官方消息顯示，G33是江寧城建集團(tuán)首個(gè)低密住宅項(xiàng)目，汲取宋式美學(xué)精髓，營(yíng)造具有東方意境的高品質(zhì)居住環(huán)境，計(jì)劃2026年春節(jié)前實(shí)現(xiàn)售樓處主體結(jié)構(gòu)封頂。

2026年，江寧樓市將迎來(lái)名副其實(shí)的“改善大年”。

從百家湖、三山到上秦淮、方山南，多板塊持續(xù)發(fā)力，產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋低密洋房、稀缺聯(lián)排、挑空墅廳等，不僅將極大豐富江寧改善客群的選擇，也將推動(dòng)居住品質(zhì)的持續(xù)迭代升級(jí)。

此外，雖然科學(xué)園、正方新城、淳化等區(qū)域也有多幅儲(chǔ)備地塊，但主要由國(guó)資房企持有，目前信息披露較少，預(yù)計(jì)2026年內(nèi)入市的可能性不大。