商品房售出后

買房人未辦理正式抵押登記

因逾期未還貸被銀行訴至法院

房企亦被要求承擔(dān)階段性保證責(zé)任

一審判決房企擔(dān)責(zé)后

房企對(duì)比一起典型案例發(fā)現(xiàn)“不對(duì)勁”

“銀行已經(jīng)答應(yīng)將執(zhí)行款退回。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，錢雖然不多，但對(duì)我們房開企業(yè)來說，也是一筆不小的收入。”4月7日，春日的暖陽灑在貴州省獨(dú)山縣某房開公司的辦公區(qū)，公司代表蒙某面對(duì)回訪的檢察官吳宗丹，語氣里滿是釋然。可兩年前，該公司還因一起官司而困惑不已。

官司因購房人吳某而起。吳某購買該公司開發(fā)的商品房后逾期未還貸，被銀行訴至法院，該公司也被銀行要求承擔(dān)連帶保證責(zé)任。一審法院判決該公司擔(dān)責(zé)。后來，該公司通過一起類案意識(shí)到了“不對(duì)勁”，到檢察機(jī)關(guān)求助。

獨(dú)山縣、黔南州兩級(jí)檢察院接續(xù)監(jiān)督，最終法院采納檢察機(jī)關(guān)抗訴意見，改判吳某獨(dú)自承擔(dān)還款責(zé)任。近日，記者對(duì)辦案檢察官進(jìn)行了深入采訪，還原案件始末。

購房人逾期不還貸

房企被判承擔(dān)連帶責(zé)任

某房開公司開發(fā)的某小區(qū)外景。

“我們房開公司涉及的一個(gè)案件和網(wǎng)上發(fā)布的典型案例情況類似，但判決結(jié)果不一樣。”2024年6月17日，蒙某及其所在某房開公司的代理律師董某急匆匆地來到獨(dú)山縣檢察院12309檢察服務(wù)中心，向檢察官反映了某房開公司的“驚天發(fā)現(xiàn)”……

2018年12月，吳某看中了某房開公司一處樓盤的一套商品房，因資金不夠，向銀行借款。很快，相關(guān)手續(xù)就辦好了，吳某和某銀行、某房開公司簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》。吳某以所購買房屋為抵押物，向銀行借款39萬元，貸款期限為20年。

合同約定，借款人連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息，貸款人有權(quán)解除合同；有權(quán)宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項(xiàng)下未償還的借款及其他融資款項(xiàng)立即到期，要求借款人立即清償未償還款項(xiàng)，所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費(fèi)用。

為降低銀行在貸款發(fā)放之后、房屋抵押權(quán)設(shè)立之前面臨的風(fēng)險(xiǎn)，合同還約定某房開公司為這筆貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，即某房開公司對(duì)該合同項(xiàng)下全部貸款本金、利息、違約金等費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同也明確了某房開公司的免責(zé)情形——滿足包括但不限于以下條件的，保證人對(duì)該項(xiàng)條件滿足之日后到期的借款人的債務(wù)免除保證責(zé)任：案涉房屋的正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明；案涉房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)已辦理完畢。

在蒙某看來，在售房過程中，與買房人、銀行簽這樣的合同，屬于業(yè)界普遍性的做法，沒有什么需要特別關(guān)注的。而且，合同都是銀行方面提供的通用版本。

2018年12月24日，合同簽訂當(dāng)日，某房開公司與吳某辦理了預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記，吳某與某銀行辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。2019年1月1日，某銀行向吳某提供貸款39萬元。2022年4月29日，該房屋辦理了房屋所有權(quán)首次登記（即通常所稱的“大證”），權(quán)利人為某房開公司，但未辦理正式抵押登記。

后吳某未按時(shí)還款，累計(jì)逾期11次。2023年10月，某銀行將吳某、某房開公司一起訴至獨(dú)山縣法院，請(qǐng)求判決解除《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，由吳某償還尚欠借款本金34萬余元及利息、違約金等，某房開公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

“合同約定了免除連帶保證責(zé)任的兩種情形，我們認(rèn)為只要符合其中一種即可免除，但法院審理后沒有認(rèn)可我們的抗辯理由。”蒙某向檢察官介紹說。

一審法院認(rèn)為，某銀行已按合同約定發(fā)放貸款，吳某未按約定還款，已構(gòu)成違約，符合合同解除條件，吳某應(yīng)承擔(dān)償還所欠貸款本息及違約金等責(zé)任。根據(jù)合同約定，正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明，才能免除某房開公司的連帶保證責(zé)任，雖然某房開公司提供的證據(jù)顯示案涉房屋已于2022年4月29日進(jìn)行初始登記，但并未辦理正式的抵押登記，故某房開公司的保證責(zé)任不能免除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2023年12月7日，一審法院作出判決，支持某銀行的全部訴訟請(qǐng)求。出于對(duì)司法判決的認(rèn)可，某房開公司未提出上訴，該判決發(fā)生法律效力。因吳某無賠償能力，某銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，某房開公司被法院從保證金賬戶強(qiáng)制扣劃了35萬余元，發(fā)放至某銀行。

