5月12日晚，

澳洲財長正式公布了新財年預(yù)算。

這份預(yù)算從底層邏輯上改變了澳洲的地產(chǎn)投資格局。

雖然新預(yù)算中許多領(lǐng)域的政策也值得詳細(xì)解讀（如能源預(yù)算和NDIS的預(yù)算調(diào)整），但大家——尤其是我們?nèi)A人群體——更關(guān)注的是以下對資本利得稅（CGT）、負(fù)扣稅（Negative Gearing）和家庭信托架構(gòu)稅務(wù)的直接調(diào)整：

01

資本利得稅（CGT）改革：

自2027年7月1日起，政府計劃取消持有超一年資產(chǎn)可享受的50% CGT折扣，改為恢復(fù)1999年前的制度——即按通脹調(diào)整后的資本收益征稅，并對凈資本利得設(shè)定最低30%的稅率。

該政策適用于所有資產(chǎn)（包括1985年前取得的資產(chǎn)），但會設(shè)有過渡安排。

新建住宅將豁免此次CGT改革；投資新建住宅的投資者，可選擇繼續(xù)適用50% CGT折扣，或改用通脹指數(shù)調(diào)整成本基礎(chǔ)并適用30%最低稅率。

02

負(fù)扣稅（Negative Gearing）調(diào)整：

澳洲特有的負(fù)扣稅政策，未來將僅對新建住宅的投資人生效。根據(jù)擬議改革，在預(yù)算案公布當(dāng)晚之后購買的二手住宅，將不再享受負(fù)扣稅優(yōu)惠。

自2027年7月1日起，現(xiàn)有住宅投資物業(yè)產(chǎn)生的虧損，只能用于抵扣租金收入或住宅物業(yè)的資本利得；未能抵扣的虧損可結(jié)轉(zhuǎn)至未來年度繼續(xù)抵扣住宅物業(yè)收入。預(yù)算案公布前已購買的物業(yè)（包括已簽合同但尚未交割的物業(yè)）將獲得豁免，直至該物業(yè)出售為止。

03

家庭信托稅率調(diào)整：

自2028年7月1日起，Discretionary Trust（包括家庭信托 Family Trust）的分配收入，將適用最低30%的稅率。

這三條政策堪稱澳洲地產(chǎn)投資理念的底層邏輯重鑄。

對于希望擁有自己投資房的中產(chǎn)階級，以及那些期望利用房產(chǎn)投資作為家庭財富增長錨點(diǎn)、實現(xiàn)投資房稅務(wù)抵扣的家庭，影響巨大。

本文重點(diǎn)分析新預(yù)算政策對地產(chǎn)投資行業(yè)的影響，尤其是從融資貸款的角度展開討論。

先看幾組很多人沒有關(guān)注到的數(shù)據(jù) （數(shù)據(jù)來自于銀行的官方監(jiān)管-澳洲審慎監(jiān)管局 – APRA2026年三月的報告）：

根據(jù) APRA 2025 年四季度數(shù)據(jù)，澳洲現(xiàn)有貸款存量里：

• 自住房貸款比例：67.2%

• 投資房貸款比例：30.8%

而很重要的新增貸款存量，2025年的相比于2024年十二月的數(shù)據(jù)，投資房新增貸款比例是從34.4%增長到了35.9%。換句話說，過去的2025年投資房貸款占據(jù)了市場新增貸款近40%的比例。

至于這近40%的貸款中，有多少用于購置新房、多少用于收購二手房，我們不得而知。但可以預(yù)見的是，新預(yù)算的公布必然會沖擊借款人投資房貸款市場的信心，尤其是二手房市場——因為資本利得稅減免的取消，直接削弱了投資的長期收益預(yù)期。

在筆者看來，這項政策對貸款市場將產(chǎn)生非常直接且重大的影響，影響幅度甚至可能在交割量15%到20%之間。那么，具體影響哪些房產(chǎn)呢？土地面積不可再做分割的投資房，將不再是投資客考慮的對象，反而可能成為自住首套置業(yè)人士的“上車”之選。

而負(fù)扣稅收益（Negative Gearing）的變革，更是直接影響了客戶的直接貸款能力。我們以某四大銀行的政策做了一個當(dāng)前客戶的計算：

一位還住在家庭父母房產(chǎn)里得年輕人，有一份穩(wěn)定得工作，7萬8的年收入，購置一個有4萬的租金收入的投資房，如果有負(fù)扣稅收益，客戶的貸款額度可以到65萬左右，而如果取消了負(fù)扣稅收益，客戶的貸款額度驟降到44萬。

這個超過20萬的貸款額度，會不會轉(zhuǎn)入到下降房價里？

同時，也肯定會有群體從新預(yù)算中受益。投資新建住宅仍可享受資本利得稅減免和負(fù)扣稅收益，這無異于引導(dǎo)有意投資房產(chǎn)的澳洲人轉(zhuǎn)向支撐地產(chǎn)開發(fā)市場，從而進(jìn)一步緩解澳洲當(dāng)前的住房危機(jī)。

開發(fā)商們，抓住機(jī)會，

解決澳洲的Housing Crisis吧！

[ 胡沛然 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商業(yè)貸款Specialist

2020 Broker of the Year (The Adviser)

0450 166 629

Peiran.Hu@Keylend.com.au

[ 葛宇清 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商業(yè)貸款Specialist

2023 Broker of the Year (The Adviser)

0426 281 184

Gene.Ge@Keylend.com.au