一

當下的房地產市場，用一個詞形容，就是糾結。

糾結到什么程度？看不清、摸不透、左右為難。

想賣的，不甘心在低位割肉，總覺得再等等或許能回暖；想買的，不敢輕易下手，生怕抄底抄在半山腰，首付轉眼就縮水。

媒體天天說小陽春來了，銀四值得期待，可打開朋友圈、問問身邊中介，總感覺熱鬧是別人的，跟自己所在的城市沒多大關系。

有的城市成交量小幅回升，價格還在陰跌；有的城市價格穩(wěn)住了，卻依然沒人接盤。

信息雜、預期亂、節(jié)奏分化，普通人站在十字路口，越看越迷茫。

說到底，不是不想做決定，是信息不對稱、判斷沒底氣。

沒有可靠的參照，沒有清晰的信號，再多糾結，也只是徒勞。

就在市場一片混沌之際，國際頂級投行高盛，再次發(fā)布了針對中國樓市的最新研判。

這家機構向來以深度研究中國市場著稱，過去一年密集發(fā)布5份專題報告，隨政策與市場動態(tài)持續(xù)修正觀點，每一次出手都備受關注。

這一次，它的判斷依然干脆，且指向性極強。

二

提到高盛，資本市場幾乎無人不曉。

作為全球頂尖投行，它對宏觀周期、資產價格、新興市場的研判，長期被視作重要風向標。

高盛對中國房地產的跟蹤研究，持續(xù)時間長、顆粒度細、模型嚴謹，過往多次精準踩中市場拐點，預判與現(xiàn)實走勢高度吻合。

不同于短期炒作資金，高盛習慣用長周期視角、大數(shù)據模型與宏觀邏輯說話，從不情緒化唱多或唱空。

過去一年，它先后5次更新中國樓市報告，從整體偏謹慎，到逐步聚焦結構性機會，再到明確核心城市領跑，調整及時且貼合現(xiàn)實。

能讓一家頂級投行連續(xù)出手、密集跟蹤，足以說明中國房地產的走向，事關全局、影響深遠。

而這一次最新預測，更是把分化邏輯說到了極致。

三

高盛在最新報告中明確指出：上海、深圳將引領本輪房地產市場復蘇。

核心結論清晰直白：

兩座城市有望在2026年底率先觸底，復蘇節(jié)奏比其他一線及二線城市提前6至24個月。

其量化模型測算，2025年底至2028年底，上海、深圳房價累計漲幅或將達到15%。

翻譯成大白話，三層意思一目了然：

第一，市場底已漸行漸近，滬深兩市領跑全國，今年底完成觸底，明年逐步進入修復通道；

第二，15%是整體均價漲幅，不代表所有房源齊漲。核心地段、優(yōu)質物業(yè)漲幅可能遠超均值，甚至達到50%，而非核心區(qū)域可能漲幅微弱、橫盤為主。這一點并不難理解，樓市上行期，官方統(tǒng)計漲幅往往溫和，實際成交中優(yōu)質房源漲幅遠超平均，早已是常態(tài)；

第三，市場修復呈現(xiàn)明顯梯隊：北京、廣州等其余一線城市，大概率在明年上半年陸續(xù)觸底；新一線、省會、計劃單列市等二線城市，真正企穩(wěn)回升，可能要等到2027至2028年。

一句話總結：全面回暖尚早，結構性復蘇已在路上，核心城市先醒，普通城市后行。

四

高盛的判斷并非空穴來風，而是建立在先行指標、成交數(shù)據、行業(yè)基本面與企業(yè)格局之上，背后是AI大數(shù)據模型與多維度交叉驗證。

第一，市場先行指標已給出明確信號。

2026年3月，一線樓市出現(xiàn)明顯回暖，但分化顯著。上海、深圳成交放量，北京同步回升，強弱格局清晰。

第二，上海市場數(shù)據全面向好。

3月上海二手房網簽31215套，創(chuàng)下近5年新高，結束長達33個月的均價下行趨勢。新房量價齊升，供不應求格局顯現(xiàn)。“滬七條”政策效應持續(xù)釋放，二手房掛牌量下降、議價空間收窄，市場情緒明顯修復。

