誰能想到，美伊戰爭，最先打崩的是迪拜的房價。

前段時間，因美伊大戰，無相君不少媒體圈朋友被滯留在中東的阿布扎比機場，他們目睹了轉機機票從幾百漲到了幾十萬的過程。

那么現在危機解除了嗎？答案是，中東的富豪，正在撤退！

短短十多天內，迪拜房地產指數（DFMRE）已經暴跌31.8%，從2月底的16900點高位垂直跳水至11864點，完全抹去了2025年全年的漲幅，房產過戶注冊數也從日均800余套暴跌至23套，跌幅達97%。

與此同時，私人飛機的需求激增，有富豪甚至斥資25萬美元包機逃離，豪華酒店入住率跌破19%，曾經游客遍地的朱美拉海灘現在難覓人影。

而有意思的是，幾乎是同一時間，香港的樓市卻在回暖。也就是這兩年，摩根士丹利將2026年香港樓市漲幅預期從5-7%大幅上調至10-15%，阿布扎比、卡塔爾等主權基金密集也參與港股IPO。

為什么迪拜的炮火會利好香港？今天我們就拆解一下里面的核心邏輯。

01 迪拜資本大逃亡

其實到今天為止，還有很多人想不明白為什么迪拜會那么富裕。

難道僅僅是石油嗎？

如果單論石油，中東地區不少國家都有石油，但最富裕的也就是阿聯酋、阿曼地區。

為什么？

因為他們不僅僅有石油，更有大富豪。

就拿迪拜來說，這座城市88%的居民是外籍人士，經濟的運轉很大程度都來自于外來人才和資本。

2025年，迪拜吸引近萬名百萬富翁移居，帶來財富630億美元。

那么大富豪為什么要去迪拜呢？原因是一套政策組合拳。

首先，是稅收。

迪拜的稅收政策堪稱全球最友好的體系之一，在迪拜，無論是工資收入、投資收益還是其他個人所得，均無需繳納個人所得稅。

而根據阿聯酋財政部2025年的官方表態，該國目前沒有任何引入個人所得稅的計劃，且現行5%增值稅稅率保持不變。

此外，資本利得稅也為零：股票、房產、藝術品等資產的增值收益完全免稅，遺產稅也是為零。

這一政策直接解決了全球富豪最頭疼的稅務問題——財富積累過程中的“稅務縮水”。可以最大化保留投資收益。

還有，很多企業也會去迪拜避稅，因為迪拜的企業所得稅標準稅率僅為9%，而且年利潤不超過37.5萬迪拉姆（約10.2萬美元）的中小企業完全免稅。

自由區企業若只做境外業務，還可享受50年免稅期。

在全球稅改風暴（大部分國家都因財政問題加征稅收）的背景下，迪拜的稅收優勢更加凸顯。

Savills報告就顯示，迪拜已超越紐約，成為全球富豪精英的首選城市，其“零遺產稅、零資本利得稅、零財富稅”的三零待遇，對比紐約高昂的遺產稅與個人所得稅，讓富豪資產傳承成本大幅降低。

除了稅收外，迪拜的第二個利好，是身份。

迪拜的黃金簽證計劃也是吸引全球富豪的另一大利器，10年免簽申請，門檻還很低，只要在迪拜購買超過200萬迪拉姆（約400萬人民幣）的房產，期房只需支付20%首付款+4%土地局注冊費，持臨時房產證即可申請迪拜身份。

同時，存款200萬迪拉姆定期存款，存期滿2年，優秀科學家、工程師、教育工作者、電子競技從業者等杰出人才，也可以直接獲批。

而主申請人還可攜帶配偶、父母、未婚子女，甚至能為家政人員提供居留擔保。更暖心的是，若主申請人意外離世，家屬可繼續持有簽證直至有效期結束。

根據Henley & Partners發布的《2025年全球私人財富遷移報告》，阿聯酋2025年吸引了9800名左右高凈值人士凈流入，對高凈值人士的吸引力位列全球第一。

