本來(lái)以為就是一場(chǎng)常規(guī)的業(yè)主答謝活動(dòng)，

結(jié)果中建智地在現(xiàn)場(chǎng)直接官宣了一個(gè)重磅消息——太陽(yáng)宮0627地塊將在4月開(kāi)啟新進(jìn)度，且只有138套。

經(jīng)歷了一場(chǎng)火熱的土拍，該宗地于2025年9月被中建智地拿下，總建控規(guī)模約5萬(wàn)㎡，

按138套推算則為套均300平（據(jù)市場(chǎng)消息，戶型面積段為220-390㎡），可謂戶戶頂豪。

背后的解題思路也很清晰：

地塊占地1.94萬(wàn)平方米，住宅建面只有約4.3萬(wàn)平方米（總建面5.06萬(wàn)平方米減去商業(yè)部分）。地塊內(nèi)有地鐵17號(hào)線穿過(guò)，退線要求吃掉了約35%的地塊面積，實(shí)際可用容積率被推高到了3.38。

在限高80米（約25-26層）的條件下，這種少棟數(shù)、大戶型就是最優(yōu)解。

同時(shí)，這樣的定位也避開(kāi)了未來(lái)與板塊內(nèi)玖合府等二手次新的正面PK。

放在朝陽(yáng)東北三環(huán)這樣寸土寸金的地段，與其說(shuō)是在“賣房子”，

不如說(shuō)是在"分配"稀缺資源。

作為鏈接國(guó)貿(mào)CBD與望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的黃金樞紐，三環(huán)到四環(huán)之間的太陽(yáng)宮板塊城市界面成熟度極高，

周邊有凱德MALL、鳳凰匯購(gòu)物中心、中日友好醫(yī)院、人大附中朝陽(yáng)學(xué)?！?/p>

板塊勢(shì)能是朝陽(yáng)當(dāng)之無(wú)愧的第一梯隊(duì)，而這個(gè)板塊上一次供地還是3年前的中建玖合府。

中建玖合府當(dāng)年的表現(xiàn)也早就驗(yàn)證了這個(gè)板塊的含金量——2022年9月30日開(kāi)盤(pán)，412套房源當(dāng)天全部售罄，日光。

成交均價(jià)約11.7萬(wàn)元/平方米（政府持有10%產(chǎn)權(quán)后的實(shí)際價(jià)格，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)13萬(wàn)/平方米）。

這就是太陽(yáng)宮627地塊的價(jià)值根基。

如果說(shuō)庫(kù)存數(shù)據(jù)是"需求端"的證明，那土拍現(xiàn)場(chǎng)就是"供給端"的表態(tài)。

2025年9月30日，國(guó)慶長(zhǎng)假前最后一天，太陽(yáng)宮627地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

9家房企報(bào)名：懋源、京投、北京城建、中建智地、中海北京、金隅、招商、保利、建發(fā)。

懋源率先舉牌31.35億元，隨后城建、金隅、京投、中海、中建智地相繼出手。到了200輪以后，幾乎變成了中建智地與懋源的"雙雄對(duì)決"。

在行業(yè)調(diào)整的大背景下，一家民企勇于跟央企正面較量到最后一刻，

這種勇氣本身就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題——這塊地值得拼一把。

最終結(jié)果：現(xiàn)場(chǎng)鏖戰(zhàn)339輪、中建智地以43.145億元競(jìng)得、樓面價(jià)8.53萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率39.18%。

這個(gè)溢價(jià)率在近幾年的北京土拍中可謂鳳毛麟角，

9家開(kāi)發(fā)商用真金白銀投票表明：在充滿不確定性的市場(chǎng)中，太陽(yáng)宮地塊就是那個(gè)最大的確定性。

其實(shí)太陽(yáng)宮627地塊在去年出讓之前，經(jīng)歷了一次關(guān)鍵的規(guī)劃調(diào)整。

這次調(diào)整，直接決定了這個(gè)項(xiàng)目的豪宅骨相。

深度智聯(lián)AI生成

用地性質(zhì)從F1混合公建直接調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率從3.0降到2.6，建筑規(guī)模從5.83萬(wàn)平方米減到5.06萬(wàn)平方米。這使得地塊更加純粹，也擁有了豪宅底色。

