按：被告人系D公證處的公證員。該公證處系自籌自支的事業單位。案外人Z和H匆匆結婚，H對外有大量負債，兩人結婚后H將Z的房產委托被告人所在的公證機構做了全權委托公證，當H不能償債時債權人有權自行處置、售賣該抵押房屋。后Z的房屋被債權人出售，Z意外溺亡。檢方指控被告人在公證時沒有親自到場，構成提供虛假證明文件罪。案涉房屋的價值成了衡量經濟損失大小和是否達到入罪門檻的重要依據。一審庭審時，本人申請價格認定人員出庭作證。結合價格認定人員當庭證言，本人指出《價格認定結論書》存在12處問題，不能作為定罪的根據。

1.價格認定委托機關不能是S市公安局刑事偵查總隊三支隊，而應當是S市公安局

《價格認定結論書》（卷5P48-51）抬頭注明的提出方為S市公安局刑事偵查總隊三支隊，正文也載明：“S市公安局刑事偵查總隊三支隊出具的價格認定協助書”。但S市公安局刑事偵查總隊三支隊并非獨立法人，只是S市公安局的內設機構，不具備委托鑒定資格，由其委托價格認定不符合程序要求。

國家發展和改革委員會《價格認定規定》（發改價格〔2015〕2251號）第八條規定：“省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門的價格認定機構辦理本省、自治區、直轄市紀律檢查委員會、高級人民法院、人民檢察院、人民政府各部門以及國務院垂直管理部門所屬機構，直轄市中級人民法院、人民檢察院分院提出的價格認定事項和本行政區域內的價格認定復核事項”。第十二條規定：“價格認定機構辦理價格認定事項，應當具有價格認定提出機關出具的價格認定協助書”。因此本案應當由S市公安局直接委托S市價格認定中心進行價格認定。

2.沒有符合要求的注冊房地產估價師參與估價，估價程序違法

根據住建部發布的《房地產估價規范》第3部分估價程序3.0.2.4規定：“除應采用批量估價的項目外，每個估價項目至少有一名注冊房地產估價師全程參與估價委托、實地查勘估價對象，撰寫估價報告等估價工作。”S市價格認證中心工作人員L出庭接受控辯雙方的交叉詢問，L稱本案的價格認定其本人參與其中，但是他們只有房地產估價師的資質，但都沒有注冊，不是注冊房地產估價師。本案中沒有任何注冊房地產估價師參與，估價程序嚴重違法。

3.送檢材料來源不明、內容未知

根據《價格認定結論書》“提出方提供的資料”顯示，公安機關送檢材料包括價格認定標的明細表、《房地產權證》復印件、其他相關資料。但案卷中未見上述材料，無法確定“標的明細表”包含哪些明細，無法確定“其他相關資料”具體是哪些，更無法判斷價格認定檢材是否全面、充分。

此外，案卷中也無公安機關調取上述材料的程序性文書。無法判斷檢材來源，不知是何人、何時、以何方式、從何處調取？根據上述材料得出的價格認定結論的真實性、合法性均存疑，無法被直接援引、使用。

4.價格認定機構未依規對認定依據的材料進行審查

國家發展改革委價格認證中心《價格認定依據規則》（發改價證辦〔2016〕94號）第二十一條規定：“價格認定人員應當對作為價格認定依據的資料進行審查，確保價格認定依據的真實性、合法性和關聯性。價格認定機構應當通過內部審核、集體審議等方式，對價格認定依據材料進行全面審查”。《價格認定依據規則》第二十二條、二十三條、二十四條詳細規定了價格認定人員具體應當從哪些方面審查依據材料的真實性、合法性和關聯性。

本案中，價格認定機構未對公安機關所提供的材料的真實性、合法性和關聯性進行審查，不知道公安機關提供材料的真假，不能保證價格認定結論的準確性。

5.未按規定說明可比實例的具體信息

國家標準《房地產估價規范》規定：“可比實例的選取應符合下列規定：1.可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個；3.可比實例房地產應與估價對象房地產相似；4.可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過一年，且不能超過兩年…應對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片”。

《價格認定結論書》僅“選取若干房地產交易案例”，并未依規說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。不知價格認定中心選取了幾處可比交易實例，不知可比交易實例的區位、樓層、戶型、面積、成交日期等具體信息是什么？不知這些具體信息與涉案樓盤是否具有可比較性？辯護人提出質疑后，檢察院出具《情況說明》，列舉了涉案房屋所在小區三套房屋在房地產交易中心的登記交易情況，但是交易實例的說明主體應該為S市價格認證中心而非檢察院。

6.無參數修正的具體數據

《房地產估價規范》規定：“4.2.14 交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整，可根據具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理”。雖然《價格認定結論書》稱“對各種差異因素進行修正”，但不知具體對哪些參數進行調整？采用的金額調整、百分比調整還是回歸分析法調整？具體參數修正的比例或金額是多少？出庭人員亦支支吾吾、無法回答。

