十五五開局年：2026公寓行業發展方向及國企布局思路

URI有話說：歲末攻堅期，各地國企密集開展戰略研討，擘畫來年發展藍圖。URI 結合行業最新動態與標桿實踐，推出專項報告，為企業戰略決策提供專業參考。

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復盤2025住房租賃行業

整體發展現狀匯總

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法治元年啟幕與保障體系提質雙軌并行，聚焦存量盤活與品質提升

(1) 法治框架成型：首部全國性《住房租賃條例》落地，從居住安全、租金監管、資金賬戶等維度構建全鏈條保障，抬高行業合規門檻，加速中小不合規機構出清，為規范企業創造穩定環境。

(2) 保障體系提質：保租房發展從“增量籌集”轉向“提質增效”，中央財政補助傾斜智慧化、綠色化項目，地方創新“保租房+共有產權房”聯動、產業園區配套保租房等模式，同時公積金政策優化，提取比例最高達80%、支持按月直付，強化租購協同。

(3) 存量盤活成核心：政策鼓勵收購存量商品房、改造閑置商辦/廠房（非居改租）為保租房，該模式成本比新建低30%-40%、周期縮短1-2年，成為保租房供給主流路徑，部分城市還通過爛尾樓改造補充房源，實現“保交樓+保租房”雙贏。

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市場：

國企民企差異化共生，險資與酒店系成雙重增量

1) 國企主導品質保障：大量頭部國企深耕多年后從“重資產建設”轉向“輕資產品牌輸出”，以品牌授權、運營托管為核心模式，依托國資信譽、標準化體系和資源整合力，占據30%的項目占比，且向智慧化、綠色化、社區化4.0時代升級。

2) 民企深耕細分賽道：民企放棄規模競賽，聚焦園區藍領公寓配套（如中富旅居，出租率90%+）、青年文創公寓（如萬科泊寓，租金溢價可觀）、高端服務式公寓（如城家、錦詩庭），形成“國企保民生、民企創特色”格局，高端服務式公寓成增長最快賽道，URI估算預計2030年占比超55%。

3) 險資規模化入局：近兩三年險資成為租賃住房核心買家，通過直接收購、私募股權基金、REITs戰略配售等方式加碼布局，重點收購核心城市成熟在營項目（如友邦人壽收購上海松江柚米社區2200余套保租房），45億元天津家寓股權投資基金等險資專項基金落地運作，偏好出租率90%+、租約穩定的類固收資產，契合其長周期、低波動的配置需求。

4) 酒店系降維布局中高端：傳統酒店行業承壓下，華住、東呈、龍湖等企業攜酒店運營經驗入局中高端服務式公寓，以“降維打擊”搶占市場。2025年城家服務式公寓房源規模突破1.6萬間，新增項目同比翻番全年新增高達46個，旗下多品牌覆蓋從大眾到高奢全層級需求；萬科泊寓短租業務累計入住超50萬間夜，國慶單假期預訂量破1.6萬間夜，憑借高性價比對傳統酒店形成沖擊。

5) 資源整合模式普及：“國企供資產+專業機構供運營”“險資+運營方”“酒店系+存量改造”合作項目占新增總量超65%，多元主體協同形成“投資—運營—退出”閉環，加速行業資產流轉與品質升級。

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產品與服務：

中高端賽道爆發，長短租融合成核心創新

(1) 中高端賽道成價值高地：受金融退出閉環驅動，中高端服務式公寓因“高溢價+易退出”成為布局熱點。企業通過高端硬件配置（品牌家電、全屋凈化）、酒店式服務（24小時管家、定期保潔）提升產品價值，既滿足職場精英、家庭型租客需求，又能通過租金溢價（較普通長租公寓高30%-50%）提升資產收益率，為REITs發行或險資收購奠定基礎，實現退出時的物業增值。

(2) 長短租結合模式全面落地：行業形成三類主流模式——城家依托CAS智能系統實現“1天-1年”全周期靈活租約，通過動態定價與智能排房保持95%高出租率；鉑頓元世紀采用“房源拆解法”，按65%-75%短租+25%-35%長租靈活配比，復合式大堂實現空間多功能復用；龍湖冠寓推出全國“隨心住”產品，支持多城房源通兌拆分，高效去化庫存。該模式既通過長租保障基礎現金流，又以短租承接商旅、探親、旅游需求，提升資產利用率，成為中高端項目標配。

