節(jié)前深圳發(fā)布了樓市新政，最大的亮點，是把核心區(qū)完全放開了。只要你大專以上學(xué)歷，就可以臨時辦一張深圳居住證，然后在核心區(qū)買房。

那么，深圳樓市在五一期間的表現(xiàn)怎么樣呢？

我們從兩個維度來判斷：

第一，如果看和去年五一期間的實時成交同比，大概是增長了30%；這個數(shù)據(jù)有改善，但坦率的說，改善幅度很弱。

因為同樣看2024年9月的止跌回穩(wěn)口號，深圳國慶長假的二手房成交量同比增長，是4倍以上。

30%對比4倍，大家自己看。

第二，如果和沒出政策的北京比較，則北京五一長假實時成交量環(huán)比下跌34%，而深圳則環(huán)比下跌18%。

盡管環(huán)比下跌幅度低于北京，但考慮到深圳王炸級別的限制放開（核心區(qū)完全對外省大專以上人群放開），我只能說，新舉措有效果但力度有限。

為什么會產(chǎn)生這樣的結(jié)果？結(jié)果不及預(yù)期又說明了什么？

我在過去的文章中解釋過，政策的作用，從來不在于它真的解放了多少需求，而在于它造成的預(yù)期影響。

房價漲跌的短期決定因素是什么？ 預(yù)期！ 也就是，當(dāng)大家預(yù)期明年房價能漲1倍，那么房價就會立即在當(dāng)下上漲1倍，而不是等到明年。那么反過來，下跌也一樣。

所以，我預(yù)期別人根據(jù)新政會怎么操作，我就要搶在別人前面操作，以便獲取利益或減少損失，但別人也是這么想的。所以政策的真實效果并不重要，重要的是它能讓人產(chǎn)生什么預(yù)期。然后就會導(dǎo)致預(yù)期的自我實現(xiàn)。

人們的預(yù)期決定了政策效果，而不是政策本身。

回到深圳的例子，如果大家擔(dān)心深圳核心區(qū)放開會引來外地人購買推升房價，那么本地人就會搶先購買。但從成交量同比僅僅上升了30%（周環(huán)比還是跌的）來看，本地人似乎并不擔(dān)心外地人的搶購。

那么，深圳房價接下來短期會怎么走，其實已經(jīng)不言而喻。我們在此不展開討論。

由于本次核心區(qū)放開后，深圳可以視為完全放開限購，那么基本上可以判斷，未來很難再出比本次效果更大的提振情緒的政策。

那么，止跌回穩(wěn)就會最終回歸到那個終極因素，也就是經(jīng)濟(jì)基本面。

也就是說，深圳最終只能依靠居民的收入改善，以及真實的買房需求，來支撐樓市止跌回穩(wěn)。

我們來復(fù)習(xí)下從基本面判斷房價回暖的三大領(lǐng)先要素：

1 看PPI是否轉(zhuǎn)正

結(jié)論：今年3月首次轉(zhuǎn)正。

2 通脹是否回歸

也就是名義GDP增速是否重新逆轉(zhuǎn)實際GDP增速

一季度已經(jīng)較為接近，但嚴(yán)格來說尚未逆轉(zhuǎn)。

3 滬深300/中證500等上市公司，營收增速是否轉(zhuǎn)正以及重回上升趨勢。

結(jié)論：從去年三季度到今年一季度，延續(xù)正增長以及顯露增速提速跡象（可參考：）。

那么，從企業(yè)營收的基本面看，至少企業(yè)收入做到了止跌回穩(wěn)，并顯露出止跌回升的跡象（要確定判斷重回升勢，可以再看后幾個季度的業(yè)績來驗證）。

企業(yè)的收入重回增長，是居民收入重回增長的前置條件，或者說是必要非充分條件。如果考慮到主流上市公司的打工人都集中在一二線城市，那么也可以說，是一二線城市的居民收入止跌回穩(wěn)的前置條件。

那么，居民側(cè)目前又是什么情況呢？

我們的結(jié)論是，居民側(cè)收入還未有好轉(zhuǎn)，依然看不到觸底跡象。

下圖是以企業(yè)盈利能力（ROE）為指標(biāo)，來看各個行業(yè)的ROE，今年一季度相比去年四季度的增長狀況。重要部分我用紅框圈出來了。

可以看到，今年一季度相比去年四季度，下滑最大的，是農(nóng)林牧漁和食品飲料，都?xì)w屬在必選消費，而其他幾個負(fù)增長的，比如汽車，家用電器，也和居民收入相關(guān)。

