來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

今年前4月，頭部房企憑借資金、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)保持經(jīng)營(yíng)韌性，多家房企銷(xiāo)售金額突破500億元。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，從上市房企今年一季度及去年全年的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，市場(chǎng)集中度正加速向頭部企業(yè)集中。

多家企業(yè)前4月銷(xiāo)售額突破500億元

保利發(fā)展5月11日公布的4月銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，4月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積113.04萬(wàn)平方米，簽約金額259.31億元。1至4月，公司累計(jì)簽約面積346.27萬(wàn)平方米，簽約金額777.13億元。其中，公司4月單月銷(xiāo)售額同比增幅5.32%。

招商蛇口日前公布了4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)及近期土地收儲(chǔ)情況。4月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積55.24萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額217.30億元。綜合1至4月，公司累計(jì)銷(xiāo)售面積169.39萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額551.12億元，整體表現(xiàn)良好。

圖為購(gòu)房者在售樓中心查看房屋沙盤(pán)。（資料照片）

金地集團(tuán)也于5月8日公布了4月份銷(xiāo)售情況，從單月及累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，其銷(xiāo)售面積和金額均出現(xiàn)同比下降，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)仍在恢復(fù)階段。

整體來(lái)看，今年前4個(gè)月，龍頭房企仍然保持著較為穩(wěn)健的銷(xiāo)售規(guī)模。中指研究院近期公布的今年1至4月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯示，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)等在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，前4個(gè)月銷(xiāo)售總額為9004.5億元。其中，上述幾家頭部房企前4月銷(xiāo)售額均超過(guò)500億元。

中指研究院研究主管王琳分析指出，近期部分重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等政策，二手房市場(chǎng)活躍度明顯提升，并逐漸傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，進(jìn)一步提振了上述房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。一方面，這些企業(yè)2025年拿地較為積極，正在陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新上市貨源，保證了銷(xiāo)售的可持續(xù)性。另一方面，這些企業(yè)拿地布局高度聚焦于北上廣深及強(qiáng)二線(xiàn)城市，這些核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。“去年在核心城市精準(zhǔn)儲(chǔ)備，今年正好承接市場(chǎng)需求釋放，帶動(dòng)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。”

4月份，房企在土地收儲(chǔ)方面也較為積極。北京、上海、深圳、杭州等城市土地市場(chǎng)熱度回升，多宗地塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交現(xiàn)象。從拿地企業(yè)來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、招商蛇口、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等大型央國(guó)企拿地金額位居行業(yè)前列。

其中，招商蛇口公布的4月份土地購(gòu)得情況顯示，當(dāng)月新增三個(gè)住宅用地項(xiàng)目，分別位于上海普陀區(qū)、上海徐匯區(qū)和杭州余杭區(qū)，土地面積合計(jì)6.88萬(wàn)平方米，成交價(jià)款合計(jì)58.10億元。此外，公司通過(guò)控股子公司獲取了香港一處商住項(xiàng)目15%權(quán)益，對(duì)應(yīng)土地面積約2.48萬(wàn)平方米，進(jìn)一步拓展了在港業(yè)務(wù)。

部分房企一季度資金回籠有所改善

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)108家A股上市公司已經(jīng)全部披露完畢一季度報(bào)告，其中39家公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)，46家公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。整體來(lái)看，行業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)格局分化加劇，頭部企業(yè)在行業(yè)修復(fù)階段展現(xiàn)出較強(qiáng)的業(yè)績(jī)韌性。

萬(wàn)科近期公布的一季度報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入289.3億元，同比下降23.9%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.7億元，同比下降36.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入124.8億元，同比增長(zhǎng)1.7%。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模收縮等因素影響，萬(wàn)科一季度報(bào)告顯示，其歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損59.5億元，較上年同期虧損規(guī)模收窄4.7%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損為53.3億元，同比收窄11.7%，主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損壓力有所緩解。期內(nèi)，公司整體毛利率9.1%，同比提升3.0個(gè)百分點(diǎn)。截至期末，公司持有貨幣資金604.9億元；有息負(fù)債合計(jì)3560.5億元；資產(chǎn)負(fù)債率為77.1%。

