北京
美國商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商Trepp最新報(bào)告顯示，公寓類商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）的違約率在4月份大幅攀升56個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到7.71%。這一數(shù)字較六個(gè)月前的7.12%明顯惡化，相比兩年前的6.57%更是高出超過1個(gè)百分點(diǎn)。違約激增主要源于紐約市和舊金山兩地大額貸款出現(xiàn)問題，這兩個(gè)傳統(tǒng)上被視為核心市場(chǎng)的區(qū)域正經(jīng)歷顯著壓力測(cè)試。
從全品類商業(yè)地產(chǎn)來看，CMBS整體違約率微降1個(gè)基點(diǎn)至7.54%，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢(shì)。工業(yè)地產(chǎn)違約率環(huán)比上升31個(gè)基點(diǎn)至0.96%，仍處于相對(duì)低位；酒店類資產(chǎn)改善最為明顯，違約率大降79個(gè)基點(diǎn)至6.52%；零售地產(chǎn)下降31個(gè)基點(diǎn)至6.31%；寫字樓則小幅收窄2個(gè)基點(diǎn)，但仍高達(dá)11.69%，繼續(xù)領(lǐng)跑不良率榜單。
更緊迫的風(fēng)險(xiǎn)正在逼近。Trepp另一份報(bào)告指出，僅5月份就有3560萬美元公寓CMBS債務(wù)面臨"硬到期"——即貸款人已無任何合同約定的展期選擇權(quán)。放眼整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，5月到期規(guī)模激增至25.7億美元，涉及74筆整貸、100個(gè)份額。這僅是序幕：CF Capital聯(lián)合創(chuàng)始人Tyler Chesser直言，2026年超過1600億美元的多戶型貸款即將到期，較2023年增幅超過50%，"這比任何美聯(lián)儲(chǔ)利率決議都更能驅(qū)動(dòng)交易量"。
市場(chǎng)參與者正為即將到來的資產(chǎn)處置潮做準(zhǔn)備。部分投資者預(yù)期，無論是業(yè)主主動(dòng)拋售還是銀行接管拍賣，問題資產(chǎn)入市將激活沉寂的銷售市場(chǎng)。AMC客戶服務(wù)執(zhí)行副總裁Jon Tullo觀察到，雖然部分貸款人仍在與借款人協(xié)商展期，但更多業(yè)主面臨關(guān)鍵抉擇——"今年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，一些業(yè)主認(rèn)為出售比在高得多的利率環(huán)境下再融資更具財(cái)務(wù)可行性"。
資金端并非完全沒有動(dòng)靜。Tullo指出，盡管部分項(xiàng)目和業(yè)主難以獲得股權(quán)融資，但資本實(shí)際上正在流動(dòng)。核心癥結(jié)在于：在問題貸款得到實(shí)質(zhì)性清理之前，銷售市場(chǎng)難以真正繁榮。這一判斷揭示了當(dāng)前市場(chǎng)的悖論——流動(dòng)性充裕與交易低迷并存，資產(chǎn)定價(jià)僵局等待打破契機(jī)。
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