01

2026年開(kāi)年，深圳樓市吹來(lái)了一陣暖風(fēng)。

經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2026年第3周全市二手房（含自助）共計(jì)錄得1,654套，環(huán)比增長(zhǎng)3.7%。

2026年開(kāi)年后，二手房錄得量呈現(xiàn)持續(xù)上升走勢(shì)，并在本周超1600套。

其連續(xù)數(shù)周的增長(zhǎng)，市場(chǎng)的整體活躍度正在逐步恢復(fù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的入市意愿正在同步增強(qiáng)。

尤其是經(jīng)歷了一段時(shí)期的觀(guān)望和價(jià)格調(diào)整后，部分購(gòu)房者開(kāi)始認(rèn)為性?xún)r(jià)比窗口已經(jīng)出現(xiàn)，愿意啟動(dòng)看房與洽談流程。

錄得量持續(xù)的上升勢(shì)頭，為市場(chǎng)的階段性筑底回暖提供了最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)面依據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

02

當(dāng)市場(chǎng)整體暖意初顯時(shí)，復(fù)蘇并非均質(zhì)地發(fā)生在所有片區(qū)。

以寶安區(qū)為例，寶安中心區(qū)及新安街道，在活躍度與價(jià)格表現(xiàn)上均明顯領(lǐng)先于寶安區(qū)其他板塊。

根據(jù)2026年第3周寶安區(qū)“二手買(mǎi)賣(mài)”錄得合同數(shù)據(jù)，選取二手住宅錄得量及錄得均價(jià)兩項(xiàng)指標(biāo)，通過(guò)均值偏離度分析，繪制出該區(qū)片區(qū)分布四象限圖。

該圖可直觀(guān)呈現(xiàn)各片區(qū)相對(duì)于寶安區(qū)整體均值的偏離程度，有助于初步評(píng)估各片區(qū)價(jià)值。

具體來(lái)看，寶安中心和新安片區(qū)位于第一象限，其交易活躍度與價(jià)格均高于寶安區(qū)均值，一定程度上體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在成交房源中，尖崗山片區(qū)均價(jià)最高，松崗片區(qū)均價(jià)最低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

03

去年寶中小區(qū)成交量排名如下。

寶中網(wǎng)紅盤(pán)海納公館，海納公館89平米三房戶(hù)型是片區(qū)內(nèi)成交量最大、關(guān)注度最高的改善型產(chǎn)品之一。

89平最新成交價(jià)840萬(wàn)，比12月朝南最低成交價(jià)818萬(wàn)，要漲22萬(wàn)。

2024年新政9月，海納公館89平就在8-900萬(wàn)的成交價(jià)，去年12月只是又回到低點(diǎn)，而跌也很難繼續(xù)大跌，像今年1月，不僅沒(méi)跌，很快就反彈了，筍盤(pán)消化很快。

小區(qū)中介表示：雖然小區(qū)成交價(jià)全年逐步下降，但最近幾個(gè)月成交量在，同時(shí)臨近年底年后的小陽(yáng)春，業(yè)主心理價(jià)不會(huì)這么低了，即使堅(jiān)挺個(gè)幾個(gè)月也正常。

還有寶中另一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)花樣年花郡，現(xiàn)在價(jià)格也漲了幾萬(wàn)。

與海納公館的改善定位不同，花樣年花郡以其小戶(hù)型、低總價(jià)特點(diǎn)，成為片區(qū)重要的“上車(chē)盤(pán)”，其表現(xiàn)更能反映市場(chǎng)基礎(chǔ)的廣度與熱度的真實(shí)性。

以最具代表性的28平米單間為例，其成交價(jià)在調(diào)整期最低曾觸及128萬(wàn)元。

從業(yè)人員表示，同戶(hù)型的最低掛牌價(jià)已普遍回升至155萬(wàn)元左右，花樣年花郡在最近幾個(gè)月已經(jīng)少有繼續(xù)下跌的情況出現(xiàn)。

年初這一輪行情的本質(zhì)，是市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)充分的價(jià)格調(diào)整和情緒釋放后，對(duì)核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)。

市場(chǎng)的主要矛盾正從“尋找絕對(duì)底價(jià)”轉(zhuǎn)向“擇優(yōu)入手”，具備頂級(jí)教育、商業(yè)、交通資源的房產(chǎn)將率先完成價(jià)格修復(fù)，而寶中恰恰就是符合這些條件的優(yōu)質(zhì)配套地區(qū)。

對(duì)業(yè)主而言，非理性的恐慌性?huà)伿蹜?yīng)已停止，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房源，可以基于堅(jiān)實(shí)的片區(qū)價(jià)值，采取更為理性的定價(jià)策略。

未來(lái)市場(chǎng)的走向，仍需關(guān)注宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與后續(xù)政策動(dòng)向。

但對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)而言，最寒冷的階段或許已經(jīng)過(guò)去，基于價(jià)值的再平衡正在進(jìn)行。