居住權人起訴贈與無效為何敗訴？北京遺產繼承律師深度解析

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房屋贈與合同有效！法院：產權人有權處分，居住權不等于所有權

【案情簡介】

李建國與王秀英系夫妻關系，二人共育有一女李紅。李建國與前妻育有一子李明。李明與張華系夫妻，李小明系二人之子。2000年8月，王秀英去世。2002年11月13日，法院判決解除李建國與李明的繼父子關系。李建國于2023年1月去世。

一號房屋：原為李建國承租的公房，后經房改購買取得產權。該房屋系由原豐臺區的二間平房（稱為二號房屋）拆遷安置所得。1987年，甲單位對二號房屋拆遷，王秀英、李建國、李明、張華、李小明及李紅作為被拆遷人安置到一號房屋。王秀英去世后，一號房屋承租人變更為李建國。

2018年2月6日，李建國與甲單位簽訂《房屋買賣合同》，購買了一號房屋。2019年2月，李建國取得一號房屋產權證書，所有權人登記為李建國。2021年12月15日，李建國與李紅簽訂《不動產贈與合同》，將一號房屋贈與李紅，并辦理了過戶登記手續。

李明、張華、李小明作為原告起訴要求確認贈與合同無效，認為一號房屋有他們的份額，李建國的贈與行為侵害了他們的所有權。

【雙方爭議焦點】

原告李明、張華、李小明主張：

一號房屋系李明生父和生母自建的兩間私房以及李明與張華結婚后自建的私房拆遷安置所得；

一號房屋房改時使用了李明生母王秀英的工齡，因此該房屋有李明、張華、李小明作為原始權益人的份額及李明繼承其生母王秀英工齡的份額；

李建國將房子贈與李紅的行為構成惡意處分，侵害了李明、張華、李小明的所有權，贈與合同無效。

被告李紅辯稱：

李紅與父親簽訂的《不動產贈與合同》真實有效，不存在無效的情況；

該贈與合同是不動產登記事務中心提供的格式合同，合同注明李建國對贈與的房產享有100%的份額；

2018年房改售房時，只有承租人李建國享有房改購房資格，購房人李建國從未使用已故配偶王秀英的工齡；

李明的母親王秀英于2000年去世，身邊沒有任何遺產留給繼承人，僅有一套承租的公房，公房的承租權不能作為遺產繼承；

李明早在2002年便與李建國解除了繼父子關系，三原告不屬于李建國的家庭成員，贈與行為并沒有侵犯三原告的任何利益；

三原告在一號房屋中享有"居住權"，但其享有的居住權不是無償使用的，法院判決居住權人要支付房屋使用費。

【法院查明的關鍵事實】

房屋來源：李建國、王秀英、李明原居住于二號房屋的二間平房。1982年，李明與張華結婚，婚后亦在此二間及另搭建的平房居住。1987年，甲單位對上述房屋拆遷，王秀英、李建國、李明、張華、李小明及李紅作為被拆遷人安置到一號房屋。

居住權確認：法院經審理，確認了李明、張華、李小明在一號房屋上享有合法的居住權利，亦確認了李建國與甲單位簽訂的《房屋買賣合同》不存在惡意串通，侵害他人合法權益的合同無效情形。

產權取得：李建國依據《房屋買賣合同》，依法取得了一號房屋的所有權。2019年2月，李建國取得一號房屋產權證書，所有權人登記為李建國。

工齡使用爭議：李明、張華、李小明稱李建國購買一號房屋時使用了王秀英的工齡，但未向法院舉證。

【法院判決結果】

駁回李明、張華、李小明的訴訟請求。

判決理由：

產權歸屬明確：李建國依據《房屋買賣合同》，依法取得了一號房屋的所有權。李建國作為一號房屋產權人，有權將房屋處分與李紅。

工齡使用無證據：李明、張華、李小明稱李建國購房時使用了王秀英工齡，未向法院舉證。且即使李建國購房時使用了王秀英工齡，李建國所獲工齡政策福利亦系王秀英的財產性利益，并非王秀英在房屋中享有相應所有權份額。

所有權份額無依據：李明、張華、李小明稱一號房屋應有其三人相應所有權份額，亦無依據。

居住權不等于所有權：法院已經過審理，確認了李明、張華、李小明在一號房屋上的居住權利，但居住權不等于所有權，不能排除李建國作為產權人的處分權。

【律師提示】

本案典型意義

本案是居住權與所有權區分的典型案例。居住權不等于所有權，產權人有權處分自己的房產。同時，主張房屋存在他人份額需要提供充分證據，否則難以得到法院支持。

核心法律要點

居住權與所有權的區別

居住權是指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利，而所有權是指對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。居住權人不能排除所有權人的處分權。

房改房工齡使用的影響

房改房購買時使用已故配偶工齡，所獲工齡政策福利系已故配偶的財產性利益，并非在房屋中享有相應所有權份額。主張房屋存在他人份額需要提供充分證據。

拆遷安置房的權屬認定

拆遷安置房的權屬需要根據拆遷協議、購房合同、產權登記等證據綜合認定。被拆遷人享有居住權，但不一定享有所有權。

贈與合同的效力

贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與人有權處分自己的財產，贈與合同一般有效，除非存在法定無效情形。

舉證責任的重要性

主張房屋存在他人份額需要提供充分證據，否則難以得到法院支持。本案中原告未能提供證據證明李建國購房時使用了王秀英的工齡，也未能證明一號房屋應有其三人相應所有權份額。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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