3月以來，“滬七條”政策效果不斷顯現(xiàn)，上海樓市迎來企穩(wěn)跡象。

中房報記者 苗野 北京報道

上海樓市的“暖意”在數(shù)據(jù)中悄然探頭。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海新房價格環(huán)比上漲0.2%，由平轉(zhuǎn)漲；二手房價格環(huán)比同樣上漲0.2%，正式終結(jié)了此前連續(xù)9個月下跌態(tài)勢。這也是上海樓市在經(jīng)歷調(diào)整后，首次出現(xiàn)一二手房價格同步回正的積極信號。

從同比數(shù)據(jù)看，2月上海新房價格同比上漲4.2%，繼續(xù)在全國范圍內(nèi)保持領(lǐng)先地位。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在政策“組合拳”的精準發(fā)力與市場積壓需求的共振下，上海樓市正迎來一個成色十足的“小陽春”。

一進入3月，市場熱度便強勢回歸。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月前15天，上海二手房網(wǎng)簽量逼近1.4萬套，其中3月9日至15日當周成交7233套，創(chuàng)下自2021年以來近5年的周度新高，甚至有房產(chǎn)中介機構(gòu)人士在3月14日當天遭遇了網(wǎng)簽系統(tǒng)因集中登錄而出現(xiàn)卡頓的現(xiàn)象。

“上海樓市小陽春已然確立，購房窗口期正在逐步收緊。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，2月的回暖只是前奏，3月才是紅利全面兌現(xiàn)期，后續(xù)市場有望突破去年同期成交紀錄。量在價先，成交量穩(wěn)定在高位，房價就有望盡快走出底部。

中信建投證券研究員竺勁認為，3月以來，“滬七條”政策效果不斷顯現(xiàn)，上海樓市迎來企穩(wěn)跡象，二手房成交量回暖，有助于房地產(chǎn)市場量價企穩(wěn)。長期來看，未來房企業(yè)務(wù)會繼續(xù)向經(jīng)營性業(yè)務(wù)傾斜，核心城市住房結(jié)構(gòu)不平衡仍為開發(fā)業(yè)務(wù)創(chuàng)造了發(fā)展條件。

二手房“翻身仗”

3月15日，上海浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳人聲鼎沸，41個辦事窗口全部開放，屏幕上滾動著叫號信息，截至中午12點，放號量已達423個。此前一天，上海二手房單日成交1472套，創(chuàng)下近一年來單日成交的第二高點；15日成交1390套，兩天合計2862套，刷新了近5年周末成交峰值。

這個數(shù)字，只是2026年第一季度上海樓市“暖春”行情的一個縮影。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手房累計成交22834套，同比增長24.18%，承接了2025年12月的“翹尾回升”態(tài)勢。從日均成交量看，工作日穩(wěn)定在600套以上，周末更是頻頻破千套。外環(huán)外成交占比超50%，總價300萬元以下房源占比接近半壁江山。

在成交量穩(wěn)定的同時，價格端也釋放出積極信號。1月上海二手房成交均價環(huán)比上漲2.71%，顯示出市場正從“以價換量”階段向“量價趨穩(wěn)”過渡的跡象。

這是1月份市場的底色，2月的上海樓市可謂跌宕起伏。春節(jié)假期，市場一度“凍僵”，2月15日成交量斷崖式下滑至7套，隨后更是連續(xù)4日零成交，直至2月25日“滬七條”的出臺，真正為市場注入了強心劑。

從非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、減免滬籍成年子女首套房產(chǎn)稅等多個維度釋放利好。政策落地當天，二手房單日成交即突破500套，隨后逐日上行，2月最后一天沖高至839套。

“直接跳過了傳統(tǒng)節(jié)后1～2周的市場恢復(fù)期。”盧文曦認為，二手房市場在政策強力加持下，回暖速度遠超市場預(yù)期，“滬七條”相當于給“小陽春”提前上了一道“保險”。

3月，上海二手房市場直接進入“暴走”模式。截至3月15日，二手房累計成交達13955套，日均930套；3月14日那個讓系統(tǒng)崩潰的1472套，正是這波行情的縮影。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進預(yù)計，3月全月上海二手房網(wǎng)簽量有望突破3萬套，創(chuàng)下近年來月度成交新高，這是檢驗市場回暖成色的關(guān)鍵指標。他認為，4月和5月上海二手房交易熱度將延續(xù)。

從成交結(jié)構(gòu)來看，據(jù)城市測量師行統(tǒng)計，2025年1月，上海300萬元以下二手房成交占比為59%；到了今年2月，這一數(shù)據(jù)升至70%，截至3月15日，進一步增至73%。低總價“上車盤”成為市場的絕對主力。

盧文曦算了一筆賬：以典型的老破小“曹楊新村”為例，套均40多平方米，總價不超過250萬元。新政中家庭公積金最高貸款額度240萬元，這意味著買家只需支付極低的首付，就能靠公積金覆蓋大部分房款。這對剛需是實打?qū)嵉睦谩?/p>