7.無最終確定涉案房產價值的計算方法

《房地產估價規范》規定：“4.2.16 對經修正和調整后的各個可比實例價格，應根據它們之間的差異程度、可比實例房地產與估價對象房地產的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，適用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比較價值”。《價格認定結論書》載明，涉案房產在基準日的單價為35974元/㎡，總價為1791500元，但卻未展示計算方式。不知計算采取的是簡單算術平均法、還是加權算術平均法或是其他方法？房產價格認定是一項專業性很強的工作，只有存在真實、充分的測算依據，準確的計算方法，完整詳細的計算過程才具有法律說服力。

8.價格認定結論未考慮涉案房產室內裝修、設施情況對價格的影響

《價格認定結論書》載明（卷5P50）：“本認定結論未考慮室內裝修、設施等情況對房地產價格的影響”。這顯然又違背《房地產估價規范》的規定。價格認定必須考慮建筑物實物狀況，包括內部裝飾裝修和設施設備等情況，并進行實物狀況調整。《房地產估價規范》明確規定：“建筑物實物狀況調整的內容應包括建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等”。價格認定中心工作人員出庭接受詢問，也明確向法庭說明，因為沒有房屋的鑰匙，其并未進入房間內實地查看，未考慮涉案房產室內裝修、設施設備等對價格的影響。

9.價格認定結論未考慮涉案房產存在抵押，價格必然受損的因素

2015年1月涉案房產出售前，設有兩處抵押，出售時其價格必然大打折扣。一是2013年12月17日Z將房產抵押給T ，擔保范圍為T 35萬元借款本息；二是2014年3月18日Z又將房產剩余價值抵押給H，擔保范圍為H55萬元借款本息。《價格認定結論書》載明（卷5P50）：“本認定結論未考慮因抵押、擔保或其他權利對認定標的價格的影響”。這顯然又違背《房地產估價規范》的規定。價格認定必須考慮抵押、擔保等限制權利的情況，并進行權益狀況調整。《房地產估價規范》明確規定：“進行權益狀況調整的內容應包括規劃條件…擔保物權設立情況等”。S價格認證中心工作人員L出庭接受詢問，也明確向法庭說明出具的價格沒有考慮房屋的擔保物權等限制條件，認定的價格肯定虛高。

10.價格認定結論明顯高于正常市場交易價

不同估價目的下的評估方式不同、得出的價格結論也不同。《房地產估價規范》5.1-5.15分別規定了抵押估價、收稅估價、征收征用估價、拍賣變賣估價、轉讓估價等15種不同估價目的下的評估方法。《房地產估價規范》規定：“房地產征用估價，應評估被征用房地產的市場租金，并可評估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產停業損失”。而轉讓估價等其他目的下的價格評估并不會考慮上述補償安置費用，因此以征收征用為目的的估價顯然相對較高。

Z房屋的買賣是市場行為，應當以轉讓估價為目的。本案《價格認定結論書》認定，2015年1月涉案房產價值為179.2萬元，竟然比以征收征用為目的得出的價格認定結論178.3萬元還要高！價格認定結論不符合基本常理。

11.涉案房屋的市場價格可參考鏈家、搜房網等交易價格

在Z起訴撤銷房屋買賣合同的民事訴訟中，買房者也曾向法院提交了鏈家網、搜房網的價格趨勢圖。該證據旨在證明，同區域、同時段房屋掛牌價格。對于該組證據，法院判決認定如下（卷5P102）：“予以采信，作為確定合理交易價格的佐證之一”“該價格具有一定的可參考性，但應考慮平均因素和偏離因素”。法院最終將鏈家網、搜房網價格趨勢圖和《S市國有土地上居住房屋協議置換評估分戶報告》均作為認定價格的考慮因素。

12.民事訴訟與刑事訴訟的舉證責任及證明標準均不相同，不能簡單的把民事訴訟材料套用在刑事訴訟身上

民事訴訟實行誰主張，誰舉證，證明標準只要求達到高度蓋然性。而刑事訴訟則實行無罪推定，在證明標準上要求正面達到確實充分，反面則需排除合理懷疑。也即，只要辯護人提出合理懷疑，控方就必須舉證予以排除。否則就應當作出有利于被告人的認定結論。因此，在《價格認定結論書》存在上述嚴重問題的情況下，法院應當轉而采信鏈家網、搜房網的價格交易圖，并據此推算出涉案房屋掛牌價應在134-139萬左右。考慮到實際以95萬元出售，給Z造成的損失金額為39-44萬元，尚未達到本罪要求的“損失數額在50萬元以上”的立案追訴標準。