最后，是極好的投資開放程度。

迪拜的商業環境開放程度在全球范圍內都屬罕見，其2021年修訂的《商業公司法》取消多數行業的外資持股限制，允許100%外資控股。

這一政策徹底顛覆了中東地區“本地合伙人持股51%”的傳統模式，讓外國投資者能夠完全掌控自己的企業，無需與本地保人分享控制權和利潤。

而且迪拜對金融的監管也很放松，比特幣、區塊鏈等虛擬資產市場都可以搞，這也是很多東南亞的電信詐騙犯會流竄到迪拜的原因。

當然，這些原因都是明面上的，無相君想要點出的一個最核心的原因：

地緣政治的中立定位。

通俗點講，就是戰爭中立。

在整個廣袤的中東大地，迪拜作為阿聯酋的一部分，沒有糾纏于宗教、領土等亂局，社會治安良好，在國際爭端中不站隊，不掐架。

俄烏沖突爆發后，就有10萬-20萬俄羅斯人涌入迪拜避險，帶去了估計有200多億美元的資金。這些資金的涌入，很大程度上推高了迪拜的資產價格，尤其是房地產。

那么為什么現在房產跌了呢？

因為當最基本的安全基石動搖，那些因免稅政策、資本自由流動、奢華生活而去迪拜的外籍精英，最理性的選擇就是離開。

02 暴富國的核心密碼

迪拜的暴富經歷，其實是有共性的。

因為迪拜之外，全球最富裕的幾個地區都是建立在戰爭中立、地緣平衡的基礎上，我們不妨再拿兩個國家舉例。

一個，是瑞士。

瑞士是歐洲最富裕的國家，人均GDP高達10.6萬美元，穩居全球前列。

然而幾百年前，他們卻是歐洲最窮困的地區：國土面積僅4.1萬平方公里，大多都是山地，人口不足900萬，自然資源極度匱乏。

當時的瑞士特產是雇傭兵——老百姓無處謀生，想過好日子，只能去當歐洲他國的雇傭兵。

瑞士國旗的紅底白十字，據說就源于雇傭兵激戰一天后，脫下盔甲時，只有胸前十字架位置未被鮮血染紅的情景。

而瑞士的轉折點，就在于“宣布中立”。

1815年維也納會議上，歐洲列強正式承認瑞士為永久中立國。這一舉措看似放棄主動參與國際事務，實則打開了財富的大門。

兩次世界大戰期間，歐洲大陸戰火紛飛，瑞士卻成為人才與資本的避風港。

愛因斯坦就是典型代表——為躲避戰亂來到瑞士，在專利局獲得穩定工作后，得以專心從事科研。

除了愛因斯坦之外，歐洲那些躲避戰亂的人才與資本也來到了瑞士，并催生了瑞士銀行體系的崛起——因為“安全”，歐洲貴族紛紛將財富存放于此，使瑞士逐漸成為全球金融高地。

瑞士的精明之處在于：我雖中立，但向交戰各方出售武器與藥品；我雖不參戰，但分享戰爭紅利。

第一次世界大戰，就引發了有史以來最大規模的資金流入瑞士銀行。由于各國政府提高稅收以支付戰爭費用，許多富有的歐洲人為了逃避戰爭，把錢帶到了瑞士。

同時，交戰國的商業利益集團也將瑞士作為一個轉盤，在瑞士，他們能夠繼續與敵人秘密地做生意。

但為什么最近幾年，瑞士銀行的聲音沒那么大呢？

原因是美國：強迫要求瑞士銀行交出賬冊，而他們真的交了……如此，全球富豪也就對瑞士失去了信任。

另一個，就是前兩年網上爆炒的新加坡，他們說香港不行了，富豪都去了新加坡。

那么新加坡又是怎么吸引富豪的呢？

和迪拜相似，基礎是政治中立，手段是避稅+金融開放。

1968年，新加坡取消亞洲美元市場外匯管制，邁出國際化第一步。1978年又全面開放外匯市場，成為全球第四大外匯交易中心。

到了2023年，新加坡管理的離岸私人財富規模達1.7萬億美元，僅次于瑞士和中國香港。

在東南亞局勢日益復雜的情況下，新加坡之所以加速崛起，就是因為成為各方都能接受的“中立平臺”，并使新加坡吸引全球30多家頂級財富管理機構入駐。

資本如水，總是流向最安全的地方。

無論是瑞士還是新加坡，再到今天的迪拜，這些地區繁榮的背后都隱藏著一個共同邏輯——它們是動蕩世界的“戰爭避險國”。

但問題是，當戰爭真的到來呢？

03 香港回春：真正的持久優勢

迪拜與新加坡的繁榮，本質上建立于特定地緣政治窗口期。一旦區域安全形勢變化，這種繁榮就顯得脆弱。

迪拜的困境就是明證——導彈劃過天空，富豪便紛紛逃離，所謂“避風港”的光環瞬間黯淡，因為避風港本身已經著火了。

而當迪拜陷入恐慌性拋售時，香港樓市卻迎來久違的暖流。

2025年香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創4年以來新高。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上漲18.3%及14.4%。

進入2026年，香港樓市繼續傳來“熱銷”的消息。2月21日，盈科大衍地產及資本策略地產旗下香港中環半山豪宅項目雅盈峰以招標形式售出5個單位，單日套現近億港元。

摩根士丹利（大摩）發布最新香港地產展望，預計2026年香港住宅樓價將上漲10%，主要受內地買家需求回升及利率下行周期推動。

更為樂觀的是，摩根大通（小摩）近日也將2026年香港房價升幅預測由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，并預期2027年房價將進一步上升約5%。

該行認為，香港地產行業已由“復蘇初期”邁入“擴張期”。

為什么香港，又回暖了？

這就要說到香港區別于迪拜和新加坡更大的優勢：背靠大國的安全保障。

其實說到稅收等優勢，新加坡有的，香港也都有，但我們極限思考一下，如果全球爆發大戰，是香港安全，還是新加坡、迪拜安全呢？

毫無疑問，當然是背靠祖國的香港。

也正是基于這個邏輯，2026年3月首周，中東資本就凈流入香港超3000億港元，覆蓋股、債、地產與另類資產。中東主權基金在港股IPO基石認購占比也從2024年18%升至39.2%。

香港投資推廣署數據顯示，自2024年3月推出“新資本投資者入境計劃”以來，至2026年2月底已收到近3200宗申請，預計吸引投資約950億港元。其中1762宗已完成投資并獲入境處正式批準。第二年申請量達2248宗，較首年激增145%。

此外，香港的法治傳統、自由市場機制以及國際化程度，也是久時間考驗，2025年香港IPO募資額達2858億港元，較上年大幅增長225%，重奪全球IPO募資額榜首寶座。

沒有國防自主能力的金融中心，如同沙灘上的城堡，看似華麗，卻經不起風浪。

對比迪拜依賴地緣穩定的脆弱性，香港的制度韌性、經濟韌性、資產韌性更符合全球高凈值人群與機構的長期訴求。

這也印證了一個古老的道理：比起發展，安全才是第一剛需。

在絕對的地緣政治風險面前，所謂的金融創新、免稅政策，都是不堪一擊的“0”，只有國家安全才是那個至關重要的“1”。

香港的價值，或許正是在這樣的對比中，才更見底氣。