老破小已經(jīng)跌無可跌了！

你是不是發(fā)現(xiàn)，身邊很多人討論起來老破小會和你這么說。

去年以來上海老破小的成交占比，一路飆升。

現(xiàn)在300萬以下的房子成交占比已經(jīng)達(dá)到了7成。

市場上，稍微好點(diǎn)的房子，基本上出來就秒了。

幾天成交也不是誰在吹牛的事情。

甚至很多掛了很久，都快成僵尸房源的房子，現(xiàn)在也都能賣掉了。

都感覺老破小是跌得差不多了，那實(shí)際老破小的情況是不是真的到底了呢？

今天就用數(shù)據(jù)來看看上海老破小的真實(shí)情況。

掛牌價(jià)上漲了

我覺得大家最關(guān)心的一定是老破小的價(jià)格。

我們先來看看老破小價(jià)格變動如何。

這次所用數(shù)據(jù)來自于頭部中介，選用的是2000年前老破小（50平以下）、老破大，2010年以后的次新房。

線上結(jié)論：

老破小的掛牌價(jià)確實(shí)漲了。

只不過還不是暴漲的節(jié)奏，如果一定要說是跌無可跌， 目前看是比較像。

市區(qū)的老破小掛牌價(jià)從2025年9月之后就是緩慢下跌，并且逐步筑底上揚(yáng)的過程。

不過，大家也會發(fā)現(xiàn)，不止老破小，市區(qū)次新、老破大的掛牌價(jià)也在向上。

說明低價(jià)房源不斷消化后，掛牌價(jià)底部在被抬高。

魔都財(cái)觀制圖

不過郊區(qū)的情況會有點(diǎn)差別。

郊區(qū)老破小掛牌價(jià)趨勢目前和市區(qū)是同步的，都開始上漲。

但郊區(qū)老破大、次新，尤其次新掛牌價(jià)趨勢還沒進(jìn)入上漲或者橫盤。

單純從掛牌價(jià)價(jià)格來說，郊區(qū)次新是這三類產(chǎn)品中止跌最慢的品種。

魔都財(cái)觀制圖

如果要看具體反彈的力度，我這里給大家算好了。

市區(qū)老破小掛牌均價(jià)比年初反彈了1.3%，郊區(qū)反彈了3.2%。

魔都財(cái)觀制圖

掛牌均價(jià)層面還只是筑底。

當(dāng)然，具體到小區(qū)房源的成交是有分化的。

像市光二村的1房從2.7萬到3萬。

場中路的1房從3萬到3.7萬，高樓層比中樓層多賣了26萬。

市區(qū)老破小市場可能不再是絕對低價(jià)的買方市場。

代價(jià)不小

如果分環(huán)線來看，由內(nèi)到外依次實(shí)現(xiàn)“止跌”。

魔都財(cái)觀制圖

中環(huán)以內(nèi)的老破小掛牌均價(jià)的最低點(diǎn)是最先到來的。

但是各個(gè)環(huán)線的付出的價(jià)格代價(jià)是不一樣的。

上海老破小的掛牌均價(jià)變化：

內(nèi)環(huán)內(nèi)下降了25%；

內(nèi)中環(huán)間下降了27%；

中外環(huán)間下降了36%；

外環(huán)外下降了50%。

魔都財(cái)觀制圖/環(huán)線間老破小掛牌均價(jià)