與此同時，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個月下降。上海鏈家最新二手房掛牌量約8.1萬套，相較2025年5月最高超11.3萬套的掛牌量，降幅達28.3%。同期二手房7天帶看量達13.8萬套。

另據(jù)多家中介機構(gòu)反饋，近期上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心板塊二手房議價空間普遍收窄至4%以內(nèi)，其中，南京東路、外灘、人民廣場、徐家匯等核心地段議價空間不足1%。

從1月的平穩(wěn)開局到2月的深V反彈，再到3月的爆發(fā)式增長，上海二手房市場用90天完成了從筑底到復(fù)蘇的轉(zhuǎn)向。

新房市場的“點狀火熱”

相較于二手房市場的V型反轉(zhuǎn)，上海新房市場顯得更為理性和分化。

3月16日，一組數(shù)據(jù)在市場上炸開了鍋，上海新房單日成交395套，環(huán)比暴增419.7%；一天之后，新房成交攀至485套。截至3月17日，累計成交達4730套，環(huán)比暴漲超300.5%。

這一串跳動的數(shù)字背后，是政策“組合拳”的精準拆彈。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，受“滬七條”新政影響的客群來訪成交轉(zhuǎn)化比約為10:1，遠高于非新政客群的27:1。其中，“公積金貸款額度提升”貢獻了77%的拉動力。這表明政策的紅利精準落到了那些原本只差“臨門一腳”的購房者身上。

據(jù)了解，新政落地后首個工作日，華潤置地上海公司當日成交額突破3.2億元；首個周末，招商蛇口上海公司成交總金額超4.15億元；位于徐匯濱江的頂豪項目安瀾上海，兩日成交額超6.3億元；保利世博天悅單盤兩天攬金2.5億元。

回顧一季度初期，市場依舊保持著謹慎的底色。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～2月全市住宅銷售面積108.98萬平方米，同比下降32%。單看2月，受供應(yīng)端萎縮影響，上海新建商品住宅成交面積僅16萬平方米，處于低位運行 。

但在冰冷的平均數(shù)之下，是分化劇烈的個例。高端改善盤依然是市場的“定海神針”，1月份，上海全市僅有一個樓盤“日光”，但高端盤的表現(xiàn)依然搶眼，安瀾上海以21.83億元銷售額領(lǐng)跑1月榜單，位于黃浦濱江的陸家嘴太古源·源邸單月貢獻17.8億元。

真正展現(xiàn)市場韌性的，是那些具備產(chǎn)品力的“網(wǎng)紅盤”。2月，澐啟濱江以5.2億元位列銷售榜首；位于金山新城板塊的建發(fā)瑞湖首開銷售率超過80%，均價40477元/平方米，在克而瑞2月榜單上奪得成交面積、成交套數(shù)“雙冠王”。

分化依然殘酷。同樣由建發(fā)操盤的楊浦項目建發(fā)海宸，在2月加推時備案均價上調(diào)至121995元/平方米，截至3月5日的網(wǎng)簽率僅1.56%。成績“慘淡”的還有寶山淞南高境的江灣金茂府網(wǎng)簽率為6.67%，浦東新區(qū)的斯坦福花園網(wǎng)簽率為零。

進入3月，雖然完整的月度成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但市場情緒已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。2月的數(shù)據(jù)清晰勾勒出市場主線：144平方米以上的大戶型新房價格環(huán)比上漲0.4%，同比漲幅高達6.3%；核心區(qū)豪宅包攬成交額前五，外環(huán)外總價500萬元左右的剛改產(chǎn)品同樣表現(xiàn)活躍。

58安居客研究院院長張波將這種現(xiàn)象定義為“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”。“核心城市的改善產(chǎn)品成為復(fù)蘇主線，這說明供需匹配度正在不斷提升。”他認為，未來市場不再是整體漲跌，而是同一城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與遠郊普通資產(chǎn)的價格走勢將持續(xù)分化。

這種“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”也體現(xiàn)在土地市場。中交城投在青浦老城廂的首發(fā)項目“南廂觀寧府”售罄后，迅速于春節(jié)前拿下二期地塊；在楊浦濱江，中建壹品通過風貌遴選模式再度獲取新地塊，計劃與現(xiàn)有項目聯(lián)動開發(fā)；綠城中國在3月中旬上海首場土拍中溢價6.57%拿下青浦西虹橋地塊。

盧文曦認為，“滬七條”政策及時落地穩(wěn)定了市場預(yù)期，疊加市場本身的韌性，給“小陽春”上了“保險”。隨著政策力度顯現(xiàn)，3月上海樓已提前鎖定“小陽春”。

克而瑞上海分析師丁俊杰認為，上海樓市“小陽春”行情已確立。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放和市場信心進一步修復(fù)，3月下旬至4月，新房市場有望迎來更明顯的回暖。此輪回暖主要得益于溫和的政策環(huán)境與市場內(nèi)生增長動力，相較于依賴強刺激帶來的短期波動，當前走勢更為穩(wěn)健，也更有利于市場的長期健康發(fā)展。