華潤置地54億分拆2座萬象城

華潤置地于2026年4月28日宣布，建議分拆旗下位于江蘇省南通市的南通萬象城和山東省臨沂市的臨沂萬象匯兩個購物中心，以公募不動產投資信托基金（REITs）形式在深圳證券交易所上市，預計募集資金54.05億元人民幣。同日，深圳證券交易所還披露了華潤置地分拆成都萬象城發行商業不動產REIT的申報信息，標志著華潤在商業資產證券化道路上“三箭齊發”。

一、 交易核心細節

? 募集規模：預計54.05億元人民幣。

? 底層資產：南通萬象城（由華潤置地（南通）發展有限公司全資擁有）和臨沂萬象匯（由華潤置地（臨沂）有限公司全資擁有）。

? 華潤持股：上市后，華潤置地指定的全資附屬公司將作為戰略投資者，認購已發行基金份額的約20%至30%。

? 申報進展：華夏基金及中信證券已向深交所及中國證監會提交了公募基金注冊及上市的申請材料，狀態顯示為“已申報”。

二、 分拆資產詳解

1. 南通萬象城

? 地理位置：位于南通市港閘區北大街商圈，地鐵2號線直達。

? 項目體量：總建筑面積約41萬平方米，購物中心商業面積約20萬平方米，包含地下2層、地上5層，并配有大型停車場。

? 開業時間：2018年9月22日。

? 運營表現：2024年零售額突破24億元，同比增長超15%；2025年銷售額據信已突破30億元。出租率常年保持100%，品牌陣容強大，引入了lululemon、THE NORTH FACE黑標等眾多首店品牌。

? 歷史融資：該項目曾作為底層資產，于2022年11月發行過規模17.02億元的類REITs產品。

2. 臨沂萬象匯

? 地理位置：位于山東省臨沂市。

? 項目體量：商業體量約12萬平方米，定位為當地一站式家庭型購物中心。

? 開業時間：2019年9月。

? 城市背景：臨沂為山東省人口大市，經濟總量近7000億元，屬三線城市，消費潛力巨大。

3. 同期申報的成都萬象城

? 項目地位：成都城東地標性商業綜合體，一期于2012年開業，二期于2020年投用，總體量約30萬平方米。

? 估值估算：根據瑞銀報告，基于其2025年預計租金收入9.1億元、5%的凈營業收入資本化率和60%的凈營業收入利潤率估算，其潛在資產估值約為109億元。

? 總價值：南通、臨沂、成都三項資產的總價值可能達到163億元，高于華潤置地先前給出的每年100-150億元人民幣的資產證券化回收指引。

三、 戰略背景與行業邏輯

此次分拆是華潤置地深化 “輕重分離”戰略、加速向“城市投資開發運營商”轉型的關鍵一步。

1. “三條增長曲線”業務模式：華潤置地在“十五五”規劃中確立了三大業務航道：

? 第一曲線（開發銷售型業務）：作為業績基本盤和現金流來源。

? 第二曲線（經營性不動產業務）：作為業績穩定器與增長引擎。將成熟商業項目通過REITs證券化，實現 “從重資產到活資本” 的轉型，回收資金并平滑開發業務的周期波動。

? 第三曲線（輕資產管理業務）：包括商業管理、物業管理等，以輕資產模式輸出品牌和管理能力，成為新的增長極。

2. 戰略閉環：通過出售或證券化第一曲線積累的重資產（如成熟萬象城），回收巨額現金；再利用這些資金在核心城市布局新的第二曲線項目；最后通過第三曲線的輕資產能力進行運營管理，形成“投資-開發-運營”的價值閉環。

3. 組織架構支撐：2026年初，華潤置地完成了重大的組織架構調整，撤銷大區層級，將地區公司整合至18個，形成了 “啞鈴型”組織架構（�？偛�+強一線），以更扁平、高效的組織形態支撐三大航道的協同發展。

四、 市場影響與意義

? 資金回收：此次54.05億元的募集，連同成都萬象城潛在的百億級價值釋放，將顯著增強華潤置地的現金流，為其戰略轉型和新項目投資提供“彈藥”。

? 行業風向標：作為頭部央企，華潤置地大規模、系統化地推進商業地產REITs，為整個行業提供了“存量資產盤活”的范本，標志著商業地產玩法從“持有重資產”向“運營+資本運作”轉變。

? 投資者價值：瑞銀報告指出，這三項資產的分拆可能為華潤置地2026年貢獻33-40億元人民幣的核心盈利，占其預期核心盈利的15-18%，符合市場對其通過資產分拆實現業務模式轉型的預期。

總結而言，華潤置地此次分拆南通、臨沂兩座萬象商業資產上市，并非孤立的融資行為，而是其基于清晰的“三條增長曲線”戰略，借助REITs工具進行主動資產騰挪、優化資本結構、加速向輕資產運營模式轉型的系列動作之一。這既反映了當前房地產行業從增量開發向存量運營轉型的大趨勢，也展現了頭部企業利用金融工具穿越周期、構建新發展模式的戰略遠見。