一邊是3月核心城市二手房成交爆火、豪宅逆勢上漲，樓市小陽春喊得震天響；

另一邊是2025年A股81家房企，60家預虧。

2026年的地產(chǎn)圈，正上演最魔幻的割裂：

售樓處人聲鼎沸，財報卻集體“裸奔”。

有房企靠債務(wù)重組玩“會計魔術(shù)”扭虧，賬面盈利超千億卻扣非巨虧；

也有房企硬扛開發(fā)業(yè)務(wù)，虧到連家底都保不住，盈利壓力直線上升。

以前是 “賺多賺少” 的問題，現(xiàn)在變成了 “虧多虧少” 的競賽。

就連龍頭房企，也不例外。

目前，港股房企已經(jīng)全部發(fā)完業(yè)績，A股還有部分房企業(yè)績未公布。

貓崽順勢整理了營收TOP10家房企的業(yè)績表現(xiàn)，凈利潤下滑成了普遍現(xiàn)象，沒人再罵。

首先，頭部房企的營業(yè)收入暫時波動較小，反而是凈利潤下滑幅度較大。

保利、招商蛇口、綠城、龍湖、越秀地產(chǎn)的凈利潤跌幅均超70%以上。

反而華潤凈利潤幾乎持平，重倉杭州的濱江，是頭部房企中凈利潤唯一增長的。

利潤下滑，很重要的原因是：

最近幾年樓市量價持續(xù)下行，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率承壓，房企結(jié)轉(zhuǎn)有時間差，因此去年的利潤普遍出現(xiàn)大幅回撤。

以前都說賣房暴利，但現(xiàn)在一看凈利潤率：

頭部房企凈利潤率還能保持在1%以上的，只剩5家。

就連招商蛇口、保利、越秀、綠城央國企開發(fā)商，凈利潤率均低于1%。

也就是，房企賣100萬的房子，以前或許能凈賺10萬，但現(xiàn)在凈賺1萬都難。

頭部房企如此，剩下還在債務(wù)泥潭掙扎的房企就更不用提了，還在為了活著而努力。

看著似乎很慘，但其實可以得出一個結(jié)論：

高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高毛利的舊時代徹底死了，所有依賴 “賣房賺快錢” 的房企，都在經(jīng)歷這場逃不掉的陣痛。

這場自2021年開始調(diào)整的房地產(chǎn)周期，已經(jīng)無限接近于底部。

而龍湖，在這場 “冰火兩重天” 里，交出了一份痛得清醒但卻相對扎實的財報——

說它經(jīng)歷陣痛，是因為龍湖歸母凈利也出現(xiàn)下滑。

說它扎實，是因為龍湖在開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的同時，其運營及服務(wù)業(yè)務(wù)已成長為穩(wěn)定的利潤壓艙石和現(xiàn)金流來源，實現(xiàn)了增長引擎的切換。

未來行業(yè)的新發(fā)展模式，究竟是什么樣的？

大家都在探索自己的答案。

首先，對當下的房企而言，資產(chǎn)債務(wù)是最底層的地基，地基安全與否決定了房企能不能走得更長遠。

民營房企還能稱得上“安全”的，確實不多，龍湖是其中一個。

去年，龍湖的債務(wù)狀況有一個很明顯的轉(zhuǎn)變：

債務(wù)期限拉長、銀行融資為主、融資成本降低、償債壓力大幅減弱。

目前，龍湖的有息負債是1528億，去年負債足足降了235億。

各項債務(wù)指標有很明顯的改善：

凈負債率52%、剔除預收款的資產(chǎn)負債率僅55%，現(xiàn)金短債比1.14倍。

據(jù)貓崽了解，一年內(nèi)到期的有息負債約158億，在手現(xiàn)金292億，妥妥的安全。

其次，龍湖早就告別過去高負債的規(guī)模擴張階段，如今更為看重現(xiàn)金流。

轉(zhuǎn)型思路和目標也很清晰：

開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運營和服務(wù)業(yè)務(wù)未來保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長。

龍湖高管也給出明確信號：整個集團低點會在25到26年，但從27年開始恢復增長。

如果只看開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖其實和同行沒區(qū)別，都是“慘”。

但翻到經(jīng)營性業(yè)務(wù)（運營+服務(wù)），貓崽直接眼前一亮——這或許才是龍湖的“底牌”，給它帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵所在。

靠死磕開發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)難以為繼，龍湖從數(shù)年前就開始鋪墊轉(zhuǎn)型，堅定投入持有型物業(yè)，奠定了如今運營+服務(wù)業(yè)務(wù)成為公司現(xiàn)金流穩(wěn)定器的根基。

龍湖的運營業(yè)務(wù)包括兩方面：商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理（公寓、養(yǎng)老等），服務(wù)業(yè)務(wù)主要是指物業(yè)和代建。

不看不知道，去年龍湖在運營、服務(wù)業(yè)務(wù)上的毛利率還蠻高的，尤其是運營業(yè)務(wù)，毛利率高達75.6%！

并且，運營和服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比，已經(jīng)從20.95%提升到了27.5%！

不得不說，這點龍湖和華潤置地很像，經(jīng)營性業(yè)務(wù)逐漸成為“新利潤”的重要來源，扛住地產(chǎn)周期。

當行業(yè)從規(guī)模狂歡走向質(zhì)量生存，房企的未來，早已不在于“賣了多少房”，而在于“有沒有穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流與利潤”。

開發(fā)商走出陣痛，才能走得更長遠吧。

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