(3) 產品精準化與生態化升級：針對年輕家庭、單身白領、產業人才等客群，設計親子戶型、共享辦公空間、企業定制宿舍等差異化產品，構建“人才型+保障型+市場化+高端型”四級產品體系；延伸“租賃+”生態，融合辦公、商業、社群、職業賦能（如青年夜校），實現“居住+學習+社交+旅行”閉環，提升租客粘性與復租率。

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金融：

工具多元打通“投融建管退”閉環

1) REITs常態化擴圍：保租房REITs進入“首發+擴募”雙輪驅動階段，2025年新增4單，募集超120億元，底層資產出租率均超93%，同時市場化租賃住房納入REITs范圍，險資作為戰略投資者深度參與（如財信人壽參與華夏凱德商業REIT配售），中高端項目因高收益率更易滿足REITs發行要求，成為資產證券化核心標的。

2) 多元金融工具協同：專項債支持收購存量商品房，央行保障性住房再貸款提供低成本信貸，CMBS/ABS成國企融資核心工具（如上海地產70億元保租房CMBS），險資私募基金、pre-REITs基金（如上海城投與國壽資本合作基金）成為存量項目收購重要資金來源，覆蓋全場景資金需求。

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科技：

一體化管理系統成輕資產核心壁壘，數智化降本增效

(1) 管理系統定奪輕資產競爭力：輕資產輸出模式下，跨項目、多產品、全場景的一體化管理系統成為核心競爭力。頭部企業已實現“一套系統管全域”，如城家CAS系統覆蓋保租房、中高端公寓、長短租等多元業態，支持兄弟單位物業與市場化存量物業的快速接入、統一管控；華潤有巢3i體系實現財業一體化、租客服務線上化，成為其輕資產輸出的核心背書。具備多產品適配、數據實時同步、操作便捷性的系統，能快速整合分散物業，成為行業“黑馬”關鍵。

(2) 數智化深度降本增效：公寓行業薄利屬性凸顯，降本增效是永恒核心。通過AI與系統替代人工，實現60%常規工作自動化——智能客服分流咨詢、智能定價系統動態調整租金、租務系統自動完成簽約、繳費、續約提醒，將管家從繁雜事務中解放，聚焦社群運營、個性化服務等“暖心場景”；同時，能耗管理系統降低20%運營成本，智能安防實現風險實時預警，形成“系統提效+人工增值”的良性循環，這也是“十五五”規劃中科技化趨勢的核心落地方向。

02

險資、酒店系入局+科技系統競爭

對國企的沖擊分析

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優質資產爭奪加劇

險資憑借長期低成本資金優勢，聚焦一線城市核心地段、高出租率（90%+）的中高端成熟項目，推高核心資產收購溢價（部分項目估值上浮26%）；酒店系則通過存量改造快速獲取房源，與國企爭奪優質存量資產，壓縮國企資產獲取空間。

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運營模式與系統能力雙重競爭壓力

酒店系依托成熟的服務標準、會員體系和長短租運營能力，在中高端賽道形成差異化優勢；頭部企業憑借一體化管理系統，實現輕資產快速擴張與高效管控，而部分國企系統分散、適配性差，難以支撐多產品布局與跨項目運營，在服務效率、成本控制上處于劣勢。

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資產退出對標壓力

中高端項目因高溢價更易獲得險資收購或REITs退出機會，而國企存量項目多以保障型為主，資產收益率偏低；若缺乏強適配的管理系統，即便布局多元產品，也會因運營效率低、數據不規范，影響資產估值與退出進程。

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URI總結：

國企競爭力提升思路

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戰略轉型：

錨定“輕資產+市場化”，分階段對標突破

短期補短板（1-3年）：參考上海地產城方、杭州安居寧巢等國企，聚焦業務結構優化、數智化升級、規模拓展（如通過“自有+收儲+企業合作”擴房源），快速復制可復用經驗。

長期提能級（3-5年）：對標貝殼、城家等市場化企業，深化輕資產輸出（目標占比超50%）、增值服務（收入占比15%+）、市場化獲客，沖刺“區域龍頭+行業標桿”，可設立十五五期間，規模翻番的目標。

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資產端：

強化政策紅利綁定，構建差異化資產池

深耕政策型資產：依托國企與政府的天然聯動優勢，優先獲取舊改、非居改租、產業園區配套等政策支持類項目，享受稅費減免、補貼等紅利，降低資產獲取成本，形成險資與酒店系難以復制的政策型資產壁壘。

