廣東
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)依然是機(jī)會(huì)和資源向大城市聚集。所以不管是上學(xué)、工作、買(mǎi)房，都千萬(wàn)不要選錯(cuò)城市。
當(dāng)然，作為一位長(zhǎng)期的樓市觀察者和研究者，我今天想聊的話(huà)題就是：
買(mǎi)房，千萬(wàn)別選錯(cuò)城市了！
回顧一下國(guó)內(nèi)樓市的發(fā)展歷程，2009-2019年算是主要的上升期，而2020年至今算是下行調(diào)整期了。而近期樓市確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)回穩(wěn)的跡象，尤其是大城市的樓市，成交量增加，房?jī)r(jià)也有止跌回漲的跡象。
由此看來(lái)，樓市基本上是經(jīng)歷了完整的上行和下行周期，這也算是走完樓市發(fā)展的早期階段了。而根據(jù)國(guó)際上其他國(guó)家和地區(qū)的樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)樓市走完了上行和下行周期后，市場(chǎng)走勢(shì)就不再是普漲或是普跌了，而是會(huì)呈現(xiàn)出較為明顯的分化行情。
即大城市尤其是超級(jí)大城市的房?jī)r(jià)有望繼續(xù)上漲、甚至不斷創(chuàng)新高，這一樓市走勢(shì)特征在American和Japan已經(jīng)被證實(shí)了，New York 、Tokyo等大城市房?jī)r(jià)放在中長(zhǎng)期時(shí)間維度上來(lái)看，依然是在上漲的，而很多中小城市的房?jī)r(jià)卻很難再漲起來(lái)，甚至真的跌到了“白菜價(jià)”。
而這種房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的現(xiàn)象，在國(guó)內(nèi)城市里也開(kāi)始初見(jiàn)端倪了。目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)雖然也下跌了，但當(dāng)?shù)艘欢ㄎ恢玫臅r(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)成交量大幅放大的現(xiàn)象，說(shuō)明還是有很多人想要買(mǎi)的。而有一些小城市，房?jī)r(jià)都跌到幾萬(wàn)塊一套了，仍是無(wú)人問(wèn)津。
目前及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，整體樓市面臨的情況就是人口減少導(dǎo)致住房需求減少，整體住房市場(chǎng)會(huì)維持供大于求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)難有普漲行情。
但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)太大了，城市之間的發(fā)展差異化也非常大。雖然過(guò)去樓市漲跌呈現(xiàn)出的是普漲普跌的狀態(tài)，但那是樓市早期階段的發(fā)展特征，市場(chǎng)成熟度還不夠。而實(shí)際上，樓市發(fā)展就是分層的，就是會(huì)因城市而分化。
房子的不可移動(dòng)性及城市的物理邊界，就決定了不同城市的樓市會(huì)走出不一樣的行情。
像北上廣深等大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好，產(chǎn)業(yè)更具有優(yōu)勢(shì)，也有更加完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套等等，能夠?yàn)槿颂峁└嗟陌l(fā)展機(jī)會(huì)和更好的生活環(huán)境，能夠吸引人口流入或是把人留住。有了人，這類(lèi)大城市的住房市場(chǎng)就有了需求支撐，但是城市的邊界不可能是無(wú)限制擴(kuò)大的，其住房供應(yīng)也就是相對(duì)有限的，住房供求市場(chǎng)更容易平衡，房?jī)r(jià)也就更抗跌。
反觀中小城市的情況。大多數(shù)中小城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、配套等肯定是不及大城市的，也就會(huì)面臨人口流出的情況，樓市發(fā)展缺乏必要的后續(xù)需求支撐。且目前大多數(shù)中小城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入了供大于求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)缺乏上漲的驅(qū)動(dòng)力了，未來(lái)能穩(wěn)住就算不錯(cuò)。
買(mǎi)房對(duì)于絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，畢竟是一筆非常大的開(kāi)支，需要慎之又慎，尤其是不能選錯(cuò)了城市。
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