比業(yè)績巨虧更棘手的，是萬科日益嚴峻的債務(wù)與流動性壓力。

中房報記者 許倩 北京報道

萬科交出了其上市以來最為慘淡的成績單。

3月31日，萬科發(fā)布2025年年度業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，2025年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2334.3億元，同比下降32%；歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損額同比擴大79%；基本每股虧損7.45元。

“對于公司2025年出現(xiàn)巨額虧損，給各位投資者帶來的困擾，我們深表歉意。這一結(jié)果是歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導致的。”在當日舉行的投資者關(guān)系會議上，萬科董事長黃力平攜執(zhí)行副總裁李鋒、財務(wù)負責人韓慧華、董事會秘書田鈞出席并作出回應(yīng)。

萬科管理層坦承，受多重內(nèi)外部因素影響，公司當前經(jīng)營形勢依然十分嚴峻。目前公司2026年仍面臨到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

截至3月31日收盤時，萬科A股價跌至3.96元/股，總市值僅余476億元，較巔峰時期超4500億元的市值跌去9成。股價的極端低迷，折射出資本市場對萬科未來盈利預期、資產(chǎn)質(zhì)量及流動性風險的深度悲觀，市場信心已跌至谷底。

刷新A股房地產(chǎn)企業(yè)虧損紀錄

萬科已經(jīng)連續(xù)兩年陷入虧損泥潭。2024年度，萬科歸屬凈虧損494.8億元，2025年進一步擴大至885.56億元，其中僅第四季度單季虧損便高達605億元。兩年時間，萬科累計虧損額1380億元，直接刷新了A股房地產(chǎn)企業(yè)虧損紀錄。

從虧損構(gòu)成來看，資產(chǎn)減值與信用減值是拖累業(yè)績的核心因素，全年合計計提減值損失561.03億元，占總虧損比例超63%。

其中，新增存貨跌價準備208.26億元，主要針對佛山璞悅山、廣州增城萬科城、深圳羅湖食品大廈等此前獲取成本較高的項目。

萬科管理層在投資者會議上坦言，這一結(jié)果是歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導致的，虧損核心構(gòu)成包括開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算虧損突出、新增計提大額資產(chǎn)與信用減值、資產(chǎn)處置與股權(quán)退出形成虧損、經(jīng)營類業(yè)務(wù)按成本法核算確認虧損。

一方面，此前房地產(chǎn)上行周期拿下的高價地項目，在樓市下行、房價回調(diào)、銷售遇冷的背景下集中結(jié)算，項目毛利率大幅縮水，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅9.46%，幾乎陷入保本困境；另一方面，市場流動性緊張導致應(yīng)收款項回款困難，存量資產(chǎn)價值重估，疊加部分低效資產(chǎn)折價處置，進一步放大了虧損額度。

銷售端的持續(xù)低迷，更加劇了經(jīng)營困境。2025年，萬科銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。而公司多年來布局的萬物云、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)，尚未形成穩(wěn)定盈利支撐，無法對沖地產(chǎn)主業(yè)的巨虧壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年度，萬物云凈利潤僅7.72億元，同比下滑38%。

值得關(guān)注的是，萬科在項目交付層面仍保持一定推進節(jié)奏，2025年共交付234個項目，494個批次，合計交付房屋11.7萬套；全年新開18個項目首開表現(xiàn)均超額達成投資決策目標，整體首開推盤去化率達60%。

債務(wù)兌付壓力凸顯

比業(yè)績巨虧更棘手的，是萬科日益嚴峻的債務(wù)與流動性壓力。

年報數(shù)據(jù)顯示，萬科資產(chǎn)負債表持續(xù)惡化，總資產(chǎn)規(guī)模降至1.02萬億元，同比縮水20.65%；凈資產(chǎn)大幅減少42.32%，僅剩1169億元；資產(chǎn)負債率攀升至76.89%，凈負債率更是從80.6%飆升至123.48%，財務(wù)杠桿風險急劇上升。

而萬科現(xiàn)金流仍存在巨大缺口。截至2025年末，萬科持有貨幣資金672.4億元，而短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債合計1629.8億元，資金缺口超千億元，短期償債能力嚴重不足。

萬科管理層坦言，雖已完成332億元的公開債務(wù)償付，但受多種因素影響，風險并未徹底化解，當前公司經(jīng)營形勢依然十分嚴峻，集中兌付壓力依然突出。

3月31日，萬科發(fā)布公告，提請股東會授權(quán)最高584.5億元對外財務(wù)資助額度，為解決項目公司經(jīng)營發(fā)展所需資金，提高資金使用效率。