綠地控股公布的一季度報(bào)告顯示，一季度由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模降低，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為276.85億元，同比下降22.23%。不過(guò)，公司在盤(pán)活存量、去化方面實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”。一季度去化金額139億元，同比增長(zhǎng)14.8%；銷(xiāo)售面積171萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%；回款金額115億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

報(bào)告還顯示，期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.04億元，同比增長(zhǎng)182.61%。不過(guò)，記者注意到，該指標(biāo)變動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)因素為“債券回購(gòu)形成的利得及債務(wù)重組形成的收益較同期大幅增長(zhǎng)”等非經(jīng)常性損益。其中，公司債務(wù)重組損益達(dá)4.98億元，加上其他符合非經(jīng)常性損益定義的項(xiàng)目貢獻(xiàn)，合計(jì)達(dá)10.13億元。公司扣非后的凈利潤(rùn)為-8.09億元，同比下滑419.27%，這也意味著其主營(yíng)業(yè)務(wù)仍處于調(diào)整期，盈利能力仍待實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

今年一季度，全國(guó)多個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市支持舉措，通過(guò)實(shí)施稅費(fèi)優(yōu)惠、優(yōu)化公積金政策、盤(pán)活存量資源、提升住房品質(zhì)等方式，推動(dòng)市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。在此背景下，上市公司資金回籠水平得到有效改善。

保利發(fā)展一季度報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回籠471.58億元，回籠率為91.07%，期末貨幣資金余額1275.63億元。作為行業(yè)龍頭，公司較高的資金回籠率在行業(yè)整體資金緊張的背景下表現(xiàn)突出，也為其維持財(cái)務(wù)穩(wěn)健提供了有力支撐。

優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有望率先修復(fù)

4月下旬，4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs經(jīng)上交所審核通過(guò)并履行注冊(cè)程序后，正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，分別是中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)REIT、匯添富上海地產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)REIT、國(guó)泰海通砂之船REIT，合計(jì)募資規(guī)模預(yù)計(jì)145.18億元。

方正證券研報(bào)分析指出，隨著市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)啟資產(chǎn)證券化新階段。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，首批四只REITs，底層資產(chǎn)涵蓋辦公、購(gòu)物中心、酒店等多元業(yè)態(tài)，零售類(lèi)占比過(guò)半，多業(yè)態(tài)組合申報(bào)增多。資金用途放寬至存量收購(gòu)、項(xiàng)目投資及償債等，但嚴(yán)禁購(gòu)地。疊加政策端持續(xù)優(yōu)化，有望推動(dòng)開(kāi)發(fā)商盤(pán)活存量、改善現(xiàn)金流，成為行業(yè)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的核心驅(qū)動(dòng)力。

東吳證券分析認(rèn)為，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)2025年報(bào)來(lái)看，行業(yè)進(jìn)入縮表階段，房企資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)整體筑底修復(fù)。頭部央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企憑借低負(fù)債、低成本融資、核心城市資源與運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售份額與拿地強(qiáng)度雙提升，行業(yè)集中度加速向龍頭集中。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步指出，盡管房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體毛利率仍處低位，但優(yōu)質(zhì)房企因商業(yè)運(yùn)營(yíng)與結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化率先企穩(wěn)。資產(chǎn)流動(dòng)性分化顯著，高流速、高覆蓋倍數(shù)房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。隨著行業(yè)供求關(guān)系進(jìn)入新階段，政策發(fā)力推動(dòng)需求釋放與庫(kù)存出清，優(yōu)質(zhì)房企憑借穩(wěn)健信用、核心城市資源、產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)能力，在融資、拿地、去化與現(xiàn)金流管理上優(yōu)勢(shì)凸顯，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有望率先修復(fù)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，今年以來(lái)，核心城市新房市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)出清、格局重塑。未來(lái)，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。這也意味著，布局核心城市、打造“好房子”和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力突出的房地產(chǎn)上市公司將更具發(fā)展韌性。