文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

開盤前，中鐵云璟外灘確實(shí)積攢了一波人氣。

47套房源收獲55組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)到了117%，為4月25日的正式開盤開了個(gè)好頭。

開盤當(dāng)天，中鐵云璟外灘發(fā)出了一張紅色喜報(bào)，官宣：

首開告捷，當(dāng)天賣了6個(gè)億。

按備案均價(jià)13.2萬/㎡倒推，6個(gè)億的銷售額怎么也得對(duì)應(yīng)20多套成交；這批47套房源總貨值約8.1億元，按賣了6億算，去化率超過70%。

這樣看起來還算是一場(chǎng)體面的勝利。

開盤至今20天過去了，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示已網(wǎng)簽4套，且都是集中在4月份，5月至今尚未有網(wǎng)簽記錄。

網(wǎng)簽的4套房源分別是：

7單元的502，建面120㎡；8單元的102，建面115㎡；21單元的601、602，建面分別為146㎡、115㎡。

放在豪宅扎堆的上海市場(chǎng)，這個(gè)成績(jī)確實(shí)有些拿不出手。

01

優(yōu)惠加碼

首開推出的洋房一批次產(chǎn)品（9#住宅樓、11#住宅樓）共有12種差異化戶型，為建筑面積約95㎡-145㎡的三至四房和建筑面積約199㎡-206㎡的頂層復(fù)式住宅，共47套。

備案均價(jià)132105元/m2，總價(jià)區(qū)間1040萬-3100萬，首開就直接給了95折的優(yōu)惠，很明顯想用利潤(rùn)換流速。

“熱銷”之后，云璟外灘的推售姿態(tài)相當(dāng)積極。

五一期間推出了三套專享惠房源，分別是9-8-502、11-21-502、9-7-301，但并未寫清楚具體優(yōu)惠價(jià)格，只放了備案價(jià)，誠意顯得有些模糊。

節(jié)后周末又加推了“周末好房”，給這三套房源打上了各自標(biāo)簽：

小區(qū)最后一席低總價(jià)2房：11-21-102，96.52㎡，1067萬；

超性價(jià)比三房、單價(jià)11.9萬：11-20-201，115.78㎡，1379萬；

前排靠近墅區(qū)和會(huì)所：9-8-201，115.17㎡，1490萬。

每一套看著都是賣點(diǎn)滿滿。

據(jù)悉，二批次產(chǎn)品預(yù)計(jì)5月中下旬推出，推售建面約115-145㎡的洋房產(chǎn)品。

02

地王加速度

云璟外灘的項(xiàng)目公司為上海中鐵浦宸置業(yè)有限公司，由中鐵置業(yè)上海公司和江蘇潤(rùn)皋置業(yè)分別持股85%、15%。

但前不久，兩家公司紛紛將自己所持的全部股權(quán)質(zhì)押給了銀行，對(duì)應(yīng)的出質(zhì)股權(quán)數(shù)額分別為2550萬元、450萬元。

回顧土地端，去年9月的七批次土拍，經(jīng)過75輪競(jìng)價(jià)，中鐵置業(yè)聯(lián)合江蘇潤(rùn)皋置業(yè)擊敗了華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海等一眾實(shí)力房企，以27.36億元的總價(jià)拿下N090601單元I4-01地塊，溢價(jià)率28.1%，樓板價(jià)92225元/㎡，一舉刷新了上海楊浦區(qū)樓面價(jià)的紀(jì)錄。

按公租房占比5%扣除后，可售面積約約28185㎡，折算下來，可售樓板價(jià)約97079元/㎡。

這個(gè)拿地成本直接把備案均價(jià)頂?shù)搅?3.2萬/㎡，比旁邊均價(jià)約12.8萬/㎡的保利外灘序BUND98貴了約4000元每平米，在價(jià)格上處于劣勢(shì)。

入市的時(shí)機(jī)也不算理想，正好踩在豪宅熱度退潮的節(jié)點(diǎn)，去年還能日光的板塊，今年已經(jīng)換了天地。

項(xiàng)目南側(cè)的中建壹品外灘元境來勢(shì)洶洶，楊浦濱江還有保利譽(yù)濱江、中海云邸玖章等項(xiàng)目虎視眈眈，這些項(xiàng)目都會(huì)分流潛在客戶。

云璟外灘是中鐵置業(yè)在上海市中心操盤的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，打造上確實(shí)花了不少心思。詳見：王偉東讓步，中鐵地王開了個(gè)好頭

開發(fā)節(jié)奏很快。拿地后2個(gè)月公示總平圖，4個(gè)月發(fā)布案名，同步開放樣板間，前后僅用7個(gè)月就完成首開。

這樣高效的速度背后，離不開中鐵置業(yè)上海總經(jīng)理王偉東的強(qiáng)力推動(dòng)。

2020年，王偉東調(diào)任中鐵置業(yè)上海公司副總經(jīng)理之后，就開始主導(dǎo)中鐵置業(yè)進(jìn)入?上海核心區(qū)域。

但近年來中鐵在上海開發(fā)的多個(gè)剛需樓盤因降標(biāo)減配、貨不對(duì)板屢屢引發(fā)業(yè)主集中維權(quán)，這種口碑上的透支，對(duì)掏得出上千萬的豪宅買家來說，殺傷力或許比折扣來得直接。

中鐵置業(yè)進(jìn)軍上海核心區(qū)的野心不止于此，在云璟外灘出師不利的情況下，其在楊浦濱江的另一豪宅項(xiàng)目“云繡外灘”也即將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。