與此同時，市場有消息傳出，萬科正在考慮一項更大規(guī)模的重組方案，已與部分債權(quán)人進行溝通，方案可能包括將債務(wù)期限延長至10年等，不過該消息尚未得到萬科官方證實。

對于債務(wù)化解工作，萬科管理層呼吁，將秉持坦誠務(wù)實的態(tài)度，與債權(quán)人保持密切溝通協(xié)商，以維護各方的長遠利益為出發(fā)點，積極尋求債務(wù)長效化解方案，懇請各方繼續(xù)給予理解、支持與包容，給予公司化解風險的時間與空間，為公司早日恢復健康經(jīng)營創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境。

人事震蕩與內(nèi)部追責

業(yè)績巨虧與債務(wù)危機的雙重利空，直接引發(fā)萬科資本市場表現(xiàn)大跌。不過，4月1日收盤時，萬科股價小幅回升1.25%至4.04元/股，總市值僅482億元。

萬科管理層對此表示，股價表現(xiàn)最終源于公司基本面和發(fā)展前景，當前估值水平反映了市場的審慎預期。未來估值修復需要依靠債務(wù)化解、資債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開發(fā)業(yè)務(wù)企穩(wěn)以及盈利能力的實質(zhì)性改善來共同推動。后續(xù)公司將繼續(xù)剝離與戰(zhàn)略協(xié)同度較低的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，進一步優(yōu)化現(xiàn)金流與資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，以最大決心穩(wěn)定經(jīng)營基本盤。

伴隨經(jīng)營危局而來的，是萬科內(nèi)部追責機制的全面啟動與管理層的劇烈震蕩。

近期，市場傳出郁亮、祝九勝、朱旭等萬科前核心管理團隊成員，被要求退還2021～2024年期間領(lǐng)取的全部薪酬，以承擔公司連續(xù)巨額虧損、經(jīng)營決策失誤的責任。其中，前董事會主席郁亮4年合計需退還薪酬約708.8萬元，前總裁祝九勝退還金額達1327.4萬元，前董秘朱旭需退還1072.6萬元。

盡管萬科方面回應(yīng)該消息不實，但依舊引發(fā)市場高度關(guān)注，也折射出行業(yè)從巔峰跌落至谷底的巨大反差。

回顧過往，2018年郁亮曾高喊“活下去”，彼時其年薪高達上千萬元；2024年3月，郁亮、祝九勝等高管自愿將年薪降至稅前1萬元。如今的追責風波與薪酬對比，更凸顯萬科的興衰變遷。

萬科管理團隊動蕩不止。2025年至2026年期間，已有超過25位核心高管相繼離職，旗下子公司法定代表人亦頻繁更迭。

針對人事動蕩，萬科回應(yīng)稱，人才流動是市場常態(tài)，公司既有同事因個人職業(yè)規(guī)劃選擇新的平臺，也同樣持續(xù)吸引著各方優(yōu)秀人才的加入，更有成千上萬的奮斗者留在萬科，與公司并肩前行。

與此同時，一場覆蓋集團高層、區(qū)域負責人及前高管的反復與責任倒查行動正在鋪開。前董事會主席郁亮于2026年1月“到齡退休”后隨即失聯(lián)，前總裁祝九勝于2025年10月被采取刑事強制措施，原董事長辛杰上任9個月便被帶走調(diào)查。

此外，原貴陽萬科總經(jīng)理吳忠友、云南萬科前總經(jīng)理王潤川等多名區(qū)域前高管，也于2026年陸續(xù)被帶走調(diào)查，調(diào)查集中在十余年前合作開發(fā)項目中的利益輸送與金融操作問題。就連萬科創(chuàng)始人王石也卷入風波，近期其被限制出境的消息在業(yè)界引發(fā)廣泛討論。

面對前所未有的困境，萬科管理層提出三大減虧控虧舉措：一是聚焦業(yè)務(wù)收縮，堅守核心城市與優(yōu)質(zhì)項目，加快梳理優(yōu)化非核心區(qū)域、低效項目和業(yè)務(wù)，堅決遏制新增虧損；二是深化降本增效，進一步精簡組織架構(gòu)，壓縮運營成本；三是全力盤活存量資產(chǎn)，加速資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，力爭早日走出經(jīng)營困境。

但在行業(yè)深度調(diào)整與自身多重危機疊加的背景下，萬科能否順利化解風險、實現(xiàn)經(jīng)營翻盤，仍充滿巨大不確定性。