好巧不巧，就在某房開公司領(lǐng)導(dǎo)暗嘆倒霉時(shí)，蒙某偶然看到了貴州省高級(jí)法院發(fā)布的一起典型案例。該典型案例中，某房企的遭遇與某房開公司的經(jīng)歷高度相似，法院卻判決某房企無需承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2024年6月，某房開公司向獨(dú)山縣法院申請(qǐng)?jiān)賹彛ㄔ哼t遲沒有回應(yīng)。該公司遂委托律師董某，依法向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

正式抵押登記沒能辦理

誰之過？

獨(dú)山縣檢察院控申檢察部門經(jīng)初步審核，把案件轉(zhuǎn)交該院民事檢察部門。“事關(guān)企業(yè)合法權(quán)益，必須馬上調(diào)查核實(shí)清楚。”該院民事檢察部門立即組建辦案組，由檢察官吳宗丹牽頭，全面梳理案件脈絡(luò)、核查關(guān)鍵證據(jù)。

為了核實(shí)案件細(xì)節(jié)，辦案組先后走訪了某房開公司、某銀行、當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心，調(diào)取了房屋登記檔案、業(yè)主通知記錄、同樓棟其他業(yè)主的抵押登記材料等。

“我們發(fā)現(xiàn)，2022年4月29日，房開公司辦理了房屋所有權(quán)首次登記，并于當(dāng)日在案涉小區(qū)張貼了業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的通知。此后，房開公司又通過打電話以及在小區(qū)業(yè)主微信群發(fā)通知等方式，告知業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”吳宗丹回憶道，李某、王某也買了吳某所購房屋同一樓棟的商品房，均與某銀行簽訂按揭貸款合同，且分別于2022年7月、2022年12月辦理了抵押權(quán)正式登記，這說明案涉房屋完全具備辦理正式抵押登記的條件。

更為關(guān)鍵的是，合同明確約定，吳某委托某銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記和正式抵押登記。根據(jù)該約定，辦理正式抵押登記的責(zé)任主體是吳某和某銀行。未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記進(jìn)而未與某銀行辦理正式抵押登記系吳某個(gè)人原因?qū)е隆?/p>

吳宗丹告訴記者，某銀行在2022年7月為案涉樓盤其他購房戶辦理正式抵押登記時(shí)，已經(jīng)知曉吳某所購房屋具備辦理正式抵押登記的條件，但未積極向吳某主張辦理房屋正式抵押登記以保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，理應(yīng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。某房開公司無法預(yù)見和控制業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押登記的情況，對(duì)此并無過錯(cuò)。

那么，如何理解合同約定的免除保證責(zé)任條件呢？

在辦案組成員胡江紅看來，合同明明約定了免除保證責(zé)任的情形包括但不限于以下條件：案涉房屋的正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢；案涉房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)已辦理完畢。“這是一個(gè)選擇性適用條款，也就是說，這兩個(gè)條件滿足其一即可免除保證責(zé)任，而不是一審判決認(rèn)定的辦了正式抵押登記才能免除保證責(zé)任。”

胡江紅告訴記者，商品房預(yù)售期間，購房人若要向銀行貸款，一般都是由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，與房屋抵押擔(dān)保形成前后銜接關(guān)系，以此保障銀行的合法權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，在已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效等情形時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。吳某等三方簽訂的合同，雖然在民法典實(shí)施前，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本案可以適用民法典相關(guān)規(guī)定。“所以，盡管案涉房屋沒有辦理正式的抵押登記，但因?yàn)橐呀?jīng)辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，某銀行可以就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，某房開公司也可以免除階段性保證責(zé)任。”

2024年6月27日，獨(dú)山縣檢察院向法院發(fā)出再審檢察建議。同年9月26日，獨(dú)山縣法院作出回復(fù)，對(duì)再審檢察建議不予受理。

預(yù)告抵押登記已辦理

房企連帶責(zé)任可免除

一次監(jiān)督不行，就接續(xù)監(jiān)督！2024年10月28日，獨(dú)山縣檢察院提請(qǐng)黔南州檢察院跟進(jìn)監(jiān)督，黔南州檢察院檢察官侯映菊接過了這個(gè)“接力棒”。

2024年12月，貴州省黔南州檢察院檢察官在研討案情。

“經(jīng)初步審查，我認(rèn)為獨(dú)山縣檢察院提請(qǐng)跟進(jìn)監(jiān)督的理由成立。”侯映菊告訴記者，為了進(jìn)一步厘清案情，她重新對(duì)全案進(jìn)行了審查，找到了一份2013年5月某房開公司和某銀行簽訂的《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，其中約定某銀行對(duì)購買某房開公司案涉項(xiàng)目房屋的借款人提供住房貸款，某房開公司提供階段性保證責(zé)任。這份協(xié)議明確規(guī)定，階段性連帶責(zé)任保證期間，至借款人辦妥正式抵押手續(xù)（不含抵押預(yù)告登記）并將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由抵押權(quán)人收押之前。

