三道紅線“廢除”？房企高管透露真相

當行業還沉浸于追蹤郁亮去向的時候，一則消息悄悄在業內炸開鍋。

據界面財聯社報道，從多家房企相關人士處獨家獲悉，目前其所在公司已不被監管部門要求每月上報“三條紅線”指標。

不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

如果消息為真，那也意味著從2020年8月開始試點，到2021年全面鋪開的融資監管“三道紅線”政策，已經完成了它的階段性歷史使命。

針對“三道紅線”指標是否被廢除一事，炸天團專門咨詢了一位出險房企高管。

對方表示，暫時也還沒有確定，銀行那邊確實有表示目前三條紅線的管控不再持續強調了。

至于原因，對方表示隨著行業的變化，銀行對民營房企的貸款這些年已經幾乎都降到底，該出清的也都出清了，三條紅線的管控已經失去了意義和對象。

不過，對方也表示，銀行對于新增貸款的審批和監管依然是從嚴把關。

從行業風聲鶴唳到悄然退場，“三道紅線”政策見證了中國房地產行業從烈火烹油到冷靜重構的全過程。

曾經的“緊箍咒”摘下，或許也意味著房地產行業已經完成了最艱難的一輪自我出清，新的發展周期正在來臨。

01

過熱時代的“剎車片”

時間撥回到2020年夏天，那個時候的房地產行業還呈現出一種“經濟上行期的美”。

當時，深圳、杭州等地還頻頻上演“萬人搖號”搶房的盛況，土地市場熱度也持續走高，核心城市房價不斷刷新紀錄，大量資金涌入房地產，整個行業發展如火如荼。

當年8月，監管部門為控制房企有息債務規模，試點推出新規，設置了后來被稱為“三道紅線”的融資限制：

根據觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對應有息負債增速上限分別為0%、5%、10%、15%。

再次回顧這些熟悉的指標，炸天團倍感唏噓。

是的，其實當時監管層的意圖非常清晰——降低房企杠桿，抑制行業過熱，防范系統性金融風險。

02

上有政策、下有對策

“起初沒有人在意這場災難，這不過是一場山火，一次旱災，一個物種的滅絕，一座城市的消失，直到這場災難和每個人息息相關。”

這是電影《流浪地球》中的一段話，炸天團認為非常符合當時房企在“三道紅線”背景下的狀態。

在當時看來，“三道紅線”政策就像是一次試圖在房地產行業狂歡中植入理性的干預，一次為行業過熱發展修筑“防洪堤”的努力。

不過，從一開始，不少房企對三道紅線的出臺并未特別在意，不少房企更是展現出驚人的“適應力”。

最典型的表現就是：年報季成為各家房企展示財技的窗口。

通過“明股實債”、表外負債、永續債、加大少數股東權益等方式，不少上市房企在賬面成功“由紅轉綠”。甚至有房企通過將高負債項目放入無需并表的聯營合營公司，來規避政策約束。

當時行業里甚至流傳一句話：“對凈負債率和現金短債比這兩個指標，想達標并不難實現。”

所以能看到，在2020年至2021年上半年，房企們依然活躍于土地市場，融資動作頻繁。

部分出險房企在那時甚至繼續加杠桿拿地，似乎認為“大而不倒”的神話仍將繼續。

事實證明，這將是他們從業以來最嚴重的一次政策誤判。

03

當潮水真正退去

很快，時間進入2021年底，隨著政策持續收緊、銷售端疲軟和融資渠道全面收縮，那些依賴高周轉、高杠桿模式的企業開始感受到從未有過的危機感。

融資端口被“三道紅線”牢牢卡住，銷售回款又未能達到預期，現金流危機如同多米諾骨牌般蔓延。債務違約、項目停工、資產處置漸成為行業常態。

曾經被用作“降負債”工具的明股實債、表外融資，在現金流斷裂時反而成為加速崩潰的催化劑——那些隱藏的債務在危機時全部浮出水面，加重了企業的兌付壓力。

由此，房地產行業開啟了一場殘酷而出乎意料的出清，一批批房企開始接連倒下。

據不完全統計，三道紅線之后，在2021年TOP100房企中，后來有超過30多家相繼出險，退市的上市房企數量更是超過40家。

更重要的是，三道紅線也徹底改寫了房地產行業格局。

原本在TOP100房企中，2/3左右的房企都是民營房企，而如今伴隨著民營房企的相繼出險，還能進入榜單的民營房企早已不足半數。

尤其是在行業top房企里，三道紅線之前，原本是恒大、碧桂園、融創、萬科等地產F4的天下。

然而，伴隨著這幾家房企的相繼出險，保利、中海、華潤、招商等央企F4成為房地產江湖的新執牛耳者。

頗有點三十年河東，三十年河西的光景了。

結語

時至今日，地產行業的出清已經接近尾聲，房企資產負債表也在逐步修復，近來更是不時傳來出險房企債務重組成功的消息。

經歷深度調整后，這些存活下來的企業普遍更加注重現金流安全，降低負債規模，回歸經營本質。

如今，“三道紅線”的退出，并不代表監管放松，更不意味著行業將重走老路。相反，它標志著行業從“規模至上”轉向“穩健經營”的階段已初步形成制度性共識。

“三道紅線”完成了它的歷史任務，悄然退場。它曾帶來陣痛，但也促使行業正視風險、回歸理性。

如今，一個更加清醒、也更具韌性的房地產新時代，正在緩緩拉開序幕。

一批財務結構更健康、經營更穩健的房企，或許將在新一輪周期中迎來更大的發展空間。

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