大家好，我是地產高富帥。

年關又至。對于2025年的房企營銷人而言，“孤獨”或許是共同的底色——孤獨到不愿面對業(yè)績會議，沉默地看著榜單自問：這寒冬，何時是盡頭？

業(yè)績的連續(xù)降降降，不僅僅是關乎地產人的年終獎，更深深牽動著每個地產人職業(yè)生涯的根基。，如今各大房企給到職業(yè)經理人的時間越來越少了。

項目賣不好，直接營銷操盤手下課都是最為常見的事情，當前項目總恐怕都要被直接替換，這種市場環(huán)境下，“營銷總背鍋”的劇本，恐怕還要續(xù)寫好幾年。

然而，冰封之中仍有裂痕，2025年最后兩個月，行業(yè)刮起了一陣頂豪風潮，特別是上海，深圳，廣州三地豪宅扎堆上市，形成了一波獨特行情。

華潤置地憑借上海深圳兩地多個頂豪項目頻頻搶占行業(yè)頭條，保利發(fā)展在大本營廣州終于揚眉吐氣了，集合全集團人力財力打造的明星項目拿到了口碑與業(yè)績雙豐收的戰(zhàn)績。

越秀集團作為這兩年進階top10的粵系國企，連續(xù)在北京，上海，廣州市場落地高端項目，試圖通過豪宅市場突圍，豪宅賽道已經成為頭部房企核心戰(zhàn)場。

但是，豪宅對于產品定位到營銷操盤者來說，可謂是整體價值線已經重塑，高凈值用戶已經不只是關注簡單硬件本身，稀缺的資產配置與生活方式賦能成為解題密碼。

“廣州一哥”之間的戰(zhàn)斗

縱觀近年布局，廣州仍是越秀地產的絕對腹地，這也使其與同樣重倉于此的央企巨頭保利發(fā)展，形成了直接對決。

要知道，越秀集團作為廣州國資委的親兒子，對于很多資源導向是處于絕對領先定位的，因此在土地儲備方面，越秀地產絕對還是具備超強含金量。

但是從2024年，2025年廣州房企業(yè)績排名來看，越秀地產可謂是被保利發(fā)展全方位碾壓，其核心關鍵點就是在豪宅項目表現力。

2025年保利發(fā)展在廣州的豪宅表現力確實強勁，這也是與越秀地產拉開巨大差距的原因，越秀在廣州勢必要在豪宅賽道殺出一條血路。

從整體越秀地產這兩年的變化來看，從扎根剛需到改善市場過渡，產品力的提升還是比較明顯的，因此想要重點深耕豪宅，營銷體系的創(chuàng)造力提升是必然的。

引入萬科+龍湖系，重塑營銷基因

就在前天，越秀廣州區(qū)域開啟了營銷系統大變動，引入萬科系多位營銷悍將，在大本營廣州試點營銷新戰(zhàn)略，迎接2026年的豪宅市場大決戰(zhàn)。

要知道，越秀地產其實與很多傳統房企一樣，早期營銷操盤還是過多依托其越秀代理公司，甲方營銷體系的搭建是非常晚的。

特別是自渠管理這一塊，也是去年才剛剛慢慢體系化搭建，傳統組織構架仍然還是品策+渠道兩個中臺管控構架，廣州區(qū)域的項目按照戰(zhàn)區(qū)與片區(qū)進行操盤管理。

地產一品塘獨家獲悉：越秀廣州區(qū)域再次嘗試因人設崗策略，前萬科深圳公司營銷負責人陳淑佳空降越秀，擔任廣州區(qū)域營銷總師，全面牽頭區(qū)域策略管理。

