誰能想到，美伊戰(zhàn)爭(zhēng)，最先打崩的是迪拜的房?jī)r(jià)。

前段時(shí)間，因美伊大戰(zhàn)，無相君不少媒體圈朋友被滯留在中東的阿布扎比機(jī)場(chǎng)，他們目睹了轉(zhuǎn)機(jī)機(jī)票從幾百漲到了幾十萬的過程。

那么現(xiàn)在危機(jī)解除了嗎？答案是，中東的富豪，正在撤退！

短短十多天內(nèi)，迪拜房地產(chǎn)指數(shù)（DFMRE）已經(jīng)暴跌31.8%，從2月底的16900點(diǎn)高位垂直跳水至11864點(diǎn)，完全抹去了2025年全年的漲幅，房產(chǎn)過戶注冊(cè)數(shù)也從日均800余套暴跌至23套，跌幅達(dá)97%。

與此同時(shí)，私人飛機(jī)的需求激增，有富豪甚至斥資25萬美元包機(jī)逃離，豪華酒店入住率跌破19%，曾經(jīng)游客遍地的朱美拉海灘現(xiàn)在難覓人影。

而有意思的是，幾乎是同一時(shí)間，香港的樓市卻在回暖。也就是這兩年，摩根士丹利將2026年香港樓市漲幅預(yù)期從5-7%大幅上調(diào)至10-15%，阿布扎比、卡塔爾等主權(quán)基金密集也參與港股IPO。

為什么迪拜的炮火會(huì)利好香港？今天我們就拆解一下里面的核心邏輯。

01 迪拜資本大逃亡

其實(shí)到今天為止，還有很多人想不明白為什么迪拜會(huì)那么富裕。

難道僅僅是石油嗎？

如果單論石油，中東地區(qū)不少國(guó)家都有石油，但最富裕的也就是阿聯(lián)酋、阿曼地區(qū)。

為什么？

因?yàn)樗麄儾粌H僅有石油，更有大富豪。

就拿迪拜來說，這座城市88%的居民是外籍人士，經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)很大程度都來自于外來人才和資本。

2025年，迪拜吸引近萬名百萬富翁移居，帶來財(cái)富630億美元。

那么大富豪為什么要去迪拜呢？原因是一套政策組合拳。

首先，是稅收。

迪拜的稅收政策堪稱全球最友好的體系之一，在迪拜，無論是工資收入、投資收益還是其他個(gè)人所得，均無需繳納個(gè)人所得稅。

而根據(jù)阿聯(lián)酋財(cái)政部2025年的官方表態(tài)，該國(guó)目前沒有任何引入個(gè)人所得稅的計(jì)劃，且現(xiàn)行5%增值稅稅率保持不變。

此外，資本利得稅也為零：股票、房產(chǎn)、藝術(shù)品等資產(chǎn)的增值收益完全免稅，遺產(chǎn)稅也是為零。

這一政策直接解決了全球富豪最頭疼的稅務(wù)問題——財(cái)富積累過程中的“稅務(wù)縮水”?？梢宰畲蠡Ａ敉顿Y收益。

還有，很多企業(yè)也會(huì)去迪拜避稅，因?yàn)榈习莸钠髽I(yè)所得稅標(biāo)準(zhǔn)稅率僅為9%，而且年利潤(rùn)不超過37.5萬迪拉姆（約10.2萬美元）的中小企業(yè)完全免稅。

自由區(qū)企業(yè)若只做境外業(yè)務(wù)，還可享受50年免稅期。

在全球稅改風(fēng)暴（大部分國(guó)家都因財(cái)政問題加征稅收）的背景下，迪拜的稅收優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

Savills報(bào)告就顯示，迪拜已超越紐約，成為全球富豪精英的首選城市，其“零遺產(chǎn)稅、零資本利得稅、零財(cái)富稅”的三零待遇，對(duì)比紐約高昂的遺產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅，讓富豪資產(chǎn)傳承成本大幅降低。

除了稅收外，迪拜的第二個(gè)利好，是身份。

迪拜的黃金簽證計(jì)劃也是吸引全球富豪的另一大利器，10年免簽申請(qǐng)，門檻還很低，只要在迪拜購(gòu)買超過200萬迪拉姆（約400萬人民幣）的房產(chǎn)，期房只需支付20%首付款+4%土地局注冊(cè)費(fèi)，持臨時(shí)房產(chǎn)證即可申請(qǐng)迪拜身份。

同時(shí)，存款200萬迪拉姆定期存款，存期滿2年，優(yōu)秀科學(xué)家、工程師、教育工作者、電子競(jìng)技從業(yè)者等杰出人才，也可以直接獲批。

而主申請(qǐng)人還可攜帶配偶、父母、未婚子女，甚至能為家政人員提供居留擔(dān)保。更暖心的是，若主申請(qǐng)人意外離世，家屬可繼續(xù)持有簽證直至有效期結(jié)束。

根據(jù)Henley & Partners發(fā)布的《2025年全球私人財(cái)富遷移報(bào)告》，阿聯(lián)酋2025年吸引了9800名左右高凈值人士?jī)袅魅?，?duì)高凈值人士的吸引力位列全球第一。

