「核心提示」
小陽春，很小的陽春，樓市筑底期的理性與躁動(dòng)。

作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

2026年春，北京和上海兩個(gè)重要房產(chǎn)市場(chǎng)，迎來了沉寂多時(shí)的小陽春。

不過，《豹變》走訪信息和市場(chǎng)數(shù)據(jù)均顯示，今年的“小陽春”重音落在“小”上。

首先是持續(xù)時(shí)間短，今年春節(jié)晚，開年的購房需求被壓抑到3月集中釋放，帶來了短時(shí)間內(nèi)集中的成交量。其次，如今的成交量上漲主要和2025年房?jī)r(jià)的大跌相關(guān)，不少二手房、老破小在過去幾年中跌出了性價(jià)比，因此成交量主要由二手房市場(chǎng)帶來，新房市場(chǎng)仍不算景氣。

剛需客們還在猶豫要不要更晚出手，不少投資客已經(jīng)率先入市，開始抄底新一線和二線城市的老破小。在投資者眼中，一些價(jià)格劃算的老破小有不錯(cuò)的租金回報(bào)率，他們更看中長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

樓市不會(huì)再回到從前的樣子，這是每個(gè)參與者心中的共識(shí)。但是新趨勢(shì)、新市場(chǎng)中要怎樣用新方法繼續(xù)摸爬滾打，賣方、賣方、剛需客、投資客、中介，都還在探索。

1、迷你小陽春

“現(xiàn)在（成交）又有點(diǎn)放緩了。”4月初，北京東三環(huán)區(qū)域一位中介表示。

多位北京二手房中介告訴《豹變》，持續(xù)了整個(gè)3月的“小陽春”似乎快要過去了。至于以往總被提及的“金三銀四”，基本沒有人敢暢想。

“之前兩年都沒有金三銀四。”一位中介表示，今年的情況只是比前兩年稍微好些，說是成交好轉(zhuǎn)，但也只是相較于2025年下半年以來的至暗時(shí)刻。“最近成交好轉(zhuǎn)的那些小區(qū)，前幾個(gè)月啥也不是。”

大跌從去年4月之后開始。“我們測(cè)算，（每套房）每個(gè)月大概跌8萬。”上述東三環(huán)區(qū)域的二手房中介表示。不過對(duì)于全市區(qū)域整年的跌幅，不同中介的說法不一，有說20%，也有說30%甚至更多。

五環(huán)外的情況也類似。一位意向購房者告訴《豹變》，自己2025年6、7月看上一套320萬的房子，到今年3月，同戶型更好樓層的房子，已經(jīng)跌到了260萬。

無論如何，進(jìn)入2026年，北京二手房市場(chǎng)的確傳來一些好消息。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，北京二手房網(wǎng)簽量超過1.5萬套，同比增長(zhǎng)超過20%。春節(jié)后，被暫時(shí)壓抑的需求集中釋放，二手房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，制造出了人們體感的“小陽春”。3月的第三周和第四周，北京二手住宅成交量持續(xù)創(chuàng)造近年同期新高。

但情況又沒有想象中樂觀，2026年第一季度，北京二手房累計(jì)成交4.31萬套，同比減少1.1%。

上述中介告訴《豹變》，受到小陽春影響，部分賣家的情緒發(fā)生了變化，有些房東下架了本來要賣的房子，希望再等等市場(chǎng)能有更大幅度的回升。也有房東上調(diào)了房源的價(jià)格，每平米價(jià)格可能比去年年底多上3000塊，按60平的兩居室算，一套房子大概多十幾萬。

“你要是上調(diào)幾萬塊錢還能接受，十萬以上，就沒人買了。”中介說。

相比來說，上海的情況要更樂觀一些。

2026年一季度，二手房整體成交6.4萬套，同比持平。其中二月受到春節(jié)假期影響，而3月上海二手房成交3.12萬套，同比增長(zhǎng)6.3%，創(chuàng)下了近5年的新高。

成交量放大之后，價(jià)格也有微漲。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，上海二手房成交價(jià)格也有0.08%的微漲，這是自2023年6月以來首次上漲。

新房市場(chǎng)的情況更遜于二手房市場(chǎng)。

2026年1-3月，北京、上海新房市場(chǎng)整體有所回落，銷售面積同比分別下降28%和10%。

2、抄底，抄那些抄得著的底

無論北京還是上海，目前都仍在去庫存階段，成交主要集中在剛需房和已經(jīng)跌出性價(jià)比的低總價(jià)房源中。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海300萬以下高性價(jià)比房源的關(guān)注度和成交量有所增加。北京的二手房交易也還是剛需為主，500萬以下的房源占總成交量的7成左右。

“跌出性價(jià)比”，房源不光會(huì)受到剛需客的青睞，合適的租售比也吸引了一波投資客。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走低，一場(chǎng)抄底新一線和二線城市老破小的投資方式正在流行。

3月全國(guó)50城的平均租金已經(jīng)由跌轉(zhuǎn)漲，平均租售比升至2.3%左右。中指研究院方面表示，租金回報(bào)率已經(jīng)接近綜合購房成本。一線、二線、三四線代表城市的租售比分別為1.65%、2.36%、2.16%。

2025年至今，小圓子已經(jīng)在成都核心區(qū)貸款買下了8套老破小。“成都二環(huán)以內(nèi)的房子，租售比達(dá)到5%以上，就能做。”

她表示，自己的計(jì)算方式比較簡(jiǎn)單，就是貸款利率+資金成本的算法。她同時(shí)表示，自己因買老破小的故事接觸了很多粉絲，他們認(rèn)為老破小帶來的收益率能夠大于銀行存款利息，全款購置，有3%的租售比就很滿足了。

