日前，上海高院官方微信 “涉民生典型案例宣傳展示” 專欄，推送一起由上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡稱上海一中院）審結(jié)的“購房者買新房發(fā)現(xiàn)樓梯間與宣傳展示不同”商品房預(yù)售合同糾紛案件。該案由上海一中院立案庭嚴(yán)佳維法官主審。以下為全文轉(zhuǎn)發(fā)上海高院官微推文。

滿懷期待買下新房收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)樓梯間與宣傳展示的截然不同購房者有權(quán)要求賠償嗎？

2022年8月，戴女士購買了一套期房。然而，兩年后收房時(shí)，她卻發(fā)現(xiàn)房屋入戶門與樓梯間之間的設(shè)計(jì)，與當(dāng)初購房時(shí)宣傳單和樣板間展示的截然不同。原資料顯示，其所購房屋應(yīng)為封閉樓梯間，而實(shí)際的樓梯間卻是敞開式的。更讓她難受的是，全小區(qū)僅有兩棟樓采用此設(shè)計(jì)，開發(fā)商卻未進(jìn)行過告知，也未在房屋價(jià)格上體現(xiàn)差異。戴女士認(rèn)為，樓梯間差異構(gòu)成虛假宣傳，房屋價(jià)值受損，遂訴至人民法院，要求開發(fā)商賠償其損失。開發(fā)商辯稱，在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，雙方已就交付標(biāo)準(zhǔn)、廣告宣傳等作出明確約定，戴女士還特別簽署了《戶型示范單位與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)差異確認(rèn)書》，明確樣板間并非對(duì)該商品房平面布局及交付標(biāo)準(zhǔn)的具體承諾，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)以《商品房買賣合同》約定為準(zhǔn)。故不同意戴女士提出的賠償要求。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，戴女士在購房時(shí)通過查閱開發(fā)商房型圖、實(shí)地查看樣板房及宣傳資料等方式，得到的信息均為涉案房屋是封閉式樓梯間。現(xiàn)兩種樓梯間客觀上存在較大差異，對(duì)房屋居住品質(zhì)存在一定影響，屬于事關(guān)房屋買賣合同訂立的重要事項(xiàng)。盡管開發(fā)商要求戴女士在相關(guān)文件上簽名，但在兩種樓梯間客觀上存在較大差異的情況下，并無證據(jù)顯示開發(fā)商曾直接、清晰地履行過該告知義務(wù)，也未對(duì)不同樓梯樣式的房價(jià)作出區(qū)分，導(dǎo)致戴女士利益損失，開發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。但與此同時(shí)，戴女士作為完全民事行為能力人，在簽約時(shí)也未慎重審查事關(guān)切身重大財(cái)產(chǎn)利益的合同事項(xiàng)，對(duì)自身利益受損也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。最終，人民法院綜合考慮本案實(shí)際情況及雙方過錯(cuò)后，依法判決開發(fā)商賠償戴女士相應(yīng)損失。當(dāng)事人不服一審判決提出上訴，二審維持原判，本案判決現(xiàn)已生效。

一、開發(fā)商未如實(shí)告知，違背先合同義務(wù)

在商品房買賣這一關(guān)乎群眾安居的重要民生領(lǐng)域，一份清晰的合同、一次坦誠的告知，不僅是交易的基石，更是誠信的重要體現(xiàn)。

本案中，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效且已實(shí)際履行，但戴女士主張的損失賠償，適用的卻是締約過失責(zé)任，這與傳統(tǒng)的締約過失責(zé)任系在合同不成立、無效或被撤銷的情形下有所不同。原因在于，敞開式樓梯間明顯與戴女士通過樣板房和宣傳資料了解的封閉樓梯間預(yù)期大相徑庭，對(duì)于此種顯著差異，開發(fā)商并未在簽訂合同之前或之時(shí)以直接、清晰的方式予以明確告知，在銷售價(jià)格上也未作出適度區(qū)分，一定程度上違背了如實(shí)告知及誠實(shí)信用的先合同義務(wù)，從而導(dǎo)致購房者戴女士利益受損，故戴女士有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。

二、購房者應(yīng)審慎留痕，避免“貨不對(duì)板”

購買期房，從合同簽訂到實(shí)際收房往往間隔時(shí)間較長。其間，因多種變化因素，實(shí)際交付的房屋與其銷售宣傳時(shí)的房屋可能存在差異情況。房屋買賣屬于重大交易，廣大購房者在交易時(shí)務(wù)必要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，嚴(yán)格、全面審查各類文件后再簽字確認(rèn)，并做好全流程證據(jù)收集和保存工作。要清楚地認(rèn)識(shí)到，清晰的合同文本、完整的宣傳資料、規(guī)范的溝通記錄等，不僅是維護(hù)自身權(quán)益的堅(jiān)實(shí)屏障，更是防范購房風(fēng)險(xiǎn)、避免“貨不對(duì)板”的關(guān)鍵保障。

汪佳倩

上海市人大代表，聯(lián)華超市股份有限公司商品綜合管理部經(jīng)理

住房問題既是關(guān)乎廣大群眾切身利益的民生要事，也是維系經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵一環(huán)。商品房預(yù)售屬于期房交易，開發(fā)商與購房者之間天然存在信息不對(duì)稱，一旦發(fā)生糾紛，購房者往往處于信息弱勢地位，相關(guān)問題也直接牽動(dòng)民生關(guān)切。本案是較為典型的商品房預(yù)售合同糾紛，樓梯間設(shè)計(jì)直接影響居住品質(zhì)與房屋價(jià)值，屬購房重要考量事項(xiàng)，但開發(fā)商卻未履行清晰告知義務(wù)，是一種常見的締約過失行為。該案緊扣民生權(quán)益保障，突破締約過失責(zé)任傳統(tǒng)適用局限，明確合同有效履行前提下，開發(fā)商仍需對(duì)房屋重大設(shè)計(jì)差異未清晰告知購房者的行為承擔(dān)責(zé)任，彰顯司法對(duì)居住民生權(quán)益的保護(hù)。同時(shí)，人民法院兼顧公平原則，提示購房者自身也應(yīng)謹(jǐn)慎審核，不僅平等保護(hù)了交易雙方，更為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場、守護(hù)群眾安居福祉提供了清晰司法參考。

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《中華人民共和國民法典》

第五百條 當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

來源：上海高院

值班編輯：郭葭