摘要

上周（4月6日-4月12日），杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出"土地市場(chǎng)熱度高漲、新房市場(chǎng)回歸常態(tài)"的整體格局。

土地市場(chǎng)，本周共成交涉宅地塊5幅，成交總價(jià)達(dá)73.54億元，平均樓板價(jià)22742元/㎡，整體溢價(jià)率33.37%。其中，濱江區(qū)西興地塊由華潤(rùn)置地以41108元/㎡的樓板價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)46.83%；西湖區(qū)云谷地塊溢價(jià)率攀升至59.67%，成為本周溢價(jià)率最高的地塊。多幅地塊的高溢價(jià)成交，充分反映出當(dāng)前杭州核心板塊及優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，品牌房企拿地意愿強(qiáng)烈。

新房市場(chǎng)，本周新房商品住宅成交428套，成交面積7.79萬㎡，成交金額23.33億元，成交均價(jià)29941元/㎡。受上周集中網(wǎng)簽影響導(dǎo)致基數(shù)較高，本周成交套數(shù)環(huán)比大幅下降65%，成交金額環(huán)比下降63%，市場(chǎng)回歸常態(tài)化水平。

土地市場(chǎng)

成交概覽

杭州土地市場(chǎng)整體延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，上周共成交涉宅地塊5幅，成交表現(xiàn)如下：

土地市場(chǎng)成交核心特征：其一，成交幅數(shù)較多，5幅涉宅地塊集中成交，供地節(jié)奏有所加快；其二，溢價(jià)率高企，整體溢價(jià)率達(dá)33.37%，顯示出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪熱度不減；其三，成交總價(jià)規(guī)模較大，73.54億元的總成交額反映出本周土地市場(chǎng)的活躍程度較高。

成交明細(xì)

本周成交的5幅涉宅地塊分布于西興、云谷、喬司等板塊，各地塊成交明細(xì)如下表所示：

重點(diǎn)地塊分析：

濱江區(qū)西興地塊—本周最高價(jià)地塊

濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊由華潤(rùn)置地競(jìng)得，成交總價(jià)39.51億元，樓板價(jià)高達(dá)41108元/㎡，溢價(jià)率46.83%，是本周成交樓板價(jià)及總價(jià)最高的地塊，該地塊位于濱江區(qū)西興板塊，土地用途為純住宅，容積率2.5，總建筑面積96105㎡，建設(shè)用地面積38442㎡。

濱江區(qū)作為杭州城市核心區(qū)之一，擁有優(yōu)越的地理位置和成熟的配套資源，西興板塊更是濱江區(qū)的核心居住板塊，緊鄰錢塘江，交通便利，生活配套完善。華潤(rùn)置地以46.83%的高溢價(jià)率拿下該地塊，反映出品牌房企對(duì)濱江區(qū)核心地段的高度認(rèn)可。

西湖區(qū)云谷地塊—本周溢價(jià)率最高地塊

西湖區(qū)雙橋單元XH020203-05地塊以59.67%的溢價(jià)率成為本周溢價(jià)率最高的地塊。該地塊位于西湖區(qū)云谷板塊，土地用途為純住宅，容積率2.2，總建筑面積50360㎡，出讓底價(jià)6.03億元，最終成交總價(jià)9.63億元，樓板價(jià)19129元/㎡。

云谷板塊近年來區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，大量科技企業(yè)和高端人才涌入為區(qū)域住宅市場(chǎng)注入了強(qiáng)勁的需求動(dòng)力。59.67%的超高溢價(jià)率，充分體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)云谷板塊未來發(fā)展前景的樂觀預(yù)期。

新房市場(chǎng)

供應(yīng)成交

新房市場(chǎng)供應(yīng)端有所放量，共推出701套、10.39萬㎡的商品住宅。供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)82%，供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)59%，反映出清明假期過后開發(fā)商推盤節(jié)奏有所恢復(fù)。供應(yīng)套數(shù)同比僅微降2.64%，供應(yīng)面積同比下降18.60%，后者降幅較大主要與今年推出項(xiàng)目的戶均面積結(jié)構(gòu)有關(guān)。

新房商品住宅成交428套，成交面積7.79萬㎡，成交金額23.33億元，成交均價(jià)29941元/㎡。從環(huán)比來看，成交套數(shù)環(huán)比下降65%，成交面積環(huán)比下降58%，成交金額環(huán)比下降63%。

從周度走勢(shì)來看，近10周杭州新房市場(chǎng)成交走勢(shì)呈現(xiàn)典型的"V型"修復(fù)路徑。第7周恰逢春節(jié)假期，成交量跌至冰點(diǎn)僅35套；此后市場(chǎng)逐步回暖，第8-9周處于假期后的恢復(fù)過渡期（165-167套），第10周起成交量躍升至800套以上平臺(tái)，第10-12周穩(wěn)定在813-973套區(qū)間，第13周在集中網(wǎng)簽推動(dòng)下達(dá)到近10周峰值1223套。第14周回落至428套，系集中網(wǎng)簽脈沖后的正常回歸，并非趨勢(shì)性下行信號(hào)。

成交均價(jià)方面呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性切換特征：第5-9周均價(jià)維持在4.1-4.6萬元/㎡的較高水平，主要受高價(jià)改善項(xiàng)目成交占比偏大影響；第10周起均價(jià)回落至2.9-3.6萬元/㎡區(qū)間并趨于穩(wěn)定，反映成交結(jié)構(gòu)從高端項(xiàng)目主導(dǎo)逐步向剛需及首改產(chǎn)品為主過渡，市場(chǎng)成交面擴(kuò)大。

市場(chǎng)總結(jié)

土地市場(chǎng)：多地塊高溢價(jià)成交，房企信心充足

杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，5幅涉宅地塊集中成交，成交總價(jià)73.54億元，整體溢價(jià)率33.37%。華潤(rùn)置地以41108元/㎡的高樓板價(jià)競(jìng)得濱江區(qū)西興地塊（溢價(jià)率46.83%），西湖區(qū)云谷地塊溢價(jià)率更高達(dá)59.67%，品牌房企對(duì)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪態(tài)勢(shì)依然激烈。

新房市場(chǎng)：量縮價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)回歸常態(tài)化運(yùn)行

新房商品住宅成交428套、7.79萬㎡、23.33億元，受上周集中網(wǎng)簽高基數(shù)影響，環(huán)比降幅超六成，但屬于市場(chǎng)正常回歸。成交均價(jià)29941元/㎡有所上漲，改善型大面積產(chǎn)品占比提升趨勢(shì)明顯；供應(yīng)端方面，本周推出701套、10.39萬㎡，供求比1.33，供需關(guān)系相對(duì)均衡。

本文由克而瑞杭州分析師李貝貝，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 行業(yè)skills、AI問數(shù)和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫 ，來感受下產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。

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