中國網財經5月15日 日前，多地加大存量房收購力度，用途從保障性租賃住房擴展至人才房、安置房、學生宿舍等，政策與城市更新、資金支持協同推進。專家表示，收購后用途有所擴大，其中保租房仍占主導地位，未來將逐步建立用途統計體系。

　　多地加大存量房收購力度

　　4月30日，天津發布的《關于優化本市房地產市場供給促進住房消費的通知》提出，天津市各區因地制宜用足用好國家財政、金融等政策工具，優先收購符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理調控各類新建保障性住房項目。鼓勵住房租賃企業等經營主體多渠道籌集資金，依法收購存量商品房用作租賃住房。同時，加大金融支持收購盤活力度。鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款和住房租賃經營性貸款等。

　　4月30日，廣州樓市新政“穗八條”提出，支持在城中村改造過程中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經營性物業的安置。加大商辦物業去庫存力度，因地制宜推動存量商辦物業合規轉換為醫療、教育、養老、酒店、康養、保障性住房等用途。

　　5月2日，蘇州在樓市新政中也對存量房收購進行部署，除了鼓勵國企、社會資本收購存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和養老公寓外，蘇州還將支持實施搬遷的工業企業按照價值相當的原則，調換存量商品房進行安置。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜表示，近期多地加大存量商品房收購力度，類型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購后用途有所擴大。與城市更新結合，也是當前各地推動存量盤活、推動房地產市場平穩運行的重要方式。

　　用途中保租房仍占主導地位

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受記者采訪時表示，當前盤活存量商品房的力度和重要性都在強化。存量商品房收購后的用途已從傳統的保障性租賃住房、保障房領域拓寬至人才房、青年公寓、養老公寓等，這種拓展既是市場化方向，也兼顧了民生保障。

　　具體來看，當前地方政府與國企平臺收購存量商品房的用途呈現出“以租為主、以售為輔、多元補充”的顯著特征。保障性租賃住房仍是絕對核心，而配售型保障房剛剛起步，規模尚處于培育期。

　　據易居研究院報告，用途中，主導用途是保障性租賃住房，占比約50%，是政策落地的“基本盤”和“主力軍”。由于國家政策明確鼓勵、專項債資金支持力度大，且能快速解決新市民、青年人的住房困難，各地收購公告中幾乎均將保租房列為首要用途。

　　例如重慶、蘇州、青島等城市已完成多批次大規模收購，并委托專業品牌公寓機構進行運營，項目出租率普遍較高。

　　人才房和青年公寓占比約20%。該類型與城市“搶人大戰”高度掛鉤，主要集中于長三角、珠三角及部分強二線城市(如杭州、成都、武漢)。這些城市往往將部分優質收購房源定向配租或先租后售給符合條件的人才，以提升城市競爭力。

　　此外，安置房占比約15%，配售型保障房占比約10%，新興補充其他用途占比約5%。

　　嚴躍進預計，未來1-2年，隨著各類配套政策的支持力度加大以及產業周期的變化，保租房的主導地位仍會保持不變；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5個百分點；其他創新用途將保持“小而美”的個案狀態，視地方財政與特殊需求形成差異。

　　未來逐步建立用途統計體系

　　展望未來，圍繞存量商品房用于保障房等系列工作，專家們提出應從“先收后找”轉向“以需定購”并建立“收購-改造-投運”全鏈條統計體系等建議。

　　嚴躍進談到，存量商品房收購的用途將進一步向“以需定購”細化。

　　嚴躍進進一步指出，當前部分收儲存在“先收后找用途”的現象，導致供需錯配。他預計后續各地將更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購房源的地段與戶型。同時，還需要結合新的場景去挖掘需求。

　　資金方面，嚴躍進認為，資金組合拳效應應增強。從資金來源看，當前已從金融手段偏少轉向了“專項債+銀行貸款+專項借款+REITs+財政補貼”的組合模式。

　　在嚴躍進看來，這些模式不僅豐富了收購的資金來源，也有助于搭建“投融管退”的運作機制，這對于做大做強市場、探索新的機制都具有重要意義。

　　據中指研究院不完全統計，2025年5月以來，浙江、四川等省市先后發行專項債券收購存量商品房，截至2026年3月末，全國累計發行用于收購存量商品房的專項債券超60億元，收購存量商品房約1.3萬套，建筑面積超100萬m2，但整體發行規模仍偏低，發行節奏較為緩慢。今年以來，河南、湖南、重慶等地強調“推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”。

　　另外，多地學校通過中央預算內投資及學校自籌等資金收購存量商品房用作學生宿舍。2025年湖北大學、合肥工業大學、中國礦業大學、中南大學相繼公示收購存量商品房用作學生宿舍。

　　“收儲存量做高校宿舍，考慮到未來新入學大學生趨勢性地減少，不可能通過新增建設，即便是存量盤活，政府收儲的可能性也不大，更多地通過租賃企業盤活，高校再一定時期內整租的模式。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談道。

　　此外，嚴躍進還提出，存量房收購工作要與去庫存和擴內需等工作進行有力結合，并逐步建立用途統計體系，二手房領域也要探索新用途等建議。

　　對于“逐步建立用途統計體系”，嚴躍進預計未來將逐步建立“收購-改造-投運”的全鏈條統計口徑。

　　“這就需要基于用途，圍繞定價、租金、售價等內容，建立一個比較成體系的統計機制，從而更好理解市場需求與供應的匹配關系，也讓公眾能夠更加了解這類項目和市場動態。”嚴躍進稱。