而且這次規(guī)劃調(diào)整的公示期間，收到了614條有效公眾意見(jiàn)，熱度可見(jiàn)一斑。

還有一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)：

3月13日，北京市公共資源交易平臺(tái)公示，北京維拓時(shí)代以1071.9萬(wàn)元中標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，工期120天。

按地上建面5.06萬(wàn)平方米計(jì)算，設(shè)計(jì)費(fèi)折合約132元/平方米。

這是什么水平？

是中建智地黃杉木店紫京宸園設(shè)計(jì)費(fèi)（65元/平方米）的兩倍。

翻倍的設(shè)計(jì)費(fèi)，只說(shuō)明一件事：中建智地要將"品質(zhì)"沖到新高。

而且其拿地文件中的退線區(qū)域或許并不浪費(fèi)——退線區(qū)域下方將建設(shè)不少于5500平方米的商業(yè)設(shè)施，

與17號(hào)線預(yù)留通道連接、與10號(hào)線站廳連通。

也就是說(shuō)，未來(lái)業(yè)主出門(mén)直接進(jìn)地鐵，下樓就是商業(yè)。退線不是遺憾，反而成就了"獨(dú)家優(yōu)勢(shì)"。

深度智聯(lián)AI生成

聊完了地段和產(chǎn)品，繞不開(kāi)的一個(gè)問(wèn)題：這個(gè)盤(pán)會(huì)賣多少錢？

先看二手房錨點(diǎn)。

太陽(yáng)宮板塊的標(biāo)桿次新房給出了價(jià)格參照：太陽(yáng)公元南區(qū)成交均價(jià)約13.5萬(wàn)元/平方米，北區(qū)約13.2萬(wàn)元/平方米，紅璽臺(tái)均價(jià)約14.1萬(wàn)元/平方米。次新房均價(jià)站穩(wěn)14萬(wàn)元/平方米左右，而且戶型越大，單價(jià)反而越高。

但要注意，這些項(xiàng)目都有至少10-15年的房齡了。從產(chǎn)品角度看，跟當(dāng)下的新豪宅有明顯的代差。

再看成本端。

考慮退線后的實(shí)際可用容積率以及商業(yè)配建，實(shí)際的樓面價(jià)或許在9.5萬(wàn)元/㎡左右，疊加加上建安、稅費(fèi)、營(yíng)銷、資金成本以及宸園本身的溢價(jià)能力，對(duì)應(yīng)14.5-15萬(wàn)元/平方米或許更符合市場(chǎng)預(yù)期。

按照220-390㎡的這版戶型來(lái)看，該社區(qū)的起步門(mén)檻也將在3000萬(wàn)，上限則在6000萬(wàn)+，

與融創(chuàng)壹號(hào)院、縵合北京等朝陽(yáng)區(qū)頂豪同頻。

最后，中建智地在北京豪宅圈的存在感有多強(qiáng)呢？

或許如今朝陽(yáng)區(qū)的中建宸園、北京宸園、紫京宸園三部"宸園"是很好的答案。

而中建智地在太陽(yáng)宮627上投入了翻倍的設(shè)計(jì)費(fèi)，以及9月至今的超長(zhǎng)打磨周期，

無(wú)疑意味著要把這個(gè)盤(pán)做成"超級(jí)宸園"。

寫(xiě)到這里，我們想做一個(gè)總結(jié)。

太陽(yáng)宮627地塊的底氣，來(lái)自"地段+配套+圈層"的三重稀缺：

地段稀缺——東北四環(huán)以內(nèi)、三環(huán)至四環(huán)黃金走廊，且一直鮮少新增供地。

配套稀缺——雙地鐵TOD上蓋，凱德MALL、人大附中朝陽(yáng)學(xué)校、中日友好醫(yī)院……頂配資源全覆蓋。

圈層稀缺——138套，這種純粹性天然篩選出同頻的鄰里。

在北京，頂豪的核心邏輯早已從"炫耀"轉(zhuǎn)向"共生"——與文脈、圈層、時(shí)代共生。

而太陽(yáng)宮627，或者說(shuō)中建智地，恰好踩中了所有關(guān)鍵點(diǎn)。