“成熟一個、拆分一個、獨(dú)立上市一個”，這已經(jīng)成為劉強(qiáng)東資本運(yùn)作的鮮明標(biāo)簽。

通過分拆高潛力業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，京東集團(tuán)可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值重估，同時降低母公司負(fù)債率，母子雙贏，一舉兩得。

不久前，京東工業(yè)成功在港交所上市敲鐘。一個月后，它的“好兄弟”京東產(chǎn)發(fā)帶著千億資產(chǎn)也叩響了港交所的大門。

劉強(qiáng)東回來后，京東系資本版圖擴(kuò)張的步伐，正越來越快。

京東產(chǎn)發(fā)赴港上市

時隔近3年，京東產(chǎn)發(fā)重啟上市之路。

近日，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）向港交所遞交了招股書，聯(lián)席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。

圖源：東方財富

此前融資方面，2021年3月，京東產(chǎn)發(fā)完成A輪優(yōu)先股融資，籌集資金約7億美元；次年3月，完成B輪融資，再獲8億美元投資。

公告明確表示，京東產(chǎn)發(fā)獨(dú)立上市后，京東集團(tuán)仍繼續(xù)持有其50%以上的股權(quán)，對其絕對控股。

截至目前，京東集團(tuán)通過其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額約74.96%。

劉強(qiáng)東則通過Max Smart Limited 等實(shí)體控制京東集團(tuán)約 76.1% 的表決權(quán)，進(jìn)而間接控制京東產(chǎn)發(fā)，且個人還通過股權(quán)獎勵持股 2.95%。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)

目前，劉強(qiáng)東旗下已擁有京東集團(tuán)、京東健康、京東物流、德邦物流等4家上市公司，加上2025年6月退市的達(dá)達(dá)集團(tuán)和2025年12月通過聆訊的京東工業(yè)。

若一切順利，京東產(chǎn)發(fā)或?qū)⒊蔀閯?qiáng)東的第七家上市公司。

對于很多人來說，京東產(chǎn)發(fā)是一個陌生的名字。

據(jù)招股書，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺，被稱為京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石。

通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營的綜合解決方案。

圖源：觀點(diǎn)網(wǎng)

換句話說，京東的智能倉庫、亞洲一號園區(qū)、數(shù)據(jù)中心，絕大多數(shù)是京東產(chǎn)發(fā)建設(shè)和進(jìn)行資產(chǎn)管理的。

2007 年，京東啟動自建物流，內(nèi)部成立了負(fù)責(zé)倉儲設(shè)施建設(shè)和管理的基建部門——這就是京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)雛形。

2012年，京東產(chǎn)發(fā)正式成立，隨后在2014年，首個“亞洲一號”智能物流中心投入運(yùn)營。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)開始獨(dú)立運(yùn)營，從京東集團(tuán)內(nèi)部部門完全獨(dú)立出來，承接了集團(tuán)劃撥的倉儲物流開發(fā)權(quán)和管理權(quán)，同時拓展外部客戶，如今，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)妥妥的頭部玩家。

此次IPO，并非京東產(chǎn)發(fā)首次沖擊港股。

早在2023年3月，公司就曾遞表，不過，當(dāng)時港股市場正值寒冬，融資環(huán)境不容樂觀。于是，京東產(chǎn)發(fā)決定暫緩計劃。

但如今，一切似乎已經(jīng)準(zhǔn)備就緒。

一方面，招股書現(xiàn)實(shí)，截至2025年9月，京東產(chǎn)發(fā)在境內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。旗下已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率持續(xù)高于90%，高出行業(yè)平均水平約10個百分點(diǎn)。

從2023年初至2025年9月30日的近三年里，京東產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)管理規(guī)模增長了28.1%，達(dá)到1215億元。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)

此外，海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比也從2023年初的3.7%大幅提升至2025年9月30日的12.8%，國際化布局初見成效。

按建筑面積計算，京東產(chǎn)發(fā)在亞洲及中國的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中分別排名第三及第二。

客戶方面，京東產(chǎn)發(fā)服務(wù)的客戶已經(jīng)從物流服務(wù)商延伸到寶馬等制造商，本來生活等電商，良品鋪?zhàn)印⒂垒x超市等零售商，覆蓋了各個服務(wù)行業(yè)。

