江蘇
就在剛剛，南通市自然資源和規劃局官網發布《紅星路南R25013地塊項目規劃方案批前公示》，這個自拿地起便備受矚目的高端項目，產品規劃終于浮出水面。
根據公示，R25013地塊用地面積約4.72萬㎡，總建筑面積約15.48萬㎡，其中住宅建筑面積約7.93萬㎡。項目容積率僅1.695，規劃8棟1+11層與6棟1+17層住宅，總計442戶，體量適中，定位純粹。
尤為亮眼的是，該項目將打造為南通市區首個“全抬板四代宅”，不僅戶戶標配“空中花園”，整個社區也如同一座生長于空中的“花園之城”。
R25013地塊規劃效果圖
所謂“抬板社區”，也稱“全架空社區”，它并非傳統意義上的首層局部挑高入戶大堂，而是將整個社區的地基結構性抬升，形成一座“超級托盤”。在這一格局下，社區被清晰地劃分為兩層：
? 板下層（基座層）：布置機動車庫、非機動車庫、設備用房，以及部分受天氣影響較小的社區功能空間；
? 板上層（抬高層）：形成連續、完整的步行平臺，實現100%人車分流，園林景觀、入戶大堂、泛會所均置于此層
對居住者而言，這一設計帶來的體驗提升是顛覆性的：低樓層的潮濕、采光、私密性問題被系統性規避；景觀從平面鋪陳轉向立體交織；地面空間完整歸還于行人與綠化，真正實現純粹居住。
事實上，在上海、杭州、廣州等一線城市核心板塊，“抬板”已成為高端項目標配。此次R25013項目引入這一創新設計，將為南通市場帶來了真正意義上的迭代產品。
除了“全抬板”這一突破性設計之外，筆者結合本次公示信息以及此前披露的項目招標文件，梳理了R25013項目的其他亮點設計：
?部分樓棟頂層采用客廳挑空設計，打造“墅廳四代宅”
? 規劃超1000㎡地下會所，多棟住宅設置架空層泛會所，形成大面積業主共享空間
? 建筑立面考慮選用鋁板、石材、保溫一體板等高端材質，洋房部分采用封陽臺設計
? 考慮設置地下中央車站，并利用采光天井與下沉庭院，提升地下空間的采光度與通透性
注：以上信息存在變動可能，僅供參考
從產品配置來看，R25013已具備高端項目的完整骨架。但筆者認為，它之所以能在拿地之初便引發市場高度關注，還在于其在供需端的“恰逢其時”，以及品牌端的“深耕積淀”。
先看供需端。
城山路沿線，高端住宅林立，人居氛圍成熟，是南通公認的老牌富人區，但這一帶已多年未有新項目入市。早期入住業主正面臨一個典型困境：地段仍是城市核心，但既有住宅產品設計已過時，社區功能老化，地庫等公共空間品質更是明顯滯后。板塊內的二手房與當前改善需求之間，已形成顯著的“代際落差”。
這種“供需錯配”，恰恰構成了R25013最堅實的市場底盤。對于區域內大量存在置換需求的客群而言，這個項目的出現，正好填補了長期存在的市場空白。
再看品牌端。
R25013的拿地企業致豪地產，深耕南通近二十載，被譽為南通本土豪宅專家。2009年，其在濠河畔打造萬濠華府，開啟南通大平層時代；此后，萬濠星城、萬濠世家、萬濠山莊、萬濠瑜園、萬濠禧園、萬濠朗潤、萬濠東郡、金鰲府等項目相繼落地，持續迭代南通高端住宅標準。
這種深耕帶來的，不僅是產品經驗的積累，更是對本地改善客群需求的深度理解。這一理解，在致豪目前三大在售項目中已得到充分驗證：
? 金鰲府：六橋之內，僅30席進落合院，首開售罄攬金3.6億，堪稱南通頂豪市場的里程碑之作
? 萬濠東郡：7層真洋房+墅廳四代宅+濱水合院，憑借產品創新實現首開熱銷3億的成績
? 萬濠朗潤：新城區實景準現房，計劃今年6月首批交付，以可見的兌現力建立市場信任
綜合來看，R25013地塊在產品創新、板塊供需、開發主體三個維度上，均具備扎實的底層邏輯。當“恰逢其時”的板塊窗口期，遇上“深耕積淀”的本土豪宅專家，再加上“全抬板四代宅”的產品破局，這個項目正式亮相時還將帶來哪些驚喜，我們拭目以待。
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