為什么今天聊貴陽？

因為它很典型，也很“矛盾”。一邊是人口流入，一邊是樓市低迷。

當全國樓市進入調整后半程，這種錯位，正在越來越多的城市出現。這也正是我持續寫這個系列城市分析的原因。

01

最近經常刷到一個全網瘋傳的“2025年全國人口凈流入城市榜單”，看完直接驚呆了。

貴陽以19.8萬的凈流入量，僅次于深圳，力壓杭州、成都等熱門城市，居然排第二。

查了一下數據，的確來自自媒體造的野榜。

再追溯，根據官方報道，2024年貴陽常住人口增量達到19.96萬，當年全國第一，超過深圳的19.9萬，增量已連續4年超過10萬人，相較于七普時期增加了61.55萬人，增量位居全國前列。

2025年的數據目前沒有公布，按照這個慣性，不會差太多。

過去在分析樓市的時候有個觀點，人口是樓市的“基石”，通過人口凈流入來判斷樓市趨勢。

但在貴陽，這個邏輯徹底失靈，因為這里的人口增量和我們認知中“能托舉樓市”的人，不是一群人。

貴陽的人口流入是典型的省內虹吸。

數據顯示，流入人口中，70%-80%來自畢節、遵義、黔南、黔東南等貴州周邊地市，幾乎沒有省外跨區域高價值人口流入，僅少量高校畢業生和大數據基礎運維人員。說白了是省內縣域人口向省會集中，處于“進城務工”或“低成本避難”階段，他們的原始財富積累并不足以支撐在省會立刻完成購房轉化，而深圳、杭州、成都、武漢的人口流入，是來自全國的高薪人才、創業群體、投資客，二者的購買力、購房需求，有著天壤之別。

02

收入水平，才是房地產的底層錨。

貴陽在貴州省內，是最大最繁華的中心城市，無論是收入水平，還是消費水平，在貴州省內肯定都是排第一。但是，如果放在全國省會城市來看，甚至是同樣能級的二線城市中來看，它有一個很現實的問題，人均收入偏低。

按照官方統計，2025年貴陽人均可支配收入52778元。一些非官方的統計，平均年薪能達到12萬+，而實際反饋私企收入也就在4000-8000元。

為什么偏差這么大？體制內占比很高，這就出現“統計看不低，體感其實不高”的情況。即便按較寬口徑估算，貴陽整體收入水平，也明顯低于深圳和杭州。貴陽雖然靠大數據和新能源留住了人，但產業轉化為高薪崗位的速度慢。

一套90平方的剛需房，按均價8621元/平方計算，總價約78萬，需要一個家庭不吃不喝攢12年以上才能全款。如果首付15%，月供接近3000元，占普通工薪族月薪的一半，加杠桿能力極弱。

更關鍵的是，大量流入人口優先選擇租房，人口增量只轉化了租賃需求，并沒有轉化為商品房購房需求。我們查了一下數據，貴陽的核心區域比如白云區、觀山湖區，租售比普遍能達到3%以上，即便老城核心云巖區和南明區，也在2.5%以上。

03

房子比人多太多。

過去幾年，貴陽其實經歷過一輪瘋狂的地產擴張，土地供應規模一度高位運行，原因大家都知道的，就不細說。

去年年末，銘騰機構發布了一份分析年報，指出商業、公寓庫存嚴重積壓。為了指向性更精確，我們做了這部分數據剔除，針對新建住宅：

觀山湖區：去化周期11個月

南明主城：去化周期29個月

云巖區：去化周期29個月

白云區：去化周期16個月

南明雙龍：去化周期16個月

經開區：去化周期19個月

花溪區：去化周期21個月

烏當區：去化周期12個月

市場極度分化，僅觀山湖庫存健康，還能穩住1萬2，南明主城庫存之高的原因，主要是受到南明河壹品、首鋼貴州之光等項目影響，遠郊幾乎無解。即便2025年新房供應收縮15%，在這樣的背景下，慢變量的人口，根本對抗不了快變量的供給。

二手房是全市場最大包袱，掛牌量很神秘，其實已經穩穩站上6萬套，創歷史峰值，形成堰塞湖，而且超級大盤林立，像花果園單小區目前在貝殼的掛牌量就接近6000套。超級大盤的投資客進入集中套現期之后，價格戰極慘烈，卷到姥姥家了。

貴陽在2025年還被評為全國“美麗城市”第一，是全球首個“國家森林城市”，但這種定性對樓市是雙刃劍。

當下，歷史遺留問題一時半會無法解決，但貴陽的做法是先保局部——觀山湖區，算得上是一個健康的市場，也是全村的希望。

我們花很多時間寫城市觀察，實際上是通過案例告訴大家，今天的樓市，已經不能再用過去那套邏輯去理解。當調整進入后半程，表面的數據，反而最容易誤導判斷，常住人口增量≠城市價值≠樓市紅利，關鍵在于人口質量與產業承載能力。

中西部很多強省會，都存在“省內虹吸吸人、產業不足托不住房價、天量庫存消化漫長”的共性困境。

反過來看，有些城市在搶人和產業布局這件事上下手很早，的確是有魄力的，之前的合肥，最近的蘇州也有點紅，后面我們會寫這個。