也就是說，越靠外老破小降價(jià)越猛。

如果細(xì)分外環(huán)外老破小，那郊環(huán)外的掛牌降均價(jià)很可能下降超過50%的。

如果看整體的成交均價(jià)的變化，市區(qū)老破小已經(jīng)下降了41%，反彈為7%。

郊區(qū)老破小下降了52%，反彈為2%。

有點(diǎn)意外的是市區(qū)次新房均價(jià)有42%的下跌，有30%反彈。

魔都財(cái)觀制圖

總體來說，現(xiàn)在老破小價(jià)格的上漲還很弱。

結(jié)合上海現(xiàn)在成交價(jià)火爆的現(xiàn)象，有點(diǎn)底部放量的感覺。

或者說是“很多人想抄老破小的底”。

至上漲是否穩(wěn)固且持續(xù)，還需要持續(xù)的成交支撐。

老破壓力小了很多

第二個(gè)大家最關(guān)心的方面，就是老破小現(xiàn)在的競爭激烈程度如何了。

上海市的總體掛牌了是持續(xù)處于下降區(qū)間。

老破小的同樣也是在不斷去庫存。

目前是不到7600套的水平，相當(dāng)于2023年2月，以及2020年的12月。

是一個(gè)非常微妙的位置。

因?yàn)椋?023年2月是老破小庫存加速上升的中段。

而2020年12月是老破小庫存加速下降的開始。

有點(diǎn)像一個(gè)牛熊換擋的位置。

魔都財(cái)觀制圖

區(qū)分來看，市區(qū)老破小目前掛牌量6342套，郊區(qū)為1233套。

魔都財(cái)觀制圖

對比2025年，市區(qū)老破小掛牌量已經(jīng)減少了43%，郊區(qū)減少了41%。

是老破小、老破大、次新房三個(gè)品類里下降幅度最大的。

是唯一一個(gè)比2020年5月掛牌量還要低的品種。

魔都財(cái)觀制圖

2020年5月，上海正處于市場熱度的上升時(shí)期。

2021年5月可以說到了牛市頂點(diǎn)。

當(dāng)下市區(qū)老破小比牛市頂點(diǎn)的掛牌量高50%。

相比之下，次新房依然是在高位。

尤其是郊區(qū)次新房，可以說越遠(yuǎn)壓力越大。

主要是老破小這個(gè)單品不會有新增供應(yīng)，但次新房是還會有不斷供應(yīng)。

分環(huán)線來看：

全市老破小掛牌量均為明顯的降幅。

魔都財(cái)觀制圖

內(nèi)中環(huán)間老破小掛牌量減少2556套，是最多的。

中外環(huán)間下降幅度51.8%，是最大的。

魔都財(cái)觀制圖/分環(huán)線老破小掛牌量

內(nèi)中環(huán)間的老破小，現(xiàn)在是市場上最受歡迎的。

這些板塊大幅減少

很多老破小板塊，在經(jīng)歷1年多的消化后，有了明顯的變化。

2025年上半年的情況可以看到：

中原、甘泉宜川、中山公園、世博、金山新城等等區(qū)域老破小掛牌量都是全市前20的。

而且1-6月份這期間，減少不明顯。

魔都財(cái)觀制圖/老破小掛牌量排行

今年老破小掛牌量前十的板塊有了很大變化。

不僅僅是排名，掛牌量也減少了很多。

魔都財(cái)觀制圖/老破小掛牌量排行

去年第一名中原板塊，從522套，下降到了217套。

降幅58%，相當(dāng)可觀。

即便是今年第一名淞寶316套，對比去年464套，也有了明顯的下降。

過去1年多時(shí)間，上海老破小板塊掛牌量減少前五：

中原、甘泉宜川、中山公園、鞍山、世博。

魔都財(cái)觀制圖/老破小掛牌量減少排行

除了大寧、徐家匯這樣有額外學(xué)區(qū)溢價(jià)支撐的板塊，多數(shù)板塊降價(jià)幅度不小。

平均在10-20%不等。

看得出市區(qū)板塊老破小是以價(jià)換量的主力。

有個(gè)比較特殊的甘泉宜川板塊，因?yàn)榈脑纾F(xiàn)在掛牌價(jià)反而回升。

魔都財(cái)觀制圖

最后

綜合來看，上海老破小確已走出向好趨勢：

掛牌價(jià)底部抬升、庫存加速去化、市區(qū)老破小率先止跌。

但漲仍是局部的、脆弱的。

老破小還沒有全線反彈，只是分化筑底。

但現(xiàn)階段依然有撿漏的機(jī)會。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。