寫在最前方，這是征集文章選題粉絲問的一個問題，答應(yīng)人家寫的。但本文也只能說是個人關(guān)于房貸利率的一點看法，僅供參考。

2026年房貸利率在我看來，下調(diào)依然是趨勢，但至于能調(diào)整多少？我覺得不會多。

說房貸利率之前先做簡單科普，房貸利率的構(gòu)成為LPR+bp。

其中LPR是每個月會在中國人民銀行官網(wǎng)上公示的。通常公示日期為每個月20日，如果20日為休息日，則會順延至之后的第一個工作日公示。

LPR調(diào)整，簡單講所有房貸都會在相應(yīng)時間節(jié)點調(diào)整。比如，存量房貸會在合同約定的變更日做調(diào)整。

舉個例子，假如今天LPR調(diào)整了，我正在還款的房貸，約定的調(diào)整日是每年的1月1日，那么我的正在還款的房貸利率就要等到明年的1月1日才會調(diào)整。

bp指的是基點（Basis Point），是金融領(lǐng)域用于衡量利率變動的單位，1個基點等于0.01%。這句是復(fù)制百度的。

現(xiàn)在北京首套與二套房執(zhí)行的BP都是-45，所以我們現(xiàn)在買房做商業(yè)貸款的利率為：

3.5(目前執(zhí)行的5年期以上LPR)-0.45(BP)=3.05(北京現(xiàn)行5年期以上首套與二套房貸利率)。

BP較之LPR不一樣的是，LPR調(diào)整了大家都調(diào)整，BP一般情況下不調(diào)整。

所以，我們?nèi)セ貞浺患拢?026年北京的房貸利率降了么？

對于新贈的二套房貸肯定算降了，因為二套的BP由之前的五環(huán)內(nèi)-5五環(huán)外-25，調(diào)整成了首套房的-45。

首套與存量呢？因為LPR沒變、首套房BP也沒變，所以首套房的房貸利率其實沒變化，而之余存量而言，至少目前沒人告訴您存量也跟著這次二套的BP調(diào)整。

我們再來說LPR今年會怎么樣，我個人看法即便下調(diào)，也調(diào)整不了多少，看個數(shù)據(jù)您就明白了。

2024年LPR調(diào)整了三次，五年期以上從4.3下調(diào)至了3.6；

2025年LPR調(diào)整了一次，五年期以上從3.6下調(diào)至了3.5。

2024年調(diào)整了0.7，而2025年只調(diào)整了0.1，要還真能下調(diào)為啥2025年就調(diào)整了0.1？我個人看法是沒有空間了。

因為2024年6月份，我們的BP也調(diào)整到了現(xiàn)在的首套-45，與當(dāng)時2.85的公積金首套房貸款利率的息差您自己算算還有多少？

而當(dāng)下，當(dāng)我們的商貸二套利率向首套利率看齊之后利率為3.05，知道現(xiàn)在五年期以上的二套公積金貸款利率多少么？3.075，甚至高于二套商業(yè)貸款利率。

可以說如果商業(yè)貸款利率再往下降，就徹底跟公積金利率持平了。那么，要公積金貸款做什么？

我也是基于當(dāng)下商貸與公斤金貸款利率的息差已經(jīng)相差不大這件事，才說哪怕26年利率還往下走，走的也不會太多。

再來說存量貸款

我本人是盼望著二套存量利率能調(diào)整到當(dāng)下的3.05這個水平的，畢竟我本人也是存量二套房貸的還貸者。

然而，自打2019年我們開始執(zhí)行LPR這套標(biāo)準(zhǔn)開始，嚴(yán)格意義上講，存量房貸利率就調(diào)整了2次。

第一次是2019年改LPR這套標(biāo)準(zhǔn)的時候，可選擇性調(diào)整一次。不過當(dāng)時很多存量用戶拿的貸款利率要低于LPR利率，所以很多人沒換。說白了，那一次調(diào)整，其實沒有特別明顯的意義。

第二次是2024年四季度那一撥調(diào)整，意義重大！反正我是從5.5左右的利率水平直接降到了3開頭，只不過沒有現(xiàn)在的首二套統(tǒng)一3.05這么低。

所以，第一次是因為改標(biāo)準(zhǔn)允許調(diào)整、第二次是因為新增與存量的利率差距過大調(diào)整。

那么，這一次二套存量利率調(diào)整的概率您自己判斷高不高？

我個人的看法是，不高，但依然期待調(diào)整，因為調(diào)整了我也能受益。

最后也呼吁一件事，既然當(dāng)下商貸利率首套二套已經(jīng)一樣了，是不是也可以適當(dāng)放開三套甚至以上的貸款了？

畢竟上一次有關(guān)于三套房貸款的政策，還是五環(huán)外購房資格+1的時候，現(xiàn)在五環(huán)外在符合購房資格的前提下已經(jīng)不限制購買套數(shù)了，五環(huán)內(nèi)二孩及以上家庭購買套數(shù)也+1了。

文末多勸一句，這不是樓市那個無限上杠桿的時代了。再好的房貸政策，也需要看自身償還能力，能多付點首付就多付點，降風(fēng)險。或者您有上面新房、二手房方面的問題想要咨詢，歡迎添加小秘書vx：jiayefangtan29，備注所在大區(qū)進(jìn)我們的區(qū)域群互通有無~