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先問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：你們覺(jué)得什么叫“宜居”？

可能很多人會(huì)說(shuō)，宜居就是擁有一套好房子。

確實(shí)。

這也是為什么，每年開春，樓市都會(huì)迎來(lái)“金三銀四”的小高潮。

來(lái)自我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，大年初八復(fù)工以來(lái)，杭州樓市成交量、帶看量、掛牌量全線上漲。2月24日-28日，三項(xiàng)指標(biāo)同比分別上漲了34%、37%和33%。

甚至為了給樓市再添把火，杭州不少區(qū)縣近期都出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。比如3月6日至31日，凡購(gòu)買余杭區(qū)新建商品住宅的，辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可獲得5萬(wàn)元補(bǔ)助。

這一波的樓市“小陽(yáng)春”也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。

3月3日，良渚新城一口氣推介了21宗優(yōu)質(zhì)土地，其中涉宅用地8宗，總面積達(dá)到651畝（詳見《》）。

3月6日，城東新城一宗宅地經(jīng)109輪競(jìng)價(jià)，最終保利以32.24億元、溢價(jià)率51.08%、樓面價(jià)44985元/㎡競(jìng)得，刷新板塊地王。

但，如果簡(jiǎn)單地把“宜居”等同于擁有一套好房子，那最多只能算說(shuō)對(duì)了一半。在我看來(lái)，好房子只是宜居的硬件，而宜居的軟件則是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

不過(guò)，相比輿論對(duì)于樓市地段、品質(zhì)、價(jià)格的超高討論度，大家對(duì)于物業(yè)的關(guān)注就要小得多，相關(guān)的知識(shí)盲區(qū)、信息差則要多很多——業(yè)內(nèi)人士告訴三土，接近90%的業(yè)主在挑選物業(yè)公司時(shí)，只知道看價(jià)格或者看品牌。

結(jié)果就是，很多小區(qū)明明交付時(shí)富麗堂皇，又是露天泳池，又是進(jìn)口名木，但入住幾年后，泳池也干涸了，綠植也因?yàn)槲飿I(yè)缺乏管理淪為雜草叢。杭州知名電視節(jié)目1818黃金眼上，經(jīng)常能看到此類報(bào)道，絕大多數(shù)都是關(guān)于業(yè)主和物業(yè)鬧矛盾的。

可見，選對(duì)物業(yè)真的太重要了！

正巧，最近位于余杭區(qū)的碧景園小區(qū)剛剛完成物業(yè)的續(xù)聘工作。另外，山語(yǔ)鳳鳴府、圓鄉(xiāng)名筑等幾個(gè)小區(qū)的選續(xù)聘工作也正在進(jìn)行中。

和別的樓盤不同，余杭這幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)選續(xù)聘工作乃依規(guī)而行，過(guò)程中得到了專業(yè)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，以及行業(yè)專家的把關(guān)。

這里說(shuō)的“規(guī)”，指的是2022年12月試行、2024年3月正式印發(fā)的《余杭區(qū)續(xù)選聘物業(yè)服務(wù)人指導(dǎo)規(guī)則》。它也是浙江省內(nèi)首個(gè)系統(tǒng)性、規(guī)范化的物業(yè)續(xù)選聘專項(xiàng)指導(dǎo)規(guī)則。

之所以要出臺(tái)這《續(xù)選聘規(guī)則》，是因?yàn)橛嗪甲鳛椤罢憬谝粎^(qū)”和杭州的城市新中心，這些年伴隨城市化的高歌猛進(jìn)，住宅小區(qū)數(shù)量也是快速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全區(qū)住宅小區(qū)已經(jīng)突破400個(gè)。

但是相比房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，作為后道環(huán)節(jié)的物業(yè)領(lǐng)域，存量房的續(xù)選聘一直以來(lái)缺乏制度規(guī)范，行業(yè)存在諸多亂象：

比如業(yè)委會(huì)因?yàn)槿狈I(yè)指導(dǎo)，無(wú)法尋覓到合適的物業(yè)；又比如在選聘物業(yè)的過(guò)程中，業(yè)主意見不統(tǒng)一，使得工作推進(jìn)困難，也容易引發(fā)爭(zhēng)議和糾紛。

不少小區(qū)頻繁更換物業(yè)公司，搞得業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司幾方都精疲力盡、怨聲載道。

為了解決這些問(wèn)題，同時(shí)也更好地規(guī)范物業(yè)選續(xù)聘行為，余杭區(qū)住建局于是牽頭制定了這個(gè)《續(xù)選聘規(guī)則》。

《續(xù)選聘規(guī)則》明確劃分了鎮(zhèn)街、居委會(huì)（村委會(huì)）、業(yè)委會(huì)、第三方咨詢機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方職責(zé)，并在續(xù)聘及選聘物業(yè)服務(wù)人員的操作流程、選聘與競(jìng)聘要求、交接和備案等方面做出明確規(guī)定。

