近期樓市熱度明顯回升，先來看一組核心成交數(shù)據(jù)。

一線城市表現(xiàn)尤為突出，下列數(shù)據(jù)為實時成交數(shù)據(jù)：

上海3月預(yù)計成交量將達(dá)38000套+，環(huán)比上漲244%，同比上漲22%。單日最高成交2458套！單周成交量先后突破7000套、9000套，創(chuàng)下2021年以來周度成交新高。

北京3月預(yù)計成交23000余套，環(huán)比上漲201%，同比上漲20%。

深圳市場相對溫和，3月預(yù)計成交7000余套，環(huán)比上漲310%，同比下降1%。

廣州3月預(yù)計簽約13000余套+，環(huán)比上漲282%，同比上漲5%。

整體來看，一線城市3月成交數(shù)據(jù)全線上漲，市場回暖趨勢明確。

上海北京最猛，與新近出臺ZC刺激肯定還是有一些關(guān)系，上海滬七條，北京去年年底的放松ZC。深圳、廣州放松ZC隔的久了些，市場反應(yīng)要弱一些。

另外PS：我今天還跟朋友討論，為什么北京上海這輪更猛，因為長三角就上海最強，打造上海大都市圈，且腹地縱深開闊，購買力強。北京是北方城市最強，首都都市圈，腹地廣，虹吸力強。而大灣區(qū)，不是一家獨強，廣州、深圳還要爭個先后。當(dāng)然真正要啟動，可能還是深圳要快些，因為深圳的商品房供需過于失衡。

除一線外，多數(shù)二線、三線城市成交同樣表現(xiàn)不俗。

重慶二手房市場更是實現(xiàn)量價齊漲，成交量與價格同步上行。

價格層面，GJ統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)公信力較強。2月數(shù)據(jù)顯示，上海、北京房價（二手房）結(jié)束了此前連續(xù)9個月的下跌趨勢，正式止跌回升，這是樓市企穩(wěn)的重要積極信號。二手房房價企穩(wěn)更有參考意義。

輿論層面也釋放出明確導(dǎo)向。G媒《中國房地產(chǎn)報》發(fā)布置頂文章《房價上漲，北京上海樓市發(fā)出最強信號》，持續(xù)傳遞市場回暖信心。注意這個用詞，直接說“房價上漲”，大家仔細(xì)去品。同時，相關(guān)部門也在嚴(yán)厲打擊部分自媒體、大V靠唱空樓市博取流量的行為。

房地產(chǎn)財富占居民家庭CF的約70%，市場穩(wěn)定關(guān)乎廣大群眾切身利益。當(dāng)前ZC導(dǎo)向清晰，既不允許房價大漲猛漲，也希望市場穩(wěn)步向好、價格溫和回升，實現(xiàn)居民家庭CF的逐步修復(fù)。

本輪市場回暖，并未依靠大規(guī)模新政刺激。除重慶樓市22條、上海滬7條等優(yōu)化政策外，未出現(xiàn)大幅降息、降準(zhǔn)等強刺激措施。市場自發(fā)上行，核心原因是前期壓抑已久的購房需求集中釋放：過去并非無購房需求，而是市場觀望情緒濃厚、購房者不敢入市。疊加當(dāng)前房價處于相對低位、房貸利率處于優(yōu)惠區(qū)間，剛需入市意愿顯著增強。

在此背景下，剛需自住群體，當(dāng)前已是較好的上車時機。若等到市場完全反應(yīng)、價格上行、優(yōu)質(zhì)房源被選購后再行動，或?qū)㈠e失機會，你追是追不上的。

對于TZ購房者，則需謹(jǐn)慎選擇標(biāo)的，不建議過度加杠桿、盲目C房。

近期權(quán)威期刊也再次強調(diào)，要穩(wěn)定市場預(yù)期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位再次被明確，為市場注入信心。

當(dāng)然很多朋友依然在質(zhì)疑這次”小陽春“的持續(xù)性，因為我們過去22-25年這4年已經(jīng)經(jīng)歷過多次脈沖行情，小陽春來一下，過段時間市場又冷卻下去，房J也螺旋式往下走。

第五年了，還會這樣嗎？

首先，必須正事，當(dāng)下行情要真正逆轉(zhuǎn)，短短三個月的小陽春是無法改變趨勢的，無法改變大多數(shù)人的想法，除非這個成交量持續(xù)放量達(dá)半年，甚至一年時間才可以扭轉(zhuǎn)，短時間無法改變多數(shù)人的想法。量在價前。

第二，就是放量滯漲也不行，價格要起來，過去市場很多時候有放量，但更多是以價換量，也無法改變趨勢。這次是有量價齊漲的趨勢，但仍有待觀察。

第三，房價是有周期的，非一日之功，泡沫釋放需要過程，當(dāng)某一刻租售比趨于合理之時，自然會有人買房，不用去勸，也就是租房比買房還要劃算，比如近期香港市場很好，就是達(dá)到了這個閾值，具體后期再單獨講一下租售比的事情。

一般房地產(chǎn)市場調(diào)整是需要平均5-7年的時間的，我們從21年年中開始算，現(xiàn)在馬上要達(dá)到5年了，這個節(jié)點也快到了。

房價要起來，也是螺旋向上過程，要充分換手，過去幾年很多樓盤的TZ客戶占比太多了，需要每年不斷地去換手，將TZ者轉(zhuǎn)成自住者，這樣樓盤的掛牌率，拋壓就會持續(xù)降低，有一個出清的過程。經(jīng)歷過去5年時間換手，也差不多了。

第四，大家不是沒有買房的需求，而是大多數(shù)人擔(dān)心房價下跌不敢買，被壓抑了需求。過去大家在拼命C款，拼命還房貸。居民存款突破160萬億，人均12萬，而房貸總額僅約37萬億，存：貸4倍多的差距了。

每一輪房價的上漲是一個去儲蓄率的一個過程，而這一次壓抑的需求也要到臨界點了。

綜上，當(dāng)前樓市小陽春已實質(zhì)性啟動，剛需購房者可把握時機，理性入市。過份等待意義不大，但要挑對城市選對房。

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