布局中高端增量資產：選取核心城市核心地段，通過“存量改造+品質升級”打造中高端產品線，參考城家“輕速改造+精益運營”模式，控制單房改造成本，提升資產收益率至4.5%以上，適配REITs與險資收購標準。

參與多元協同合作：主動對接險資專項基金，采用“國企出運營+險資出資金”模式共建中高端項目；與酒店系企業合作，引入其服務標準與長短租運營經驗，互補共贏。

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產品與服務：

聚焦中高奢端升級、長短租融合與系統賦能

產品分層運營：堅守保租房民生底線，同步發力中高端賽道，配置品牌家電、智能硬件、酒店式布草等高端設施，打造“保障型+高端型”雙軌產品矩陣；針對企業客戶定制員工宿舍與商旅短租套餐，綁定產業資源與企業差旅需求。

落地長短租結合模式：借鑒鉑頓元世紀“房源拆解法”，按項目定位靈活設置長租與短租配比（核心商圈項目短租占比可提升至50%），搭建復合式公共空間實現功能復用；引入智能排房與動態定價系統，參考城家CAS系統實現租約全周期靈活管理，提升出租率與收益水平。

服務生態升級：融合酒店式服務與社區生態，提供24小時管家、定期保潔、快遞代收等標準化服務，同時打造IP化社群活動與青年夜校、共享書房等增值場景；建立會員體系，實現長租客與短租客權益互通，促進客群轉化（參考泊寓8%短租客轉長租的案例）。

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科技與系統：

打造一體化核心能力，夯實輕資產基礎

搭建/升級多場景管理系統：優先選擇適配“保障型+中高端+長短租”多元業態的一體化系統，實現房源管理、租客服務、財務核算、能耗監測、數據報表等功能全覆蓋；支持兄弟單位物業與市場化存量物業快速接入，滿足輕資產輸出時的遠程管控與標準化復制需求，將系統打造成輕資產擴張的“核心武器”。

深化數智化應用：接入AI智能客服、智能定價、智能安防等模塊，推動租務、保潔、維修等流程自動化，將管家配比優化至1:300-1:400（中高端項目1:150-1:200），降低人工成本；通過系統沉淀租客數據，精準匹配服務需求，讓人工脫離重復的基礎工作，將重心聚焦“暖心服務到人”，提升租客滿意度與復租率。

建立系統迭代機制：設立科技專項小組，與頭部企業合作，持續優化系統功能，適配行業新場景（如短租預訂、跨城通兌），確保系統始終保持行業領先性。

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金融運作：

善用政策工具，構建資本閉環

REITs全周期布局：優先將中高端成熟項目納入REITs儲備池，通過管理系統規范現金流與運營數據，盡快完成首單中高端項目REITs發行，后2年內啟動擴募，通過資本運作實現資產增值退出。

多元融資組合：用足專項債、保障性住房再貸款，針對中高端項目嘗試CMBS/ABS融資；聯合設立“國企+險資”Pre-REITs基金，共同收購、培育中高端資產，共享增值收益。

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團隊與能力：

打造“專業化+市場化”運營團隊

團隊建設：分階段組建國有自有運營團隊，覆蓋資產調研、中高端項目運營、長短租管理、系統操作等全職能，規模擴容；引入酒店系專業人才與科技人才，開展服務標準、智能系統操作、動態定價等專項培訓，適配中高端、長短租與輕運營需求。

機制優化：采用扁平化架構，優化人員配比，專項配置短租運營、社群活動、智能系統維護人才；將“出租率、復租率、資產收益率、系統使用率”納入考核，強化市場化激勵。

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風險與合規：

筑牢安全與合規底線：歷史問題清“0”，沖刺“五年0事故”目標

歷史問題解決：合規為先，徹底清零

借鑒行業國企合規管理經驗，系統解決歷史遺留問題：

?欠租清理：建立“預警—催繳—核銷”機制，設立實現徹底清零目標

?用房規范：構建“產權—合同—租金”監管體系，實現租賃合同100%規范化

安全運營：筑牢底線，沖刺“五年0事故”

?機制建設：建立“安全巡查+隱患整改+應急演練+培訓教育”全流程機制，明確安全管理責任到人

?智能賦能：引入智能安防系統、煙感報警、消防聯動等技術，實現安全風險實時預警

?標準輸出：將安全管理標準納入輕資產輸出體系，確保規模擴張與安全保障同步推進

?考核綁定：將“零事故”目標納入團隊與項目考核核心指標，強化全員安全意識

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