因此，我們判斷，從一季度數(shù)據(jù)看，居民的預(yù)期，依然還未能止住下行趨勢。

從過去全球幾十次的房價止跌回穩(wěn)大周期的歷史看，房價大致要滯后經(jīng)濟(jì)基本面大約14個季度。

那么，假設(shè)2025三季度是營收轉(zhuǎn)正的首個季度，加上14個季度，可參考的，就是2028年底，全國樓市回穩(wěn)，考慮到深圳是一線城市，假設(shè)給出一定的提前量，那么最快也應(yīng)該是在2027年觸底。

當(dāng)然，以上的參考，其前提，是經(jīng)濟(jì)觸底被最終確認(rèn)。也就是兩個指標(biāo)。

1 今年二季度和三季度，上市公司能繼續(xù)確認(rèn)延續(xù)營收繼續(xù)增長態(tài)勢。

2 和居民相關(guān)的上市公司賽道，比如必選消費和可選消費，實現(xiàn)轉(zhuǎn)正并增長。

如果這兩個指標(biāo)在后續(xù)被證偽，則觸底時間后移。

最后，總結(jié)：

1 從五一節(jié)的深圳樓市成交數(shù)據(jù)看，新政有效果，但不及2024年9月止跌回穩(wěn)的效果明顯。

2 深圳樓市短期下行走勢扭轉(zhuǎn)不易，由于限購已完全放開，后續(xù)的牌不多，最終要依靠經(jīng)濟(jì)基本面的支撐來實現(xiàn)樓市止跌回穩(wěn)。

3 上市公司一季度數(shù)據(jù)繼續(xù)延續(xù)正增長，名義GDP上升，企業(yè)基本面拐點較大概率已確認(rèn)。不放心的話可以再看兩個季度。8月底我們會再次統(tǒng)計二季報數(shù)據(jù)。

4 居民側(cè)還需觀察 上市公司消費賽道 的止跌回穩(wěn)，只有居民側(cè)收入預(yù)期穩(wěn)住并提升，才能最終實現(xiàn)樓市的止跌回穩(wěn)。

后記：

我們在2023年， 開始減持京滬房產(chǎn)，實現(xiàn)了樓市逃頂。也 發(fā)布了多篇文章提醒大家逃頂， 并讓大家不要去相信什么貨幣貶值導(dǎo)致房價上漲的偽邏輯（參見2023年初的發(fā)文：）。

2024年，我們多次提醒大家在3000點下方以寬基指數(shù)埋伏股市。2025和2026我們又兩次抓到了特朗普制造的黃金坑（2025年的3000點，和2026年的3800點）并滿倉。以滿倉形式占位了4000多點的股市。

考慮到我們的樓市高位逃頂資金通過股市做了較大的財富擴(kuò)張，那么在本輪樓市觸底時，是至少可以在一線城市做到1換3及以上的。也就是如果你之前和我們的步調(diào)保持一致，2023年你在一線城市減持1套房產(chǎn)的錢，在未來樓市觸底時，是可以換回同類房產(chǎn)3套以上的。

萬物屆周期，股市和樓市周期的識別和判斷，就是我們實現(xiàn)財富大幅擴(kuò)張的利器。

另外，針對知識星球的同學(xué)還有一個提醒，昨晚，我再次在更廣泛的指數(shù)品種上，在星球發(fā)布了各大指數(shù)的營收增速統(tǒng)計。以及針對基本面判斷，做了一些優(yōu)化，也就是排除掉金融和石化的所有公司，對全A做了營收增速統(tǒng)計，詳細(xì)結(jié)論可參見昨晚星球發(fā)文。

最后，有關(guān)居民消費，雖然全國層面還未有好轉(zhuǎn)，但一季度數(shù)據(jù)，有一個一線城市的消費數(shù)據(jù)爆表，實現(xiàn)了全國領(lǐng)跑，那就是上海。這個我晚些時候會在星球再做一下分析，感興趣的同學(xué)可關(guān)注。

本輪周期未來的觸底判斷上，我的看法也是上海會領(lǐng)先于北京，北京領(lǐng)先于深圳。所以其他城市的同學(xué)可以先把上海作為前瞻指標(biāo)來跟蹤。

數(shù)據(jù)，是我們唯一的判斷指針，但如果未來幾年我們一直沒觀察到全國層面的居民數(shù)據(jù)改善怎么辦？那我們就一直等下去，我們持有類現(xiàn)金資產(chǎn)，不怕等。

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