張某與喬某協議離婚

約定曾在廣州共同購置的商品房歸女方張某所有

然而離婚多年

房屋過戶手續遲遲未完成

后續喬某深陷債務糾紛

其名下包括廣州房產在內的不動產被法院依法查封

本該屬于自己的房屋一夜之間面臨強制執行

手握合法有效的離婚財產分割協議

張某能否憑借內部約定保住房產？

日前

貴港市覃塘區人民法院審理了這起案件

離婚約定房產歸己，卻因前夫債務被查封

張某與喬某原是夫妻。婚姻關系存續期間，二人在廣州共同購置了一套商品房，產權登記在喬某名下。2019年，二人解除婚姻關系，在離婚協議中明確約定：這套廣州的房產歸女方張某所有。離婚后，二人各自居住，該套房屋一直空置。張某多次通過電話聯系前夫喬某，催促其盡快辦理房屋過戶手續，將產權變更至自己名下。喬某以異地工作為由拖延，加之疫情影響，過戶事宜一再擱置，遲遲未能辦妥。

2022年3月，喬某因卷入一起建設工程合同糾紛，未能履行生效裁判文書確定的義務，債務人向覃塘區法院申請強制執行。法院立案執行后，依法在328萬元的限額內凍結了喬某名下的銀行存款，并查封了其名下包括廣州房產在內的不動產。

一邊是離婚協議中明確歸屬自己的房產，一邊是法院因他人債務作出的查封裁定，情急之下，張某以廣州這套房產已由離婚協議約定歸她所有為由，向法院提出書面執行異議，主張她對房屋享有合法權益，請求停止強制執行。

這套離婚協議里的“房產歸屬”，能否排除法院的強制執行？

法院：

未過戶且消極行權，約定不能排除執行

該案的爭議焦點在于：張某基于離婚協議主張的權利，是否享有足以排除強制執行的民事權益？

法院查明，雙方2019年8月離婚時，協議約定案涉房屋歸張某所有，但截至2022年1月法院查封案涉房屋時，該房屋仍未辦理產權變更登記。其間，房屋物業管理費由喬某持續交納，張某未實際占有使用該房屋。

法院認為，根據民法典第209條第1款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”的規定，不動產物權變動以登記為生效要件。從法理層面而言，張某與喬某在離婚協議中關于房屋歸屬的約定，雖系雙方真實意思表示，對二人具有內部約束力，但這種約定僅能使張某獲得要求喬某配合辦理過戶登記的債權請求權，并不直接產生物權變動的法律效力。在案涉房屋未完成產權變更登記前，物權仍歸屬于喬某。張某享有的債權請求權，既無法對抗第三人的合法債權，也不能突破物權公示公信原則對外部權利的保護。從情理角度考量，離婚財產分割是夫妻內部的權利安排，但這種內部安排不能損害外部第三人的合法權益。若僅憑內部協議就否定物權登記的公示效力，將導致權利歸屬的混亂，不利于維護社會經濟秩序的穩定。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條的規定，案外人主張排除強制執行，需滿足“非因自身原因未辦理過戶登記”的法定要件。這一條款不僅是為了清晰界定案外人與申請執行人之間的權利邊界，更在于督促案外人積極主動維護自身合法權益，避免因自身消極懈怠導致權利受損，同時防范利用內部約定惡意規避強制執行的情形。離婚后至案涉房屋被查封近兩年半時間，張某雖主張曾通過電話催促喬某辦理過戶，但未提交證據證明其采取訴訟、申請強制執行等有效法律途徑主張權利，僅以異地工作、疫情影響等客觀因素為由消極等待，未積極推動過戶事宜。

此外，從情理層面而言，法律倡導“權利保護”與“積極行權”相伴相生，面對異地工作、疫情防控等客觀因素，各地法院均推出線上政務辦理、委托代理等訴訟服務，異地工作也可通過委托律師等方式推進過戶事宜，消極等待顯然是可避免的選擇。同時，從權利主張的實際表現來看，張某自離婚后既未實際占有、使用案涉房屋，也未承擔房屋物業管理費等核心義務，可見其對案涉房屋權利的主張缺乏足夠積極性與緊迫性，未辦理過戶登記系其自身過錯所致，不符合排除執行的法定要件。

覃塘區法院認定張某對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，依法駁回其訴訟請求。

法官說法

過戶登記+積極維權才是保障

在離婚糾紛中，房產分割往往是各方關注的核心議題，不少當事人誤以為只要離婚協議中明確了房屋歸屬，便等同于取得了完整的房屋所有權，卻忽視了物權變動的法定程序與權利行使的主動性。該案正是此類認知引發的離婚財產分割與強制執行沖突的典型案例，核心在于厘清“離婚協議約定”與“物權變動效力”“權利行使義務”之間的法律邊界。

不動產物權變動以登記為生效要件，離婚協議約定不能直接產生物權效力。根據民法典相關規定，房屋等不動產的所有權變更，必須依法辦理產權登記手續，未經登記不發生物權變動效力。離婚協議中關于房屋歸屬的約定，僅對夫妻雙方具有內部約束力，賦予當事人要求對方配合過戶的債權請求權，但不能對抗外部第三人的合法債權，也無法突破物權公示公信原則。這一規定的核心是維護市場交易安全和物權秩序，避免因內部約定隨意否定外部登記的公信力。

權利需主動主張，消極行權將承擔不利后果。法律既保護合法約定的權利，也要求權利人積極履行自身義務。張某自離婚后近兩年半未辦理房屋過戶手續，既未提交有效證據證明其采取訴訟、申請強制執行等合法途徑主張權利，也未實際占有使用房屋、承擔相關費用，屬于消極行權。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》明確說明，案外人主張排除強制執行需滿足“非因自身原因未辦理過戶登記”，這一要件旨在督促權利人及時行使權利，避免因自身懈怠導致權利受損。

因此，無論基于離婚協議還是其他合法事由取得不動產相關權利，都應在合理期限內積極辦理產權變更登記。若對方拒不配合，應及時通過訴訟等法律途徑維權，留存相關證據，切勿消極等待，否則可能面臨權利無法實現的風險。

記者：梁家俊

通訊員：梁微 歐天雄

編 輯：付海茵

校對：莫莉莎

審核：羅妮

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