與此同時，財務(wù)狀況也日漸好轉(zhuǎn)。

2025年前9個月，營收突破30億元，同比增長21.2%，經(jīng)調(diào)整凈利潤達(dá)到8.23億元，較2023年全年2.61億元增長約215%，三年翻了三倍。

分業(yè)務(wù)來看，2025年前9個月，京東產(chǎn)發(fā)來自于基礎(chǔ)設(shè)施解決方案的收入為25.64億元，占比為85.4%；來自基金/合伙投資平臺管理收入為1.47億元，占比為4.9%；來自其他收入為2.91億元，占比為9.7%。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)

一系列向好的數(shù)據(jù)，是此次上市的底氣所在。

從個體視角來看，作為資本密集型行業(yè)，物流地產(chǎn)需要大量資金投入。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，這些布局都需要大量資金支持。

若獨(dú)立上市成功，京東產(chǎn)發(fā)將擁有更多元化的融資渠道，以支撐自身的擴(kuò)張。

對此，在招股書中，京東產(chǎn)發(fā)也明確闡述了分拆上市的好處：約40%募資用于12-36個月海外關(guān)鍵物流節(jié)點(diǎn)拓展；30%用于境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)升級；20%募資補(bǔ)充基金管理業(yè)務(wù)資金；剩余10%募資補(bǔ)充營運(yùn)資金，應(yīng)對市場波動，保障核心業(yè)務(wù)穩(wěn)定運(yùn)營。

另一方面，隨著美聯(lián)儲降息，全球流動性寬松，港股市場也逐漸復(fù)蘇，資本市場進(jìn)入“窗口期”。

回顧京東產(chǎn)發(fā)的發(fā)展歷程，從2012年成立至今，它已從京東集團(tuán)內(nèi)部的一個支持部門，成長為資產(chǎn)管理規(guī)模超1200億元的行業(yè)巨頭。

如今，是時候讓其“單飛”了。

京東不再只是一家電商公司

很多人認(rèn)為，京東是一家“電商平臺”，但現(xiàn)在看來，單純的“電商平臺”還已經(jīng)不足以概括京東的全部。

1998年，京東成立，2004年轉(zhuǎn)型電商零售領(lǐng)域。

2007年，同行們沉醉于平臺模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營時，京東率先布局自建物流，這個決定，在當(dāng)時看來，可以說是“瘋狂”的，但劉強(qiáng)東力排眾議，一意孤行。

圖源：微博

2010年，京東推出“211限時達(dá)”，重新定義電商配送標(biāo)準(zhǔn)；2014年首座“亞洲一號”智能倉庫落地，開啟自動化倉儲時代。

2017年，京東成立京東物流子集團(tuán)并獨(dú)立運(yùn)營，2021年成功上市；同期先后拓展健康、工業(yè)、產(chǎn)發(fā)等領(lǐng)域，2018年京東健康注冊成立并于2020年上市，2025年京東工業(yè)成功上市，2026年京東產(chǎn)發(fā)也正推進(jìn)IPO。

目前，京東已經(jīng)形成了“零售+物流+健康+科技+工業(yè)”的多元化格局。每個業(yè)務(wù)板塊既相對獨(dú)立，又相互協(xié)同，共同構(gòu)建起京東的供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)。

京東供應(yīng)鏈，也逐漸滲透到生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成為讓各行各業(yè)都繞不開的存在。

如今，隨著京東產(chǎn)發(fā)的IPO推進(jìn)，劉強(qiáng)東的野心進(jìn)一步暴露：通過構(gòu)建現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，不僅為自身零售業(yè)務(wù)提供支撐，還將這一能力開放給各行各業(yè)，服務(wù)于中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級。

這一點(diǎn)，其實(shí)已經(jīng)有了驗(yàn)證。

此前2025年12月京東產(chǎn)發(fā)聯(lián)合國際伙伴收購新加坡核心物流樞紐區(qū)內(nèi)的4座高標(biāo)倉，總面積達(dá)17.6萬平方米，進(jìn)一步完善了亞太供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)而為中國企業(yè)全球化提供穩(wěn)定倉儲支撐，支持中國制造出海。

一切，正如劉強(qiáng)東所言：如果京東有機(jī)會賺一塊錢，只拿走七毛，另外三毛給合作伙伴。

這套“三毛五理論”，連同當(dāng)下京東的所有布局，都反映了劉強(qiáng)東對商業(yè)本質(zhì)的理解：當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施足夠強(qiáng)大時，利潤將會流向所有生態(tài)參與者。

作者 | 宋輝