侯映菊分析，法院認(rèn)定正式辦理抵押登記才能免除保證責(zé)任，或許與此有關(guān)。但是，即便如此，她和同事們依然認(rèn)為，案涉房屋已經(jīng)辦理抵押預(yù)告登記的，某房開公司可以免責(zé)。

經(jīng)研究，他們明確了監(jiān)督思路：一是根據(jù)《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》簽訂在前、《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》簽訂在后的實(shí)際情況，確認(rèn)前者約定不能作為某房開公司承擔(dān)保證責(zé)任的依據(jù)。二是法律之所以設(shè)定“階段性保證責(zé)任”，目的在于與房屋抵押擔(dān)保形成前后銜接關(guān)系，保證銀行的合法權(quán)益。不管是正式抵押登記還是預(yù)告抵押登記，辦理了其中一項(xiàng)，某房開公司的階段性保證責(zé)任予以免除。某房開公司并非辦理正式抵押登記的責(zé)任主體，對(duì)未辦理正式抵押登記也沒有責(zé)任，否則將加重其責(zé)任，對(duì)其不公。三是《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》系某銀行提供的格式合同，若當(dāng)事人對(duì)合同中有關(guān)保證責(zé)任的條款理解發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方（銀行）的解釋。也就是說，在辦理完畢抵押權(quán)預(yù)告登記后，某房開公司不應(yīng)再承擔(dān)保證責(zé)任。

2025年8月26日，黔南州檢察院向黔南州中級(jí)法院提出抗訴。黔南州中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋已經(jīng)辦理抵押預(yù)告登記和建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，某銀行可通過主張抵押物優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。合同約定的保證責(zé)任免除條件已經(jīng)具備，某銀行請(qǐng)求某房開公司承擔(dān)連帶責(zé)任理由不充分。

今年2月5日，黔南州中級(jí)法院作出再審判決，維持原一審法院作出的解除合同及由吳某承擔(dān)還款責(zé)任的判決內(nèi)容，撤銷由某房開公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任的判項(xiàng)。

2026年4月7日，貴州省獨(dú)山縣檢察院檢察官到某房開公司回訪。

從申請(qǐng)監(jiān)督到拿到再審判決，蒙某又有了“驚天發(fā)現(xiàn)”——“以前我們不知道在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后公司的保證責(zé)任可以免除，通過學(xué)習(xí)新的司法判例和法律規(guī)定才了解到。如果再遇到這樣的事情，我們也知道該怎么維權(quán)了。”

“近年來，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，類似的按揭貸款保證責(zé)任糾紛時(shí)有發(fā)生。”黔南州檢察院副檢察長姚斌表示，通過辦理該案，檢察機(jī)關(guān)不僅為某房開公司挽回了經(jīng)濟(jì)損失，更厘清了商品房按揭貸款中階段性保證責(zé)任的認(rèn)定邊界，明確了抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力，“希望能為同類案件的辦理提供參考”。

檢察官點(diǎn)評(píng)

依法界定

房企階段性保證責(zé)任的

免除條件

房地產(chǎn)階段性擔(dān)保是商品房預(yù)售中常見的擔(dān)保形式，通常指購房者通過按揭貸款購買期房時(shí)，銀行在房屋未完成產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記前，為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)商或第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放后至房屋抵押登記完成前，為購房者的還款責(zé)任提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

房地產(chǎn)階段性擔(dān)保責(zé)任系房地產(chǎn)行業(yè)潛在債務(wù)的重要組成部分，但階段性擔(dān)保與房屋抵押擔(dān)保互為承繼，并非并列關(guān)系，所以需要通過明確房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的解除條件，使其免于負(fù)擔(dān)不必要的、過重的連帶賠償責(zé)任。如果僅因未辦理正式抵押登記而讓銀行享有開發(fā)商的連帶責(zé)任保證和房屋抵押的雙重?fù)?dān)保，無疑與締約目的相悖，也有違誠信原則，缺乏經(jīng)濟(jì)上的合理性和正當(dāng)性。

本案中，銀行和吳某辦理了抵押預(yù)告登記，且房開公司已經(jīng)辦理了“大證”，即房屋所有權(quán)首次登記，但吳某經(jīng)多次催告仍不去辦理正式抵押。在不存在預(yù)告登記失效的情況下，銀行的抵押權(quán)在預(yù)告抵押登記時(shí)即已設(shè)立，銀行的債權(quán)已經(jīng)得到保障，房開公司階段性擔(dān)保責(zé)任的解除條件已經(jīng)成就，階段性保證責(zé)任自然應(yīng)當(dāng)予以免除。檢察機(jī)關(guān)做實(shí)“三個(gè)善于”，依法界定房企階段性保證責(zé)任的免除條件，監(jiān)督法院改判，維護(hù)了房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，并為類案辦理提供了有益經(jīng)驗(yàn)。

（作者系最高人民檢察院民事檢察廳主辦檢察官姜耀飛）

（來源：檢察日?qǐng)?bào)·民生周刊 全媒體記者：丁艷紅）