“現(xiàn)有（9套房）租金每月可覆蓋月供，之后每月凈現(xiàn)金流預(yù)計(jì)約9000元左右。”她表示，9000元的數(shù)字是預(yù)計(jì)，因?yàn)槠渲杏袃商追孔舆€在裝修，收益目前還是預(yù)計(jì)。

這些投資屬性的房產(chǎn)里，她比較滿意的是華西附近的米蘭風(fēng)度小標(biāo)間，全款32萬元，首付只花了4.8萬，其他費(fèi)用加在一起不到6萬，過戶當(dāng)天就租出去了。租金1700元，月供1120左右。而且相比購入時(shí)，現(xiàn)在成都的老破小還略有漲幅，同戶型已經(jīng)賣到38萬了。“這套是我覺得投入低，又有現(xiàn)金流，還升值了的很劃算的房子。”小圓子說。

昭森和小圓子有類似的經(jīng)歷，2024年至今，她在昆明買下了五套老破小，同樣是只撿漏核心區(qū)，“我對(duì)比地州的房?jī)r(jià)，對(duì)標(biāo)大理、怒江、版納，如果房?jī)r(jià)接近或者低于這些地方，我就買了。”為了盡量降低空置率，昭森愿意低于市場(chǎng)價(jià)格出租，“一般市價(jià)1200到1500，我1000塊就租了。”

不過，在是否貸款這件事上，昭森和小圓子的態(tài)度截然不同。“必須全款，不然就是虧。”昭森說。但是小圓子不僅選擇貸款買，而且只付最低15%的首付。

“因?yàn)槌啥颊哒娴暮芎茫梢宰龅绞赘?5%，30年的貸款政策。目前成都房貸利率大致在3%，銀行存款利率約1.9%，兩者相加5%是很穩(wěn)妥的安全線。房貸利率在去年有過一次下調(diào)，我名下有幾套房源的利率更是低至2.9%。另外，租金只要能抵月供，首付越低，資金當(dāng)然越靈活。”

顯然，她看中的首先是老破小帶來的現(xiàn)金流。“老破小不是拿來賺大錢的，它只是一個(gè)比較穩(wěn)健的理財(cái)方式，我個(gè)人是長(zhǎng)期持有，看重現(xiàn)金流，為孩子以及養(yǎng)老做的兜底型配置。”

她還表示，自己2025年在房產(chǎn)上投入大概110萬左右，其實(shí)是賣掉原有房子做的資產(chǎn)置換，整體投資占比并沒有增加，只是換了一種方式投資房產(chǎn)。

3、樓市筑底了嗎？

在房地產(chǎn)的起伏中，租金回報(bào)率逼近甚至超過按揭利率，為樓市筑底提供了重要支撐。不過能否真正帶動(dòng)回暖，還取決于收入預(yù)期、庫存去化、政策協(xié)同等多重條件。

小圓子告訴《豹變》，2024年到2026年，成都老破小漲價(jià)是限購政策放開后的價(jià)值補(bǔ)漲。2024年4月29日起，成都全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格（包括戶籍、社保等條件），也不再限制購買套數(shù)。

支撐成都老破小價(jià)值的重要一點(diǎn)，是城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和城市吸引力等因素。2024年成都戶籍人口1623.6萬人，增長(zhǎng)25.3萬人，增量遠(yuǎn)超常住人口。

北京和上海的這波小陽春，和去年的房產(chǎn)政策放開有關(guān)。

北京方面，最為明顯的政策優(yōu)化是購房門檻的降低：2025年8月，北京宣布京籍和連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿兩年的非京籍居民家庭在五環(huán)外購房不限購。

12月末，非京籍購房條件再放寬：購買五環(huán)內(nèi)商品房的社保或個(gè)稅繳納年限從3年減為兩年，五環(huán)外購房的社保或個(gè)稅門檻則從2年放寬到1年。另外，公積金政策也在不斷優(yōu)化。不過，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，北京的政策力度比較克制。

相對(duì)來說，上海的政策放寬更為明顯。2026年2月，出臺(tái)了試點(diǎn)收購二手房、“滬七條”等多重政策，對(duì)非滬籍限購政策松綁力度更大。

政策力度讓上海3月的樓市小陽春比北京更明顯，實(shí)現(xiàn)了價(jià)穩(wěn)量增，成交量結(jié)束了連續(xù)33個(gè)月的下跌。

成交量放大，同時(shí)上海二手房掛牌量也連續(xù)多月下降，至2026年2月，掛牌存量較高峰期已減少25.7%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2025年，北京二手房掛牌量都持續(xù)處于高位，一度接近15萬套，市場(chǎng)明顯供大于求。但到2026年2月末，情況發(fā)生了變化，北京存量掛牌套數(shù)降至12.2萬套，較2025年末減少1.5萬套。新增掛牌數(shù)量也接近2023年1月以來的最低值，賣方對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期正在趨于平穩(wěn)。這在一定程度上也算好消息。

“你要想賣，不如就趁現(xiàn)在還有點(diǎn)余溫賣，下半年肯定還是不行。”北京二手房中介說。

買賣雙方的心態(tài)開始發(fā)生微妙的變化，中介們的話術(shù)不斷調(diào)整，著急出售的賣方逐漸減少，同時(shí)房東們對(duì)價(jià)格的預(yù)期重新抬高。不過，買方那邊，觀望的情緒仍在，要激發(fā)需求端的熱情，最好的支點(diǎn)還是穩(wěn)定的收入預(yù)期。

上述五環(huán)外的意向購房者告訴《豹變》，自己準(zhǔn)備等小陽春過去之后再重新開始看房。

“反正等了這么多年，越等越不著急了。”

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）