比如，針對(duì)業(yè)主信任問(wèn)題，構(gòu)建起余杭區(qū)物業(yè)管理事務(wù)咨詢服務(wù)企業(yè)（第三方咨詢機(jī)構(gòu)）名錄庫(kù)、物業(yè)招投標(biāo)專家?guī)欤⑴涮讓俪槿∠到y(tǒng)，形成了物業(yè)續(xù)聘選聘的“兩庫(kù)一系統(tǒng)”支持體系。

余杭區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴三土，參與每次選續(xù)聘工作的第三方機(jī)構(gòu)、評(píng)審專家全部由“系統(tǒng)選擇”，并且全程錄音、錄像存證，做到有據(jù)可循，從根源上杜絕了暗箱操作的可能。

又比如，針對(duì)物業(yè)公司服務(wù)水平參差不齊，《續(xù)選聘規(guī)則》推出抽取3名評(píng)審專家與1名業(yè)委會(huì)代表、1名社區(qū)代表組成5人評(píng)審委員會(huì)的方法，通過(guò)綜合評(píng)分，為擇優(yōu)聘用物業(yè)服務(wù)人員提供候選名單。

《續(xù)選聘規(guī)則》遵照評(píng)定分離原則，評(píng)審委員會(huì)只負(fù)責(zé)對(duì)競(jìng)聘物業(yè)公司開展專業(yè)度評(píng)審打分，評(píng)出前2位候選名單，提交業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主。至于最后究竟聘請(qǐng)哪一家物業(yè)，則交由全體業(yè)主投票表決確定。

這樣做實(shí)現(xiàn)了專業(yè)評(píng)審與業(yè)主決策相分離、相銜接，既保障競(jìng)聘評(píng)審的專業(yè)性、公正性，又充分尊重了業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)與決定權(quán)，讓物業(yè)續(xù)聘選聘全過(guò)程更規(guī)范、更可信。

應(yīng)該說(shuō)，《續(xù)選聘規(guī)則》的出臺(tái)，有效彌補(bǔ)了《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等條例中對(duì)“續(xù)聘、選聘物業(yè)工作具體操作”并無(wú)規(guī)范管理的空白。

據(jù)了解，自《續(xù)選聘規(guī)則》施行以來(lái)，已先后協(xié)助棕櫚灣、湖山帝景灣、新南湖綠苑、星未來(lái)云邸等34個(gè)余杭住宅小區(qū)順利完成了物業(yè)選續(xù)聘工作，受到了廣泛好評(píng)。位于良渚的天陽(yáng)棕櫚灣小區(qū)業(yè)主，甚至還給區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)贈(zèng)送了錦旗，感謝他們幫助小區(qū)解決了困擾多時(shí)的難題。

棕櫚灣小區(qū)是《續(xù)選聘規(guī)則》試行后的首批示范小區(qū)。

此前，因?yàn)橄有l(wèi)生環(huán)境差、電梯頻繁故障等問(wèn)題，業(yè)主與物業(yè)鬧得很不愉快，決定更換一家。但是在業(yè)委會(huì)啟動(dòng)選聘程序后，又因?yàn)闃I(yè)主意見難以集中，加之物業(yè)費(fèi)漲價(jià)等引發(fā)各種質(zhì)疑，選聘物業(yè)工作從正常的三個(gè)月時(shí)間拖延至五個(gè)半月，甚至還鬧出業(yè)主找電視臺(tái)直播“揭露物業(yè)選聘黑幕”的事件。一番“鬧劇”過(guò)后，選出的新物業(yè)運(yùn)營(yíng)不到一年，又被業(yè)主“趕下臺(tái)”。

《續(xù)選聘規(guī)則》頒布后，業(yè)委會(huì)第一時(shí)間向棕櫚灣社區(qū)申請(qǐng)，試一試按照《續(xù)選聘規(guī)則》來(lái)招募新物業(yè)。在區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)助下，通過(guò)系統(tǒng)抽取第三方、評(píng)審專家等規(guī)范化流程，很快就選出了新的物業(yè)。而新物業(yè)入駐僅十余天，便完成了綠化防蟲、樓道玻璃清洗等問(wèn)題整改，贏得了業(yè)主的認(rèn)可。

如今，當(dāng)初選出的物業(yè)公司服務(wù)已進(jìn)入第三年，各方反饋都比較滿意。

事實(shí)上，類似棕櫚灣小區(qū)的故事還有很多，它們也讓大家看到了余杭作為杭州城市新中心的另一面。過(guò)去，外界對(duì)于余杭的關(guān)注主要集中在GDP總量、中軸線建設(shè)、地王紅盤等硬件方面。但是《續(xù)選聘規(guī)則》的首創(chuàng)及實(shí)踐表明，余杭的軟件環(huán)境也正在追上，并開始領(lǐng)跑杭州全市。難怪余杭每年都是杭州外來(lái)人口流入最多的區(qū)域。

這樣的余杭，確實(shí)“宜居”。

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