據(jù)新京報(bào)報(bào)道：3月二手房成交19886套，環(huán)比暴漲144.6%，創(chuàng)下15個(gè)月新高。數(shù)據(jù)一出，中介朋友圈又熱鬧了。

且慢。

說句實(shí)在話：這個(gè)“小陽春”，沒那么神。

環(huán)比漲144.6%聽著唬人，但2月是什么？春節(jié)假含內(nèi)只有28天，基數(shù)本來就低。真正該看的是同比——3.4%的增長，勉強(qiáng)跑贏去年。這哪是什么“報(bào)復(fù)性反彈”，頂多算是節(jié)后正常回溫。

再說所謂的“量價(jià)齊升”。鏈家的數(shù)據(jù)說得很清楚：價(jià)格“相比年前略有上漲”。略有，這個(gè)詞用得妙。漲價(jià)如果能硬氣，開發(fā)商早扯著嗓子喊了。

真正有意思的是結(jié)構(gòu)。

誰在買？大興、門頭溝、房山這些遠(yuǎn)郊區(qū)成交量同比增幅明顯。誰在賣？60到90平米的兩居室占了半壁江山。剛需客、新市民在進(jìn)場(chǎng)，改善型的大房子占比不足15%。

這說明什么？市場(chǎng)的主心骨還是那些真正需要住的人。投資客？沒回來。

政策確實(shí)起了作用。去年底放開限購、優(yōu)化二套貸款、降增值稅，把這些年綁在剛需身上的繩子松了松。但松繩子不等于撒歡跑，該掂量的還得掂量。

還有個(gè)細(xì)節(jié)值得琢磨：東城、西城這些核心區(qū)的成交占比反而降了。按常理，地段好的房子應(yīng)該更抗跌。這只能說明一個(gè)問題——價(jià)格還沒到底，大家都在觀望。

二手房掛牌量高位回落，業(yè)主調(diào)價(jià)行為減少，部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)出現(xiàn)惜售。這倒是真變化。去年那會(huì)兒，房東見人就砍價(jià)，現(xiàn)在敢惜售了，說明心態(tài)穩(wěn)了。

但千萬別把“穩(wěn)”當(dāng)“漲”。

現(xiàn)在這輪行情，更像是一場(chǎng)修復(fù)。過去兩年跌得太狠，政策給了點(diǎn)甜頭，憋了幾個(gè)月的需求集中釋放。至于能不能持續(xù)，得看4、5月。按照往年規(guī)律，小陽春過后必然有個(gè)回落。落多少，才是真章。

北京樓市的底色沒變：減量供地、核心區(qū)稀缺、人口流入，長期看確實(shí)有支撐。但分化會(huì)越來越厲害——核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源可能真抗跌，遠(yuǎn)郊的庫存還得慢慢消化。

說到底，房子是用來住的，不是用來賭的。3月這19886套里，絕大多數(shù)是剛需在托底。這對(duì)市場(chǎng)是好事，但也提醒我們：別指望再來一輪暴漲，那不符合任何人的利益。

“小陽春”來了，但別急著狂歡。該買的買，該賣的賣，別被數(shù)字晃了眼。樓市的溫度，是暖是冷，得等這陣風(fēng)過了才知道。