最后，是極好的投資開放程度。

迪拜的商業(yè)環(huán)境開放程度在全球范圍內(nèi)都屬罕見，其2021年修訂的《商業(yè)公司法》取消多數(shù)行業(yè)的外資持股限制，允許100%外資控股。

這一政策徹底顛覆了中東地區(qū)“本地合伙人持股51%”的傳統(tǒng)模式，讓外國(guó)投資者能夠完全掌控自己的企業(yè)，無需與本地保人分享控制權(quán)和利潤(rùn)。

而且迪拜對(duì)金融的監(jiān)管也很放松，比特幣、區(qū)塊鏈等虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)都可以搞，這也是很多東南亞的電信詐騙犯會(huì)流竄到迪拜的原因。

當(dāng)然，這些原因都是明面上的，無相君想要點(diǎn)出的一個(gè)最核心的原因：

地緣政治的中立定位。

通俗點(diǎn)講，就是戰(zhàn)爭(zhēng)中立。

在整個(gè)廣袤的中東大地，迪拜作為阿聯(lián)酋的一部分，沒有糾纏于宗教、領(lǐng)土等亂局，社會(huì)治安良好，在國(guó)際爭(zhēng)端中不站隊(duì)，不掐架。

俄烏沖突爆發(fā)后，就有10萬-20萬俄羅斯人涌入迪拜避險(xiǎn)，帶去了估計(jì)有200多億美元的資金。這些資金的涌入，很大程度上推高了迪拜的資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)。

那么為什么現(xiàn)在房產(chǎn)跌了呢？

因?yàn)楫?dāng)最基本的安全基石動(dòng)搖，那些因免稅政策、資本自由流動(dòng)、奢華生活而去迪拜的外籍精英，最理性的選擇就是離開。

02 暴富國(guó)的核心密碼

迪拜的暴富經(jīng)歷，其實(shí)是有共性的。

因?yàn)榈习葜?，全球最富裕的幾個(gè)地區(qū)都是建立在戰(zhàn)爭(zhēng)中立、地緣平衡的基礎(chǔ)上，我們不妨再拿兩個(gè)國(guó)家舉例。

一個(gè)，是瑞士。

瑞士是歐洲最富裕的國(guó)家，人均GDP高達(dá)10.6萬美元，穩(wěn)居全球前列。

然而幾百年前，他們卻是歐洲最窮困的地區(qū)：國(guó)土面積僅4.1萬平方公里，大多都是山地，人口不足900萬，自然資源極度匱乏。

當(dāng)時(shí)的瑞士特產(chǎn)是雇傭兵——老百姓無處謀生，想過好日子，只能去當(dāng)歐洲他國(guó)的雇傭兵。

瑞士國(guó)旗的紅底白十字，據(jù)說就源于雇傭兵激戰(zhàn)一天后，脫下盔甲時(shí)，只有胸前十字架位置未被鮮血染紅的情景。

而瑞士的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就在于“宣布中立”。

1815年維也納會(huì)議上，歐洲列強(qiáng)正式承認(rèn)瑞士為永久中立國(guó)。這一舉措看似放棄主動(dòng)參與國(guó)際事務(wù)，實(shí)則打開了財(cái)富的大門。

兩次世界大戰(zhàn)期間，歐洲大陸戰(zhàn)火紛飛，瑞士卻成為人才與資本的避風(fēng)港。

愛因斯坦就是典型代表——為躲避戰(zhàn)亂來到瑞士，在專利局獲得穩(wěn)定工作后，得以專心從事科研。

除了愛因斯坦之外，歐洲那些躲避戰(zhàn)亂的人才與資本也來到了瑞士，并催生了瑞士銀行體系的崛起——因?yàn)椤鞍踩?，歐洲貴族紛紛將財(cái)富存放于此，使瑞士逐漸成為全球金融高地。

瑞士的精明之處在于：我雖中立，但向交戰(zhàn)各方出售武器與藥品；我雖不參戰(zhàn)，但分享戰(zhàn)爭(zhēng)紅利。

第一次世界大戰(zhàn)，就引發(fā)了有史以來最大規(guī)模的資金流入瑞士銀行。由于各國(guó)政府提高稅收以支付戰(zhàn)爭(zhēng)費(fèi)用，許多富有的歐洲人為了逃避戰(zhàn)爭(zhēng)，把錢帶到了瑞士。

同時(shí)，交戰(zhàn)國(guó)的商業(yè)利益集團(tuán)也將瑞士作為一個(gè)轉(zhuǎn)盤，在瑞士，他們能夠繼續(xù)與敵人秘密地做生意。

