聯邦預算中的優惠稅收改革旨在引導房地產投資者購買新建房產，但他們會響應嗎？

購買新建房產的投資者將被允許對其進行負扣稅，這一稅收優惠在其他地方已被逐步取消。圖片來源：Bethany Rae

如果政府如愿以償，房地產投資者將在今年聯邦預算給予新建房產的優惠稅收待遇刺激下，涌入新建房產市場。

但房地產專家表示，潛在的新建房產投資者需要確保這筆賬算得過來。

買方代理機構 Aus Property Professionals 的創始人 Lloyd Edge 表示：“新建并不自動意味著好。一項糟糕的投資不會因為附帶了稅收優惠就變成好投資。”

“投資者仍然需要評估地段、開發商、建筑質量、當地供應管道、空置率、租賃需求、業主法人團體費用以及長期轉售吸引力。”

Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 表示：“稅收待遇只是你在考慮投資房產時需要考慮的因素之一。它必須在所有其他方面也都算得過來。”

預算中為新建房產提供了哪些稅收優惠？

購買新建房產的投資者將被允許對其進行負扣稅，而這一稅收優惠在預算案公布后購買的所有其他住宅投資房產上已被逐步取消。

在出售時，新建房產投資者將可以選擇50%的固定資本利得稅折扣，或者新的通脹調整后 CGT 折扣制度（最低稅率為30%）——任選對其財務結果更有利的一項。

家族辦公室資產管理公司 Alvia Asset Partners 的首席執行官 Nathan Robertson 表示：“從紙面上看，（新建房產）是稅收最友好的住宅投資。”

但是，正如 Wakelin Property Advisory 的董事 Jarrod McCabe 所指出的，這并不一定使它們成為好的投資。

“稅收優惠和折舊優惠絕對是次要原因，但它們不應該是你購買投資房產的主要原因。”

“因此，如果你僅僅為了這個原因而投資，那么你可能從一開始就找錯了原因。”

什么被歸類為新建房產？

根據預算文件，新建房產是“真正增加供應的住宅物業”。

文件稱：“這將包括在空地上建造的住宅，或者拆除現有物業并替換為更多數量的住宅。”

“拆除重建或大規模翻新但不增加供應的項目將不符合資格。”

What qualifies as a new buildELIGIBLE

■ A newly constructed apartment bought off-the-plan

■ A duplex constructed through a knock-down rebuild replacing a single free-standing house

■ Any residential construction on previously vacant land

■ A newly built property that is occupied for less than 12 months before being first sold

NOT ELIGIBLE

■ An established property that has recently been extended to add additional bedrooms

■ A freestanding house constructed through a knock-down rebuild replacing an older, smaller free-standing house

■ A granny flat built adjacent to an established property that is not eligible for negative gearing

■ A newly built property that is occupied for more than 12 months before being sold to an investor

Table: Financial ReviewSource: Federal Budget Papers

最常見的新建房產類型包括：未開發區域（greenfield locations）的房屋加土地套餐（house and land packages）、市中心的樓花公寓（off-the-plan apartments）以及中環郊區的城市填充開發項目（urban infill developments）。

新建房產的財務表現如何？

如果你可以對一處房產進行負扣稅，那么租金收益率就變得不那么重要，投資策略主要關注增長。

但從資本收益的角度來看，新建房產可能不是什么好消息。

Conisbee 說：“任何考慮購買新建房產以利用負扣稅的人都需要考慮到，資本增長可能根本不存在。”

Rethink Wealth 的董事總經理 Patrick Casey 表示：“全新的房屋加土地套餐和樓花公寓一直是住宅投資房產中，從資本增值角度來看表現最差的兩個領域。”

McCabe 表示，沒有資本增長潛力的房產通常不會創造財富。

McCabe 說：“從財富創造的角度來看（這通常是我們為客戶考慮購買投資房產的方式），創造財富的理念是購買那些具有強大資本增長潛力的房產。”

未開發區域的房屋加土地套餐（House and land packages in greenfield locations）

房地產咨詢與估值公司 Herron Todd White 的首席經濟學家 Cameron Kusher 表示，這些房產通常距離中央商務區和工作場所很遠，所在的區域往往缺乏學校、火車站等基礎設施，因此對租戶吸引力較低。

這些地區的新房通常比同一地點的老房子更貴。

但 Kusher 表示，從好的方面看，與新建公寓相比，它們確實具有更大的資本增長潛力，“因為你有更大的土地占比，而土地是驅動價值的因素”。

但由于它們位于充滿相似房產的住宅區內，出售時的競爭會抑制價格。

市中心樓花公寓（Inner city off-the-plan apartments）

在2010年代，墨爾本出現了專門針對投資者的這類公寓的開發熱潮。結果并不美好。

Conisbee 說：“在我們看到成千上萬套公寓正在建設的地區，通常看不到像樣的資本增長。墨爾本 CBD 是一個非常明顯的例子。它們從未實現過多少資本增長。”

雖然 Kusher 表示高層樓花公寓的租金回報通常不錯，但“目前的建筑成本意味著情況可能并非如此”。

Edge 說：“我擔心的是，一些投資者會追逐稅收優惠而忽略基本面。”

“如果一套新公寓資本增長疲軟，業主法人團體費用高昂，且競品庫存眾多，那么即使有更好的稅收待遇，這筆賬仍然可能算不過來。”

中環郊區的城市填充開發項目（Urban infill developments in middle-ring suburbs）

Conisbee 表示，在中環郊區建造的填充開發項目非常少，而且由于土地收購和建筑成本都很高，它們往往針對自住業主買家，而非投資者。

但是，她說，如果投資者能找到“一套非常好的、全新的聯排別墅，最終可能成為自住房產，那可能會帶來資本增長”。

Kusher 表示，這類房產可能會受到富裕投資者的青睞，他們計劃將其出租一段時間，最終自己搬進去住，但就花費的金額和租金回報而言，它們“并不是一項好的投資”。

投資者會涌向新建房產嗎？

Edge 表示，“更多投資者會關注新建房產，因為預算案明確使他們成為稅收上更受青睞的選擇”，但在一份報告中，高端買家代理機構 Cohen Handler 的 Simon Cohen 告訴客戶，“并非每一項新建房產都是好的投資”。

“地段很重要。戶型很重要。業主法人團體很重要。最重要的是，開發商很重要。仔細研究他們的過往記錄、他們實際建造的質量，以及他們現有建筑在二級市場上的當前價值。”

Robertson 也認為，“成熟的投資者一直對樓花持謹慎態度”——他補充說，這是有充分理由的。“稅收激勵并不能解決建筑質量、完工風險或某些區域的供應過剩問題。”

正如 Conisbee 所指出的，雖然你可能會從負扣稅和出售時選擇 CGT 折扣的選項中受益，但這些好處在你出售時并不會傳遞給另一位投資者買家，這可能會將你的買家群體縮小到自住業主。

Edge 說：“現在投資者的首要任務不應該是孤立地看待資本增長或收益率。而應該是現金流、增長和股權增值的結合。這一直是我的方法。預算案只是讓這一原則變得更加重要。”

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