一線城市的樓市，這些年給我們上了最貴的一課, 不是說地段永遠(yuǎn)都會(huì)漲，而是有些房子，一旦買了，到想賣的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，根本沒人搭理你。

現(xiàn)在市場(chǎng)好不容易有了點(diǎn)回暖，反而是最得小心的時(shí)候，因?yàn)槟切┝鲃?dòng)性特別差的房子，往往會(huì)借著這波行情，把自己偽裝成筍盤, 偷偷混進(jìn)市場(chǎng)，要是你沒看準(zhǔn)接了手，下一輪周期很可能就會(huì)落后。

我對(duì)北京、上海、廣州、深圳的例子進(jìn)行了梳理, 發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性最差的房子，實(shí)際上就那么幾類。

先說說第一類，那些處于外溢鏈條最末尾的板塊。

上海9號(hào)線上的泗涇是個(gè)典型。

它不是終點(diǎn)站，可確實(shí)是市區(qū)外溢的最后一站, 在行情好的時(shí)候，泗涇的漲幅一度比大虹橋的新房還高。

但是市場(chǎng)一旦往下走, 上游那些板塊房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買力直接被吸回去，泗涇下游沒人可吸，而且自己又沒有產(chǎn)業(yè)支撐。

它的結(jié)果就是沒有成交量地下跌掛牌價(jià)一降再降，看房的人沒幾個(gè)。

廣州也有著類似的教訓(xùn)。

黃埔科學(xué)城的大壯名城，在當(dāng)年可是網(wǎng)紅盤，2019年首開時(shí)小戶型單價(jià)為4.5萬, 大戶型更是沖到5.7萬，到2023年高峰期二手房成交價(jià)還曾突破過6萬。

那結(jié)果又是怎樣的？到了2025年9月, 一套104平的二手房，成交單價(jià)跌到了2.96萬，比高點(diǎn)下跌超過50%。

二期新房去化率僅有11.6%, 業(yè)主著急得寫3頁(yè)長(zhǎng)信號(hào)召鄰居護(hù)盤保價(jià)，抵制中介壓價(jià)，你說說這房子，當(dāng)下想要售賣，有誰會(huì)來接手？

北京昌平南部也是差不多的情況。

回龍觀、沙河這些地方，近一年二手房掛牌價(jià)下降超過14%，比北京全市9.25%的平均跌幅更明顯。

以前的"流通神盤"融澤嘉園，2025年8月成交的一套104平的房子，和4年前同戶型相比下降了35%。龍騰苑情況更差，從高點(diǎn)下降超過41%。

原因很簡(jiǎn)單，海淀、朝陽自己都在大量供應(yīng)土地，原本要外溢的購(gòu)買力被拉回城區(qū)，這些末端板塊也就冷清下來。

第二類就是那些客群特別狹窄、供應(yīng)量又特別大的房子。

北京有位朋友，在朝陽國(guó)貿(mào)有一套300平的大平層，聽著還挺高級(jí)的吧。已經(jīng)掛了8個(gè)月了, 還降了200萬，可來看房的人沒幾個(gè)，為什么，全北京能拿出一千好幾百萬買這種房子的人，最多也就幾百個(gè)，在這幾百人里，還得剛好有人看上你那個(gè)板塊、那個(gè)小區(qū)、那個(gè)戶型，那概率低得很。

深圳的華潤(rùn)城就是一個(gè)更極端的例子。

這個(gè)曾經(jīng)的"網(wǎng)紅豪宅"，2023年業(yè)主還一起喊著漲價(jià)護(hù)盤。到了2025年8月，潤(rùn)府一期89平的三房，成交價(jià)跌破1000萬，創(chuàng)了新低。

整個(gè)華潤(rùn)城片區(qū)，有5百多套二手房在掛著，投資客都在砸盤跑路，還有個(gè)數(shù)據(jù)更讓人難過，龍悅居四期63平兩房，2021年高峰期賣過720萬，2025年8月法拍成交價(jià)就只有255萬，直接打了3點(diǎn)5折。