但為什么最近幾年，瑞士銀行的聲音沒那么大呢？

原因是美國(guó)：強(qiáng)迫要求瑞士銀行交出賬冊(cè)，而他們真的交了……如此，全球富豪也就對(duì)瑞士失去了信任。

另一個(gè)，就是前兩年網(wǎng)上爆炒的新加坡，他們說香港不行了，富豪都去了新加坡。

那么新加坡又是怎么吸引富豪的呢？

和迪拜相似，基礎(chǔ)是政治中立，手段是避稅+金融開放。

1968年，新加坡取消亞洲美元市場(chǎng)外匯管制，邁出國(guó)際化第一步。1978年又全面開放外匯市場(chǎng)，成為全球第四大外匯交易中心。

到了2023年，新加坡管理的離岸私人財(cái)富規(guī)模達(dá)1.7萬億美元，僅次于瑞士和中國(guó)香港。

在東南亞局勢(shì)日益復(fù)雜的情況下，新加坡之所以加速崛起，就是因?yàn)槌蔀楦鞣蕉寄芙邮艿摹爸辛⑵脚_(tái)”，并使新加坡吸引全球30多家頂級(jí)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)入駐。

資本如水，總是流向最安全的地方。

無論是瑞士還是新加坡，再到今天的迪拜，這些地區(qū)繁榮的背后都隱藏著一個(gè)共同邏輯——它們是動(dòng)蕩世界的“戰(zhàn)爭(zhēng)避險(xiǎn)國(guó)”。

但問題是，當(dāng)戰(zhàn)爭(zhēng)真的到來呢？

03 香港回春：真正的持久優(yōu)勢(shì)

迪拜與新加坡的繁榮，本質(zhì)上建立于特定地緣政治窗口期。一旦區(qū)域安全形勢(shì)變化，這種繁榮就顯得脆弱。

迪拜的困境就是明證——導(dǎo)彈劃過天空，富豪便紛紛逃離，所謂“避風(fēng)港”的光環(huán)瞬間黯淡，因?yàn)楸茱L(fēng)港本身已經(jīng)著火了。

而當(dāng)?shù)习菹萑肟只判話伿蹠r(shí)，香港樓市卻迎來久違的暖流。

2025年香港整體樓宇買賣合約登記量達(dá)80702宗，創(chuàng)4年以來新高。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上漲18.3%及14.4%。

進(jìn)入2026年，香港樓市繼續(xù)傳來“熱銷”的消息。2月21日，盈科大衍地產(chǎn)及資本策略地產(chǎn)旗下香港中環(huán)半山豪宅項(xiàng)目雅盈峰以招標(biāo)形式售出5個(gè)單位，單日套現(xiàn)近億港元。

摩根士丹利（大摩）發(fā)布最新香港地產(chǎn)展望，預(yù)計(jì)2026年香港住宅樓價(jià)將上漲10%，主要受內(nèi)地買家需求回升及利率下行周期推動(dòng)。

更為樂觀的是，摩根大通（小摩）近日也將2026年香港房?jī)r(jià)升幅預(yù)測(cè)由原先的5%至7%大幅上調(diào)至10%至15%，并預(yù)期2027年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上升約5%。

該行認(rèn)為，香港地產(chǎn)行業(yè)已由“復(fù)蘇初期”邁入“擴(kuò)張期”。

為什么香港，又回暖了？

這就要說到香港區(qū)別于迪拜和新加坡更大的優(yōu)勢(shì)：背靠大國(guó)的安全保障。

其實(shí)說到稅收等優(yōu)勢(shì)，新加坡有的，香港也都有，但我們極限思考一下，如果全球爆發(fā)大戰(zhàn)，是香港安全，還是新加坡、迪拜安全呢？

毫無疑問，當(dāng)然是背靠祖國(guó)的香港。

也正是基于這個(gè)邏輯，2026年3月首周，中東資本就凈流入香港超3000億港元，覆蓋股、債、地產(chǎn)與另類資產(chǎn)。中東主權(quán)基金在港股IPO基石認(rèn)購(gòu)占比也從2024年18%升至39.2%。

香港投資推廣署數(shù)據(jù)顯示，自2024年3月推出“新資本投資者入境計(jì)劃”以來，至2026年2月底已收到近3200宗申請(qǐng)，預(yù)計(jì)吸引投資約950億港元。其中1762宗已完成投資并獲入境處正式批準(zhǔn)。第二年申請(qǐng)量達(dá)2248宗，較首年激增145%。

此外，香港的法治傳統(tǒng)、自由市場(chǎng)機(jī)制以及國(guó)際化程度，也是久時(shí)間考驗(yàn)，2025年香港IPO募資額達(dá)2858億港元，較上年大幅增長(zhǎng)225%，重奪全球IPO募資額榜首寶座。

沒有國(guó)防自主能力的金融中心，如同沙灘上的城堡，看似華麗，卻經(jīng)不起風(fēng)浪。

對(duì)比迪拜依賴地緣穩(wěn)定的脆弱性，香港的制度韌性、經(jīng)濟(jì)韌性、資產(chǎn)韌性更符合全球高凈值人群與機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期訴求。

這也印證了一個(gè)古老的道理：比起發(fā)展，安全才是第一剛需。

在絕對(duì)的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)面前，所謂的金融創(chuàng)新、免稅政策，都是不堪一擊的“0”，只有國(guó)家安全才是那個(gè)至關(guān)重要的“1”。

香港的價(jià)值，或許正是在這樣的對(duì)比中，才更見底氣。