陳淑佳，86后，華南理工大學本科畢業(yè)，2009年以萬科新動力身份加盟萬科廣州公司，從基本營銷崗位一直做到了萬科南方區(qū)域營銷合伙人。

之前還擔任過萬科南方區(qū)域唯家公司總經理兼法人，在城市公司，區(qū)域平臺都有過多年實操經歷。

2025年底，萬科組織大變動，區(qū)域公司取消之后，被調任萬科深圳營銷副經理（主持工作），本次能回歸最熟悉的廣州市場，絕對是一個不錯的機遇。

因此，越秀廣州區(qū)域營銷平臺就變成了：策略，品牌，渠道三大戰(zhàn)線，全力打造精細化管控體系，迎接新的市場需求。

這種新穎的組織形態(tài)，將案場職能與營銷傳播、品牌運營的職能進行了拆分，形成了后臺運營+中臺策略統籌+前臺案場成交的分工體系。

其實提到營銷策略，本質上是故事線的重塑，需要結合產品定位，客研畫像，加上公司對于地塊的價值重塑，是比較符合當下豪宅市場客戶價值需求的關鍵點。

本質上，很多房企都把項目策劃定義為策略，其實不難發(fā)現，在市場下行期的營銷思維中，客戶不僅僅是為了硬件買單，其實更多的是看好未來。

房企的營銷策略不僅僅是策劃方案，更講究的是如何把產品思路與價值與客戶認知結合并提升到一個高度，這也是豪宅營銷思維，高端客戶更需要情緒價值。

在市場上行時期，很多房企營銷更看重渠道能力，就是強銷售基因，大開大合風格明顯，在改善豪宅時代，強策略勢必要回歸核心價值。

因此，可以看到，很多房企在招聘改善項目營銷操盤手的要求發(fā)生了改變，更多的偏向引進策劃出身的操盤手，能夠又懂客研絕對是加分項。

最值得關注的是，越秀除去引入強策略營銷高手之外，同為萬科系的圣培也加盟了越秀廣州區(qū)域，并擔任營銷副總牽頭片區(qū)項目操盤。

圣培，94年出生，2016年畢業(yè)于南京大學，當年作為萬科新動力開啟地產營銷職業(yè)生涯，屬于妥妥的營銷多面手。

前面幾年一直都在萬科華東區(qū)域工作，從畢業(yè)生到銷冠僅僅用了3年時間，后期更是轉型策劃，繼續(xù)從0到1開始積累。

2020年之后，圣培等到了一個機會，被外派到萬科廣州公司，迎接她的是廣州項目操盤手機會，這對于一個還不到30歲的年輕人來說，壓力非常大。

越秀廣州區(qū)域營銷副總經理

僅僅花費幾個月時間，萬科廣州城市之光蓄客高達3000人，這個在萬科廣州歷史上也是很強的數據，當然最后的結果肯定是好的。

萬科廣州城市之光隨后2年都成為了廣州市場的超熱門項目之一，霸榜廣州樓市銷量TOP 3，黃埔區(qū)TOP1，后續(xù)圣培更是直接提拔為片區(qū)營銷負責人。

2022年，憑借城市之光的出色成績，圣培在年終連攬個人金獎、產品金獎、最佳銷售團隊三個集團金獎，成為廣州萬科唯一一個手握“三金”的合伙人。這一年，她28歲。

如今萬科廣深兩地面臨困境，不得不說當年的萬科地產人還是非常扎實的，能夠作為越秀廣州區(qū)域營銷B角，確實含金量不低。

縱觀越秀廣州區(qū)域營銷戰(zhàn)線，可謂是各種大佬齊聚，集團營銷一號位來自龍湖系的李亮直接牽頭，前萬科系猛將羅錫作為聯席部門總經理統籌團隊管理工作。

在職能平臺端口，來自龍湖系的前龍湖廣佛事業(yè)部營銷總陶秋宇分管自渠板塊，羅曉藝作為品牌總監(jiān)牽頭區(qū)域品牌管理。

整體來看，越秀廣州區(qū)域營銷團隊形成了一個全新的組合，接下來就是打硬仗的時候了。

背水一戰(zhàn)，激戰(zhàn)2026

這場人事變陣的背后，是越秀對廣州市場的堅定押注。

回顧2025年，越秀在廣州市場的投資動作還是非常兇猛，全年在廣州競得8宗涉宅用地，拿地金額近百億，位列2025年廣州房企拿地金額排行榜TOP1。

廣州今年總共成交住宅用地48宗，總成交金額超506億元，相比起去年的出讓規(guī)模有所下降。雖然成交額走低，但這符合今年土地市場“控增量、盤存量”的主基調。

可見開發(fā)商投資研判后期更加嚴苛，廣州作為一線重鎮(zhèn)，在2025年重點拿地的項目中，中高端項目勢必成為重點布局。

2026年的廣州豪宅市場，最明顯的特征就是：它開始懂人心了。公區(qū)會所不再是擺設，強運營策略才是解決高端用戶實際需求的核心。

越秀在廣州的高端代表項目還是比較多，金茂越秀|璞樾·墅作為超低容積率的別墅項目，勢必要在廣州引起新的視覺沖擊力。

琶洲·華樾作為越秀與華發(fā)兩盒打造的大平層豪宅代表，需要與保利發(fā)展與保利置業(yè)兩大頂豪直接Pk，未來具備極大的想象空間。

時至今日廣州不少豪宅也開始用藝術作品講故事，尋找與業(yè)主的精神共鳴。因此，這一波越秀營銷團隊的重組，或許來得非常及時。

面對競品，未來很多營銷操盤手勢必須要從“銷售高手”到“產品經理+客戶專家”型操盤手的轉變。

當土地紅利和金融紅利消退，真正的“營銷紅利”時代或許才剛剛開始。

而這場紅利的挖掘，依賴于對客戶的深度理解、對價值的重塑能力，以及一支能打硬仗、懂人心的精英團隊。

2026年，廣州豪宅市場的這場“巔峰對決”，不僅是越秀與保利的戰(zhàn)場，更是觀察中國房地產營銷進化方向的一個絕佳窗口。

今天就聊到這里，對于越秀有想分享的朋友，也可以留言討論。