第三，深圳市場環(huán)比強勁反彈。

3月深圳一二手房成交量大幅攀升，二手房成交創(chuàng)近12個月新高，市場從持續(xù)低迷轉向快速修復，核心區(qū)域率先止跌企穩(wěn)。

第四，行業(yè)基本面逐步改善。

2024年以來，土地投資效率提升，優(yōu)質穩(wěn)健型房企現(xiàn)金流與盈利水平修復，估值從周期底部回升。行業(yè)正從無序出清，走向有序修復。

第五，優(yōu)質房企在核心城市高度布局。

中海、招商蛇口等頭部穩(wěn)健房企，在上海、深圳土儲充足、業(yè)務占比高。核心市場回暖，將直接帶動企業(yè)盈利與估值重估，形成正向循環(huán)。

報告強調，中國房地產正從全面調整轉向結構性修復，真正的確定性機會，集中在上海、深圳這類核心城市，以及財務穩(wěn)健的優(yōu)質房企。

能把數(shù)據、政策、企業(yè)、城市四維邏輯打通，也難怪高盛的判斷，總能比市場更超前一步。

五

高盛的預測到底靠不靠譜？

回看歷史，它對中國樓市的研判，多次被市場驗證。

早年對行業(yè)高速增長期的判斷，對調控轉向的前瞻，對2024年以來市場深度調整的提示，均與后續(xù)走勢高度契合。

即便階段性出現(xiàn)偏差，高盛也會基于政策加碼、成交變化快速修正，從不固執(zhí)己見。

過去一年，其觀點從整體偏謹慎，到聚焦核心城市樂觀，從統(tǒng)一研判到高度分化，完美貼合市場從普跌到結構性回暖的全過程。

它的優(yōu)勢，在于不被情緒左右，只用數(shù)據與模型說話；在于長期跟蹤，不做短期投機判斷；在于尊重中國國情，把政策變量納入核心參數(shù)。

這樣的研究底色，讓它的預測，往往具備較高參考價值。

六

更值得注意的是，近期一系列官方動作與業(yè)內聲音，正在不斷印證高盛的判斷。

其一，存量房收儲全面提速，去庫存打出組合拳。

2026年《政府工作報告》明確提出，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量房用于保障性住房。各地快速落地：合肥國企批量收儲未售新房；杭州市場化定價靈活推進；青島創(chuàng)新“專項債+再貸款”模式；寧德霞浦落地全國首筆央行再貸款支持；重慶潼南借力政策性銀行；荊門系統(tǒng)化推進“購存助保”；上海推出住房收購置換，破解改善換房痛點。

多城并舉，本質都是穩(wěn)市場、去庫存、托底預期。

其二，上海土地政策釋放強烈信號。

4月10日，上海發(fā)布2026年城鄉(xiāng)建設用地基準地價，時隔六年全面更新。中環(huán)內1-3級住宅用地基準價上調6%-9%，核心區(qū)域價值被官方重估。同時，全年商品住宅用地計劃供應275-385公頃，同比降幅23.3%，堅持存量更新優(yōu)先、嚴控新增供應。

核心提地價穩(wěn)預期，整體減供應助去化，政策導向十分清晰。

其三，業(yè)內專家集體發(fā)聲，底部共識正在形成。

經濟學家任澤平表示，核心城市核心區(qū)域已基本筑底，下行空間有限，長期具備上漲潛力；全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長直言，當前市場底部已經形成。

從沉默觀望到明確發(fā)聲，意味著行業(yè)對“筑底”的共識，正在快速凝聚。

七

種種信號指向同一個結論：

預期正在扭轉，底部正在確認，市場回暖只是時間問題。

高盛這一次對中國房地產的判斷，邏輯扎實、數(shù)據支撐充分、又有現(xiàn)實政策與成交印證，大概率又要被市場驗證。

對普通人而言，不必再糾結于普漲幻想，也不必過度恐慌于全面下跌。

未來的樓市，只有城市的分化，與資產的分層。

選對核心，就是握住確定性；踏錯節(jié)奏，可能還要等待更久。

樓市沒有神話，只有常識。

而這一次，常識站在高盛這邊。