這就是典型的"客群窄+供應(yīng)多"雙重暴擊。你的房子不是賣給所有人的，只能賣給那個(gè)特定的小圈子。圈子就這么大，供應(yīng)量翻倍，價(jià)格只能崩。

第三類，是那些總價(jià)和板塊嚴(yán)重錯(cuò)配的房子。

每個(gè)板塊都有它的預(yù)算定位——?jiǎng)傂璋鍓K就是300萬的檔次，中產(chǎn)板塊就是600萬左右。超過這個(gè)承受上限的房子，比如老破小板塊里冒出一套1000多萬的次新房，或者剛需板塊里的大平層、復(fù)式，就是錯(cuò)配。

問題在于，拿著1000萬買房的人，根本不會(huì)來這個(gè)板塊看房?？蛻艋鶖?shù)太小，流動(dòng)性自然差。

深圳觀瀾湖有一套1536平的別墅，它的評(píng)估價(jià)超過2個(gè)億，2023年第一次法拍的起拍價(jià)是2.01億, 號(hào)稱深圳法拍最貴住宅。那結(jié)果是什么？?jī)赡陼r(shí)間進(jìn)行了8次拍賣，每次降價(jià)都沒人出價(jià)。到2025年12月第8次拍賣的時(shí)候，起拍價(jià)已經(jīng)降到6673萬，比評(píng)估價(jià)少了1.3個(gè)多億，還是流拍。

像這種房子，它的客群比大熊貓還少，就算降價(jià)也找不到買主。

廣州大壯名城2023年推出的256平大平層，價(jià)格漲到7.6萬/平，總價(jià)接近2000萬。那現(xiàn)在, 開發(fā)商自己都在降價(jià)促銷走量，二手業(yè)主更是賠本走人。

2000萬預(yù)算的買家，為什么要到科學(xué)城來接盤，人家去珠江新城不是挺好的。

還有一類容易被忽略的房子，系那些戶型產(chǎn)品嚴(yán)重落后的房子。

廣州存在一個(gè)比較能體現(xiàn)問題的現(xiàn)象到2025年上半年的時(shí)候，全市一手住宅庫(kù)存里，現(xiàn)房的占比已經(jīng)超過期房, 達(dá)到了51.3%。

為什么會(huì)這樣？就是因?yàn)橘u得太慢了，期房就這么無奈地等成了現(xiàn)房。增城有樓盤的操盤手說，他們項(xiàng)目離地鐵有那么一點(diǎn)兒距離，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，銷售周期變長(zhǎng)了，期房自然而然就變成現(xiàn)房了。

更加嚴(yán)重的是，這兩年新盤的戶型更新速度太快了。有些等成現(xiàn)房的項(xiàng)目, 產(chǎn)品理念已經(jīng)落后了一到兩代，買家一看，同樣的價(jià)格，為什么不買新盤那種四代住宅？陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)各種各樣地贈(zèng)送，得房率動(dòng)不動(dòng)就95%以上。這種由產(chǎn)品代差造成的流動(dòng)性枯竭，就算降價(jià)都很難彌補(bǔ)過來。

說到底，分析流動(dòng)性，其實(shí)就是分析購(gòu)買力流向，房子被人不要, 背后是買家共識(shí)發(fā)生了變化。

北京朝陽那位朋友后來跟我說了句話，我覺得比較有道理，“我當(dāng)初買房子的時(shí)候，就只想著自己喜歡什么樣，根本沒考慮以后誰會(huì)來接手?，F(xiàn)在才明白，買房子要先想好賣房子”。

雖說這話比較粗俗但道理不錯(cuò)。

不管你是剛需還是改善，買房子之前不要問自己一句：這套房子，以后我要賣的時(shí)候，誰會(huì)買？人家為什么買？

把這個(gè)問題想清楚，很多坑就可以避開了。