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土拍市場，變幻莫測。

4月30日，北京賣出三塊地：豐臺區萬泉寺0007地塊、朝陽區東壩1105-01地塊、昌平區平西府0002地塊。

拿地者是：華潤置地、中國金茂、華潤置地+未來科學城聯合體。

除了東壩地塊有人抬了一手之外，其余兩地塊，皆沒有競爭對手。

招商蛇口去哪兒了？

它是萬泉寺地塊和東壩地塊的急先鋒。

4月15日，北京招泰房地產開發有限公司發出萬泉寺地塊的施工和監理招標計劃，投資估算894650萬元。

4月27日，招商局地產(北京)有限公司發出東壩地塊的施工和監理招標計劃，投資估算300000萬元。

一副志在必得的樣子。

反觀華潤置地、中國金茂，根本不搞這些前戲，直接霸取目標地塊。

雖說開發商發出招標計劃，并非“內定"，只是為拿地打個提前量，縮短開發周期。

但，花姐從過往的多個案例中發現，絕大部分發出招標計劃的地塊，最終的買家，就是發出招標計劃者。

像招商蛇口這樣，發出招標計劃，又不參與競拍的例子，實為罕見。

它為什么要虛晃兩槍呢？

虛晃第一槍

招商蛇口虛晃的第一槍，是萬泉寺0007地塊。

它的地上建筑面積98651㎡，容積率2.5，建筑控高80米（局部高點不超過90米）。

按照招商蛇口的招標計劃，它的總建筑面積151250㎡，投資估算89.465億元。

0007地塊的位置不錯，距離西南二環和南三環的距離，分別為1.2公里和1.6公里；離地鐵14、16號線麗澤商務區站，約560米。

不過，它有一個弱點，也有一個包袱。

1、地塊東偏南45度，如果樓棟正南正北排布，不好出面積；2、須配建17公頃河道，建安成本不低于2200元/平米，總成本超過3.74億元。

這讓萬泉寺地塊的實際樓面地價，達到了6.23萬元/平米，與南面的中海麗金府相差不大。

中海麗金府目前的成交均價約10.5萬元/平米，去化率約20.5%。其縫差達到了4.3萬元/平米，利潤可觀。

這塊肥肉，為什么招商蛇口最終放棄了？

有傳聞稱，華潤置地之所以能底價拿下萬泉寺地塊，或許和捆綁豐臺萬象城有關。

涉及商業打造上，招商蛇口的能力，明顯弱了華潤置地一個檔次。

因此，雖發出招標計劃，最終權衡后，也只能讓位了。

虛晃第二槍

招商蛇口虛晃的第二槍，是朝陽區東壩1105-01地塊。

它是今年朝陽區第一宗被激活的地塊。

占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。交易起始價20.96億元，折合樓面價4.1萬元/㎡。

按照招商蛇口的招標計劃，它的總建筑面積83000㎡，投資估算30億元。

東壩01地塊南北狹長，東面是老盤金隅匯景苑，西面60米左右有110KV高壓線塔，西面180米為東五環。

說實話，花姐也不建議招商蛇口拿此地。

從硬件條件看，中國金茂拿下東壩地塊，似乎也是最佳結果。

畢竟，在東五環中國金茂有相當的客戶積累。離東壩地塊不遠處，便是金茂滿曜和璞樾。

中國金茂表示，東壩地塊將打造成繼金茂滿曜后，又一個滿系作品，戶型段位大概率在100平以上，三季度正式入市。

反觀招商蛇口，過去兩年，它的主戰場主要在通州和亦莊，對東五環的了解，明顯劣于中國金茂。

因此，算一下綜合賬后，臨陣退出，也符合其風格。

虛晃第三槍？

接下來的土拍，招商蛇口還會虛晃第三槍嗎？

4月22日，北京招泰房地產開發有限公司發出施工和監理招標計劃，有關豐臺太平橋0001地塊。

來看一下它的參數：

1、它占地3.6公頃，建面7.2萬平米，容積率2.0，限高80米；

2、位于西北三環內，北距北京西站1.2公里，西面離三環0.7公里，離地鐵9號線六里橋東站，直線距離500多米。

在上架之前，這塊地是調過指標，它的容積率為2.63，建面9.8萬平米。

前后一比較，容積率降了24%！

但，這塊地也有一些小缺陷：

1、須配建9000平米養老設施，和800平米社區管理處；

2、須配建80個地下公共停車場，停車位為立體的、普通自走式停車位。交通還得相對獨立，便于管理；

3、受南北現有建筑的影響，退線過大。

按理，在放棄萬泉寺地塊和東壩地塊后，招商蛇口對太平橋地塊，會格外用心。

但，畢竟有了前兩次的晃點，招商蛇口那張招標公告傳遞的信號，也就不那么明顯了。

最終答案，待5月19日揭曉。

花姐點評：

近兩年，招商蛇口在京的土拍策略，雷聲大、雨點小。

它發出過不少招標公告，其中認真對待過的地塊，似乎只有通州八里橋0401-6044、6049地塊，以及梨園6007地塊。

前者即朝棠攬閱，后者則在中鐵建地產的硬剛下，成了花語璟云。

讓招商蛇口不敢冒進的，是之前高溢價拿下招商璽、臻園等，經歷了較長的去化過程。

目前，招商蛇口在京，還有8個盤在售：

通州的云璟攬閱、朝棠攬閱；亦莊的璀璨時代、招商璽、招商序；豐臺的臻園；石景山的元璽；海淀的臻澐。

有了它們，招商蛇口可扛一陣子，但也超過12個月沒有拿地了。

它過去幾年在京，走了條郊區路線，旗下項目除臻園外，全部集中在五環外。

這也讓這家央企開發商，十分渴望在五環內的核心區拿地。

但通過萬泉寺地塊與東壩地塊的表現，又讓外界看到了招商蛇口的糾結：

它要拿到在自己看來，萬無一失的王炸地塊。

但，今年北京土地市場，至少截至6月2日，并不會出現真正的硬核地。

即便所謂王炸地塊現身，大家都面臨地荒，招商蛇口有足夠的實力，去和其他房企競爭嗎？

反觀華潤置地和中國金茂，則在自己熟悉的區域，拿下有挑戰，但能克服的地塊，一步步深耕。

說到底，還是樓市下行的環境中，各自錘煉的抗風險基因不同吧。